物业管理纠纷案件立案应进行“五审查”

王希胜律师

物业管理纠纷案件立案应进行“五审查”

作者：孙力 崔亮  
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    近年来，北京市昌平区人民法院回龙观法庭立案审理的案件中，物业管理纠纷案件呈大幅上升趋势，其成因主要包括以下5方面：1、一些物业管理公司服务不到位，业主以不交管理费对抗而引起纠纷；2、在各小区中有一部分业主买房后长期不在此居住或出租给他人，忽视或忘记交管理费而引起纠纷；3、房地产商遗留下来的一些问题，造成业主和物业管理公司之间产生矛盾；4、物业管理公司与业主委员会之间有矛盾，相互间工作不配合，致使物业管理费用难以收取；5、一些业主有意无故拖欠管理费引起纠纷。
0 }, I0 I" P9 ?8 ~7 _    2006年1至4月份，回龙观法庭受理的物业管理纠纷案件已逾百件。在审理此类案件时，该庭要求审判人员分析纠纷发生的原因，能调则调，当判则判。通过调研，对该类案件中物业管理公司为原告的立案工作提出了 “五审查”的要求。
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    一是审查物业管理公司是否具备国家规定的物业管理资质，管理的项目、范围等与其登记的资质等级是否相符。对资质的审查直接涉及到物业服务合同的效力问题，如果物业管理公司没有取得资质或资质等级不符，立案人员可以向其作不予立案的解释说明工作，减少诉累。
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+ ]7 L1 D0 J" B$ V0 P    二是审查物业服务合同。在物业服务行业，主要存在以下几种合同和服务方式：1、住宅小区的建设单位选聘的物业管理企业与小区业主签订的前期物业服务合同；2、小区业主大会选聘的物业管理企业与业主委员会签订的物业服务合同；3、物业管理企业由于某种原因与业主委员会没有签订物业服务合同，但是与业主或物业使用人之间形成了事实上的物业服务关系。对于以上3种情况，《物业管理条例》和《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》中均分别作了规定，相对人之间依上述3种不同的情况，权利义务也不完全相同。所以在立案阶段审查合同，要求当事人提供或者准备相关的证据，对案件下一阶段的顺利进行具有积极意义。

    三是审查物业管理公司是否履行了相关的告知义务。实践中经常遇见这样的案例，物业管理公司与业主委员会签订物业服务合同，或者业主大会决定解聘旧的物业管理公司，选聘新的物业管理公司，许多业主并不知情，诉讼中有业主明确表示 “这些事情如果及时告知我们，应交的费用早就交了，何必打官司”。虽然对业主的告知义务应该由业主委员会履行，但物业公司为了自身利益，将上述事项通过一定形式及时告知业主，也是其应尽的义务。所以在立案阶段对物业管理公司进行这方面的审查，是非常必要的，特别是对“串案”的审查，更为重要，可以减少许多诉讼。

    四是审查物业管理公司是否履行了催缴的义务。《物业管理条例》第67条规定：“违反物业服务合同约定，业主逾期不缴纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。”根据该规定，物业管理企业与业主委员会签订了物业服务合同的，督促业主缴纳物业服务费用的义务，应当由业主委员会履行。现阶段一些业主委员会在此方面不作为，而相关法规和司法解释又没有明确规定的情况下，将催缴物业服务费用作为物业管理公司诉讼前应尽的义务是完全必要的。在诉讼实践中，许多业主都是接到法院的传唤后马上到物业公司交纳费用，并且称：从来没有人督促过交费。特别是对那些购房后长期闲置不用或出租给他人的业主，物业公司懈怠查找业主，业主也忽视或忘记了交费的情况下，如果在立案阶段对是否催缴问题不进行审查，就等于法院替当事人履行了其应尽的义务，不仅增加了法院的负担，也违背了法院“中立”的原则。

    五是审查物业管理公司提供的服务是否符合合同约定的标准。这项工作理论上应该在案件实体审理时进行，况且在立案时要想审查清楚物业管理公司提供的服务是否到位，也不现实。但实践中，辖区内物业管理公司的数量相对稳定，在立案时采用询问式的审查方式，了解服务质量方面的问题，其目的不在于个案的解决，而是提醒物业管理公司在工作中不断提高服务意识和质量，不仅起到帮助教育当事人的作用，也为今后减少纠纷和诉讼奠定基础。

0 R/ t0 D3 z" b- Z$ F) m（作者单位：北京市昌平区人民法院）