李xx与河北省xx房地产开发公司商品房预售合同纠纷案

王希胜律师

李xx与河北省xx房地产开发公司商品房预售合同纠纷案
2006-06-26   
[案情]
    原告：李xx，男，辛集市个体工商户。

    被告：河北省xx房地产开发公司。

    案由：商品房预售合同合同解除权纠纷。
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    原告诉称：我于2003年3月27日选中了被告公司在辛集市开发的xx小区3号楼1单元401室。同被告签订了《商品房预售（购)契约》，我按合同约定将首付款38368元交给了被告。在我未付清剩余购房款时，2004年11月发现被告将我所购的商品房卖于他人，故向法院起诉，要求被告返还原告所付首付购房款38368元及利息，由被告承担违约金（从2003年3月27日到付清之日止，按日支付购房款总额188368元的万分之一计算），被告按原告首付款38368元的双倍赔偿损失。
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- Q/ s9 |& r- }6 l# m    被告辩称：根据原告与我方签订的《商品房预售（购）契约》的约定，原告在付清首付款38368元后，剩余房款为银行按揭贷款，应在一期工程完工之前付清。原告如不能按期付款，按应付款总额的日万分之一支付违约金，并且我方有权解除合同。
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第一期工程是在2003年12月4日完工的，但原告未在上述期限内将余款交清。我方在2004年9月27日通过邮政特快专递向原告发送了催交房款和逾期解除购房契约通知书。原告在接到通知后，仍未采取补救措施，交齐房款。我公司才解除合同，将商品房卖于他人。原告违约行为在先，我公司无过错，要求法院驳回原告的诉讼请求。

. V6 f$ s$ B% u2 m" b    人民法院经审理查明，原、被告于2003年3月27日签订了《商品房预售（购）契约》，包括主合同及附件一、二、三。被告与辛集市建设银行签订了贷款合作协议。主合同及附件二约定：被告将辛集市xx小区3号楼1单元401室出售给原告，总价款188368元，首付房屋总价款的38368元，余款以银行按揭贷款的方式支付，在一期工程完工之前付清。原告如不能如期付款，按应付款总额的日万分之一向被告支付违约金，被告并有权解除本契约。2003年12月4日，一期工程完工，原告由于各种原因未能从建行取得贷款期如期支付剩余房款。被告于2004年9月27日通过邮政特快专递方式向原告发去了催交剩余房款和逾期解除合同通知书，要求被告在2004年10月7日前付清剩余房款，否则将解除合同并将房屋卖于他人。原告接通告后未付款，2004年10月7日后被告将房屋卖于他人。

+ E2 _' D" |- j$ ^' h5 v[审判]

    辛集市法院认为，原、被告签订的《商品房预售（购）契约》的约定合法有效，原、被告应当遵守履行，原告应按约定的付款期限付清余款。原告违约后，被告依法向其发出催款及逾期解约通知，在通知规定的期限内原告仍未支付余款。被告有权解除契约，原告的诉讼请求没有法律依据，作出判决：

& S$ j, c2 c1 |5 D) ^! N8 j    一、原告李xx判决生效后十日内按购房契约附件二的约定向被告支付违约金。
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    二、被告将原告所交预付款38368元及利息返还给原告。

9 i9 p$ Z  Y9 J$ u) y' h    三、驳回原告的其他诉讼请求。

    宣判后，原告以原审法院认定事实不清，适用法律错误为由提出上诉，请求中院改判。

石家庄市中级法院经审理后，判决驳回上诉，维持原判。该判决已生效。
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[评析]

9 S8 {- j8 ]- B: ]    本案双方争议的焦点是被告将房屋卖于他人的行为是否属于最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中第八条中的“一房多卖”的行为。原、被告签订的《商品房预售（购）契约》是经过充分协商后订立的，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，原、被告应当认真遵守并履行各自的义务。附件二约定，原告如不能如期付款，被告有权解除契约并将房屋卖于他人。

    本案中原告在交付38368元首付款后，未能按合同约定期限如期付清余款。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。原、被告在合同中约定了解除权，这种解除权是建立在双方合意基础之上的，是当事人事先协商一致，是一种预定的解除权，是一种形成权，其行使只须非违约方单方通知违约方即可。

    我国合同法的立法宗旨是鼓励交易，除非合同彻底违约，不支持轻易解除合同。被告在2003年12月4日一期工程完工原告未支付余款的情况下，从2003年12月5日起就享有合同的解除权，单方通知原告解除合同。但被告为了不轻易解除合同，在等待原告将近九个月时间后于2004年9月27日向原告发出了附条件解除合同的通知：即限期付款否则解除合同的通知，表达了自己的两种意愿由原告选择：要么交清余款，继续履行合同；要么不付款宽展期限届满解除合同。在原告于2004年10月7日仍未付款的情况下，解除合同的条件成就，合同自动解除。因被告在通知中给了原告宽展期，故原、被告所签订的《商品房预售（购）契约》不是在2004年9月27日解除，而是在宽展期满的最后一天即2004年10月7日起自动解除。
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    合同解除后，争议房屋的购买权不再属于原告，被告有权将其卖于他人。故被告的上述行为不是“一房多卖”的行为，原告无权要求被告承担违约金、双倍赔偿损失。
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  J* H* V, S% d5 n: K    至于原告所要求的返还的购房预付款的问题，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取补救措施。由于《商品房预售（购）契约》已于2004年10月7日起解除，他应当于2004年10月8日将上述款项返还原告。因其未及时返还，被告应负担从2004年10月8日起至还清之日止的利息。

    在合同解除的情况下，适用的违约金是不履行的违约金，其效力在正常情况下是“冻结”的，在一方违约，导致合同解除的情况下，不履行违约金的条款才发生效力。合同解除并不影响当事人要求赔偿损失的权利。而违约金，就是当事人预定的赔偿金。因原、被告在合同中约定了不履行付款义务的违约金，并且被告在所发的通知书中向原告主张了违约金，当2004年10月7日合同解除之时，违约金条款生效，故依法作出了由原告向被告支付违约金的判决。