《如何购买二手房》

王希胜律师

--------------------------------------------------------------------------------

3 A/ {4 }" A2 B7 K0 {- w; V前言 ： “ 二手房 ” 通常是指再次买卖交易的住房，个人购买单位自建住房，经济适用房及竣工的商品房，办理完毕产权证后再次交易上市买卖，这些住房都被称为 “ 二手房 ” 。相对于商品房买卖，目前的二手房买卖合同尚未具有商品房买卖所具有的统一标准合同范本。在二手房交易过程中，买卖双方对所签订的买卖合同的合法性、公平性和有效性应充分予以重视，对合同中细节问题的规定予以具体明确，使合同订立得尽可能完善。尽可能降低交易风险和避免在交易之后使买卖双方产生难以预料的麻烦。杨志刚律师根据自己的业务实践，结合相关法规，为您提供以下建议。
! S# B3 s& K4 N$ S2 [, l* j1 U
聘请专业律师为您进行购房代理

　　首先，二手房交易流通市场中的房屋情况比较复杂，包括售后商品房、房改公房、私房以及央产房、军管房等多种类型，而相关的法律、法规、政策性文件数量庞大，这些让购买二手房的非专业人士分辨清楚是勉为其难的。其次，二手房购买人面对的不是房地产开发单位而是素不相识的个人，其中的风险不言而喻。最后，某些房地产中介公司操作不规范，一旦发生纠纷又推诿责任，可能导致购房者利益受损。因此，为了降低买受方的风险，律师特别是专业房地产律师为购房者购买二手房进行代理是很有必要的。

! Y8 t+ R' K3 U6 `& Z$ J( Z目前，律师进行二手房代理的主要工作内容包括：对出卖方的交易资格进行核实、确认；代理买受方核查房产权属文件；审查合同，保证合同的公正性；保障买受方的合法权益。

* W# O3 O/ s* D  B, A" ~房源收集

4 d" f& I8 o& w  S! `* V  m1 i- z　　收集二手房的房源信息途径主要有：专业的房地产网站、报纸媒体、中介公司。
! ^  o6 \2 o1 q/ z! r8 {. J7 r
% L8 {) d9 s% n  a9 w* x3 E1 、中介公司：目前大多数中介公司都办理二手房买卖业务，可到中介公司查找房源信息。 许多购房者在购买二手房时，为省时省力，都会通过中介机构来查找房源，进而委托其代理购房。但是由于房地产交易中介市场鱼龙混杂，许多不法中介为促成交易而采取各种手段欺骗购房者，比如，故意隐瞒房屋质量方面存在的瑕疵，在告知购房者有关房屋面积等重要情节时含糊其辞等等。   因此，您一定要找资质、证照齐全而且有良好资信的中介公司，以免上当受骗。

9 e* w0 c% u0 U. d. L2 、专业的房地产网站：目前很多专业房地产网站有二手房出售房源栏目，其中收集有大量最新的中介公司和自由发布的各种二手房信息，您不仅可以进行房源查询，还可以在相关网站上发布求购信息。
- H: d- Q; Y7 q" V# R; D8 S; s
3 、报纸媒体：报纸上往往会刊登很多二手房的房源信息，这也是收集房源的途径之一。   

& w7 `/ N- g" C! Z- I) a确认二手房的产权状况：
& a  m: f/ P7 y$ I) `8 b
在签订二手房买卖合同前，一定要详细了解房屋产权的真实情况，不能怕麻烦而有所遗漏。

7 M, E* Q% Y/ ?! r3 d. I1 、要求卖方提供合法的证件：房屋所有权证、土地使用权证、身份证、户口薄；出卖方有委任代理人的要查验授权委托书是否有效；共有房屋出售的，要求其提供其他共有人同意的证明或者放弃优先购买权的协议或证明。

* ]" J' D" ^; }7 c! \4 j4 {2 、判断二手房的产权性质。产权性质的不同牵涉到成交过程的复杂程度，也牵涉到卖房收益的分配问题，最终影响到二手房买卖合同的签订。作为购房人，首先要知晓二手房是成本价房、标准价房还是经济适用房；其次要了解原单位是否允许转卖，需确认原单位是否同意出让及是否与原产权单位确认了利益的分配办法，例如标准价购买的公房出让时存在按成本价补足费用或者与原单位按比例分配销售款的问题；最后，军产、院产、校产的公房较为特殊，这种公房在单位没有同意之前，不能上市交易。
( m$ \5 |1 o8 |/ q8 l
3 、确认二手房有无债务负担。房屋产权证只记录了房主拥有产权的真实性及原始成交事实，至于该房是否有其他债务负担，如房屋是否抵押、租赁，是否被法院查封，则需要进行调查。
: m8 f1 ^/ y2 X0 X/ M
4 、确认是否有私搭私建部分。需注意是否占用公共空间，是否改动过房屋的内外部结构，是否有牵涉到面积计算的结构改动等等，在购买时应该将这些因素考虑到，并且最好通过和房主具体协商，将额外增加的面积刨除在房价计算之外。
6 n: r1 U: D/ s5 V! h* P' [$ ^' c
5 、确认所购二手房的准确面积：产权证上一般标明的是建筑面积，买主还需了解户内的实际使用面积。
3 ]- y4 I% L8 A! }
( b# H) }3 h. V( h5 I" _6 Y4 K现场看房   
! S4 E0 z  ]7 c3 r5 @& A& l
% E3 N1 S  n; L( O1 、考察房子的基本情况   

　　您要在现场考察房屋建成的年代、剩余土地使用期限； 核实产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处；确认是否欠物业管理公司的费用以及市政部门的水、电、煤气等费用； 还要详细看看房屋的结构情况，房屋的布局是否合理，配套设施是否齐全完好， 看管线设置和走线情况，天花板是否有渗水的痕迹； 了解房屋有无破坏结构的装修，有无私搭、改建造成主体结构损坏的情况。   

/ {0 S& X9 B/ p0 i: }5 z" I& c2 、看看周边环境和物业管理

房屋所在小区的物业管理也相当重要，不仅要对 小区安全保卫、卫生清洁、绿化等方面情况进行观察，还需要 了解物业管理费用标准，水、电、气、暖的价格以及停车位的收费标准等。

; R3 C; Q6 b9 I3 |1 y另外，二手房由于建造年代早，因而周边的配套设施比较完备，但环境质量较之新房可能会差距很大。购买二手房时，您要着重考察房屋周围有无工厂等噪音、有害气体的污染源等等。
6 |1 }  O; H1 V1 `9 G
3 }4 f# f5 b, B2 J( G' L* h/ J  ]谈判签约   
" y+ T0 K/ d( Z1 W1 S% S6 z
以上三步工作完成后，您或许会找到中意的二手房。接下来要做的就是与对方商谈签订合同了。要签一个明明白白的合同， 签约过程中就应特别注意，对交易的任何关键性约定或房主的任何承诺均应体现在合同中，不能以口头约定代之，因为口头约定在一旦发生纠纷时则无法举证。 与买卖新房不同，二手房买卖合同没有国家管理部门颁布的统一格式，而中介机构虽然能提供格式合同范本，但大多是注重保护中介机构自身利益而不是交易者利益。因此，签订合同一定要慎重。下面提供二手房买卖一般应具备的条款供参考：
) p4 l* Z4 D; S1 d( s3 `7 W
" s4 R3 P, O# J- D& ?. J1 T7 W1 、当事人的名称或姓名、住所。主要是搞清当事人的具体情况、地址、联系办法等，以免出现欺诈；双方应向对方做详细清楚的介绍或调查。
- O: g, n' b- ?, h7 q
2 、标的。合同的标的就是双方欲进行买卖的二手房，这是合同的关键，一定要明确约定。   

0 Z0 A! ~$ G+ L- x3 、 房屋的基本情况。包括 房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备等情况；同时还要写明房屋产权归属（要与第一条衔接）；写明是否共有财产、是否夫妻共同财产或家庭共同财产；原售房单位是否允许转卖；是否存在房屋抵押或其他权利瑕疵；是否有私搭乱建部分；房屋的物业管理费用及其他交费状况；房屋相关文书资料的移交过程。

4 、价款及其支付方式、期限 。主要写明总价款；付款方式（ 注明是一次性付款、分期付款还是申请贷款） ；付款条件；定金等。
  W7 ~; A2 a" Y/ K
. J8 Z3 G# e  A/ F7 {' m5 、 交房时间、条件、办理相关手续的过程及费用 。主要写明交房时间；条件；办理相关手续的过程；配合与协调问题；各种税费、其他费用如何分摊。
, d- g4 K! Q0 U8 F
# [0 W1 E' i  _+ v6 、违约责任。主要说明哪些系违约情形；如何承担违约责任；违约金、定金、赔偿金的计算与给付。

# S, z. }' a5 O# A% |4 D& b7 、解决争议的方式。主要约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式。
) u' D: m( x$ j5 O( t
8 、合同生效、终止或解除条款条款。双方约定合同生效时间；约定合同中止、终止或解除的条件等。
6 p" Y9 q% y) h; M
4 B) o8 D) f( T缴纳费用和办理产权过户手续

( E  }0 j" Q6 ^2 C7 p4 S% L从实践看，只要二手房交易手续齐备、有效，此步骤所非时间不多，从申请到产权过户完毕大多需半天时间就可完成。

1 、向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权。
3 h2 c' L9 Q* q, i
; m7 o6 ^7 Q/ M3 K$ @9 g$ A2 、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按审批权限审核批准后，交易双方才能办理立契手续。

8 {# j! Z8 H2 o- g3 、 缴纳税费。税费要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、经济适用房与其他商品房的税费构成是有区别的。
% g; X7 \/ B7 T/ T* }2 I+ u
4 、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭房屋买卖契约到发证部门申领新的产权证后，交易的房屋转让行为方为有效。至此二手房的房屋买卖行为全部完成。