二手房买卖合同中必不可少的条款

王希胜律师

二手房买卖合同中必不可少的条款
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    目前国家尚未出台二手房买卖的格式合同，一般的二手房买卖合同都是由当事人自己协商议定。与房地产一级市场相比较，二手房市场显得更加小规模、零散、随意、交易主体多样、情形复杂、风险大，正因为如此，买卖双方当事人在议定合同时，就必须极为谨慎，方能较好减少漏洞与风险，从而最大限度地维护自己的权益。

    依据我国《合同法》及业务实践，下列内容在一份二手房买卖合同中是必不可少的：

' `: l# P; f0 P% ?8 k5 B7 ^    一、当事人的名称或姓名、住所
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' |' Q$ g# K8 o/ W( }5 a9 d& T    这里主要是搞清当事人的具体情况、地址、联系办法等，以免出现欺诈情况；双方应向对方做详细清楚的介绍或调查；应写明是否共有财产、是否夫妻共同财产或家庭共同财产。

    二、标的

' g; H) a, m- R1 \/ i    本合同的标的，就是双方欲进行买卖的二手房，这是本合同的关键，一定要明确约定。

! q; h7 k8 c( T9 v2 V6 q    这里应写明房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备等情况；同时还要写明房屋产权归属（要与第一条衔接）；原售房单位是否允许转卖；是否存在房屋抵押或其他权利瑕疵；是否有私搭乱建部分；房屋的物业管理费用及其他交费状况；房屋相关文书资料的移交过程。

5 u) \1 `2 `6 `9 p3 n- q    三、价款
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    这里也是很主要的内容，主要写明总价款；付款方式；付款条件；如何申请按揭贷款；定金；尾款等。
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    四、履行期限、地点、方式

) |8 L) F, S7 {  ~    这里主要写明交房时间；条件；办理相关手续的过程；配合与协调问题；双方应如何寻求中介公司、律师、评估机构等服务；各种税费、其他费用如何分摊；遇有价格上涨、下跌时如何处理。

    五、违约责任

    这里主要说明哪些系违约情形；如何承担违约责任；违约金、定金、赔偿金的计算与给付；在什么情况下可以免责；担保的形式；对违约金或定金的选择适用问题。
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9 X! _$ i* l1 J& S    六、解决争议的方式

+ h! `" G7 L( w% B' R+ D) u$ O  `    这里主要约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式，需要注意的是，如果双方同意采用仲裁的形式解决纠纷，应按照我国《仲裁法》的规定写清明确的条款。
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0 F' z5 \& f) e4 U    七、合同生效条款

    双方在此约定合同生效时间；生效或失效条件；当事人不能为自己的利益不正当地阻挠条件成就或不成就；生效或失效期限；致使合同无效的情形；几种无效的免责条款；当事人要求变更或撤消合同的条件；合同无效或被撤消后，财产如何进行返还。

    八、合同中止、终止或解除条款
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    按照《合同法》第六十八条、第九十一条、第九十四条之规定，合同当事人可以中止、终止或解除房屋买卖合同。有必要在此明确约定合同中止、终止或解除的条件；上述情形中应履行的通知、协助、保密等义务；解除权的行使期限；补救措施；合同中止、终止或解除后，财产如何进行返还。

    九、合同的变更与转让

    在此约定合同的变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。
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& f' Z6 R3 l5 o# z    十、附件

" q) g$ F0 C" I    在此说明本合同有哪些附件；附件的效力等。

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我的一处二手房通过中介买了出去.买方,卖方,中介三者签定了房屋居间合同,买方交给中介2万定金,中介替我保管,等合同终止时充当房款.但是没过几天,买方就提出不买这套房子了,我向中介索要2万元的定金,但遭到了拒绝.理由是合同两个月才终止呢,而且要经过买方的同意.买方也拒绝赔偿2万元定金.麻烦您告诉我:1我是否应该得到2万元的定金.2怎样才能维护我的权益.