二手房买卖合同中必不可少的条款

王希胜律师

二手房买卖合同中必不可少的条款

    目前国家尚未出台二手房买卖的格式合同，一般的二手房买卖合同都是由当事人自己协商议定。与房地产一级市场相比较，二手房市场显得更加小规模、零散、随意、交易主体多样、情形复杂、风险大，正因为如此，买卖双方当事人在议定合同时，就必须极为谨慎，方能较好减少漏洞与风险，从而最大限度地维护自己的权益。

  Z  \* X2 ]) O) |$ Q" n    依据我国《合同法》及业务实践，下列内容在一份二手房买卖合同中是必不可少的：

. D1 B4 B4 L  Z* p# C$ G    一、当事人的名称或姓名、住所
3 m, Z# Z! X, p0 S1 R; w9 U+ U% D
0 S6 i* y. {. J, B    这里主要是搞清当事人的具体情况、地址、联系办法等，以免出现欺诈情况；双方应向对方做详细清楚的介绍或调查；应写明是否共有财产、是否夫妻共同财产或家庭共同财产。
  i# c; j$ G9 z. n( @
: ~& u6 `! [! i/ d' Q    二、标的
  t" V* N, D; ?
    本合同的标的，就是双方欲进行买卖的二手房，这是本合同的关键，一定要明确约定。
' l* v9 P+ m0 T/ {" p
. d' ^' P7 L/ p, d    这里应写明房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备等情况；同时还要写明房屋产权归属（要与第一条衔接）；原售房单位是否允许转卖；是否存在房屋抵押或其他权利瑕疵；是否有私搭乱建部分；房屋的物业管理费用及其他交费状况；房屋相关文书资料的移交过程。
8 H* O6 r( u1 K% _7 J
- f6 E! b# p: Y' Z" t    三、价款

    这里也是很主要的内容，主要写明总价款；付款方式；付款条件；如何申请按揭贷款；定金；尾款等。

6 a6 m( F0 O; K4 w    四、履行期限、地点、方式

/ E) L, Y8 r4 c$ I    这里主要写明交房时间；条件；办理相关手续的过程；配合与协调问题；双方应如何寻求中介公司、律师、评估机构等服务；各种税费、其他费用如何分摊；遇有价格上涨、下跌时如何处理。

    五、违约责任
) p2 c& j1 ]6 G3 z2 m& I
. g4 a* r4 a- n8 y# U4 ]/ I    这里主要说明哪些系违约情形；如何承担违约责任；违约金、定金、赔偿金的计算与给付；在什么情况下可以免责；担保的形式；对违约金或定金的选择适用问题。

( t. H% y' p! n+ P: o  O    六、解决争议的方式

    这里主要约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式，需要注意的是，如果双方同意采用仲裁的形式解决纠纷，应按照我国《仲裁法》的规定写清明确的条款。
  |  I- h6 c5 k5 t: T# n  ]% D
+ W! ~+ p' A5 r- ?    七、合同生效条款

! r5 F" ^. w. p. r7 Q  h0 W/ A    双方在此约定合同生效时间；生效或失效条件；当事人不能为自己的利益不正当地阻挠条件成就或不成就；生效或失效期限；致使合同无效的情形；几种无效的免责条款；当事人要求变更或撤消合同的条件；合同无效或被撤消后，财产如何进行返还。
0 T6 ?0 S7 p$ }  f" \2 ^
6 l( Y  u% n+ r  [0 V% {6 T    八、合同中止、终止或解除条款
( H* C. |6 H* H3 z) M! r* l
    按照《合同法》第六十八条、第九十一条、第九十四条之规定，合同当事人可以中止、终止或解除房屋买卖合同。有必要在此明确约定合同中止、终止或解除的条件；上述情形中应履行的通知、协助、保密等义务；解除权的行使期限；补救措施；合同中止、终止或解除后，财产如何进行返还。

    九、合同的变更与转让

    在此约定合同的变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。
$ U/ I( O" W% v. t
    十、附件

    在此说明本合同有哪些附件；附件的效力等。