《 如何签好新版商品房预售合同 》

王希胜律师

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（注：本文为新京报记者约稿，杨志刚、朱寿全律师文）
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: }5 j+ S! C2 H6 Z$ C新京报题注： 在新合同推出后，引起了业主和开发商以及律师的高度关注，过去的一周以来，一些开发商纷纷表示在仔细研究合同，应对如何签好合同。
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$ w. A' e7 o: d& `# P  `律师表示，新合同虽然有进步，但依然存在很多漏洞和不足的地方，业主并不能高枕无忧。开发商在仔细研究，业主也需要仔细研究才能避免出现纠纷和掉入陷阱。本期逐条解读新合同，指出容易出现纠纷和掉入陷阱的条款和如何应对，帮助业主签好新合同。

0 l2 N) R, ~; p/ a7 F) \+ V& j7 Y第一部分：整体评价新合同不足之处：

在目前开发商仍处于强势的情况下，新版合同对买受人合法权益的保护仍有不足之处，主要表现在：
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; `) G) w2 K# m1 v/ g% C( X  a1 、因为普通存在除主体结构外的房屋质量问题及开发商擅自制定的收房霸王程序，所以在房屋交付使用时，最容易集中出现纠纷，目前北京市很多楼盘的买受人组织起来并委托律师集体收房，就是突出的表现。但这种集体收房的作用有限，有时还出现矛盾激化现象甚至导致暴力冲突，只是一种权宜之计。因此应当制定具体可行的房屋交接程序。新版合同显然已经在这方面作了改进，但仍有不足，买受人在签订合同时应当以补充协议的方式加以完善（具体见对第十五条交接手续的评价）。
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! W' J) \/ F/ g) f. ^2 、新版合同在税费何时交纳的问题上处理得不理想。按照有关规定，交纳契税等应当在房屋产权转移登记时进行，但新版合同对此仍没有给予足够的重视，在“ 买受人同意委托出卖人 代交”及“ 买受人自行缴纳 ”有关税费的两处条款中，均要求买受人在接收该商品房的同时进行，这显然在交纳的时间表上对买受人不公。

7 c9 N7 c  U" }# {. g3 、对因出卖人违约而买受人选择不退房双方签订补充协议时，新版合同的内容过于简单，只约定了“ 买受人要求继续履行合同的，应当与出卖人另行签订补充协议 ”，对该补充协议“应当约定赔（补）偿数额以实际损失计算”的内容未作规定，对保护买受人权益的力度不够。因为有些楼盘在买受人收房时已经升值，开发商宁愿买受人退房而不愿赔偿，在这种情况下，开发商往往对补充协议持强硬态度即不予赔偿，而买受人因此无法约束开发商，即便通过诉讼也很可能因为协议中没有赔偿条款得不到法院支持。
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第二部分：哪些条款容易出纠纷 :
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) N* N5 [" H/ ~/ K" t8 h6 [7 K条款一： 第三条 基本情况
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4 z" j# o' A9 N& U1 O. |该商品房所在楼栋的主体建筑结构为： _____________ ，建筑层数为： __________ 层，其中地上 ___________ 层，地下 ___________ 层。

　　该商品房为第一条规定项目中的第 ___________ 【幢】【座】 _________ 【单元】【层】 ___________ 号，该房号为【审定编号】【暂定编号】，最终以公安行政管理部门审核的房号为准，该商品房平面图及在整个楼栋中的位置图见附件一。

容易出现的纠纷：

此条款说明 该商品房平面图作为附件，但有些开发商在平面图中不标注尺寸，这实际上等于没平面图，当实际交付的房屋结构与平面图有差异时，往往产生纠纷，且买受人有理说不清。有的房屋实际交付时出现买受人认为不应有的管道，但平面图并没有注明。
  C( U% o4 S$ x: y, P. K应对措施：
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9 S4 z8 F: j" a) u/ z: o应当在平面图中说明只要没有注明，就视为无管道；若 整层为 管道层的也应当注明，否则要承担相应的责任。
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* P% @. N& @# E5 s条款二： 第八条 规划变更的约定
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出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。

  b# a) L- }. W5 G6 A; F  g2 K6 N出卖人确需变更建设工程规划许可证规定条件的，应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应当给予相应的补偿。
容易出现的纠纷：
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' C  G8 ^" U6 H% M* F" u条款约定 ：因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应当给予相应的补偿。但这“相应的补偿”因为没有标准或计算依据容易引起纠纷。此外没有约定是否有权退房，也是纠纷的隐患。

应对措施：
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在补充协议中约定补偿的 标准或计算依据 ，约定有权选择退房及退房期限、程序、退房后损失的补偿计算方法。
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条款三： 第十二条 市政基础设施和其他设施的承诺

出卖人承诺与该商品房正常使用直接相关的市政基础 设施 和其他设施按照约定的日期达到下列条件：
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0 `2 P3 V$ e0 D6 z1 、市政基础设施：
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$ Z# w4 H- Y7 \& X4 `（ 1 ）上水、下水： ____ 年 ____ 月 ____ 日 达到 _________________________ ；

  B# ~: q8 Q' @4 t  \8 h& C5 G* I% F) Y8 r（ 2 ）电： ____ 年 ____ 月 ____ 日 达到 _________________________________ ；
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6 Q' W  o7 h' {4 \7 ~6 l9 r1 }（ 3 ）供暖 ： ____ 年 ____ 月 ____ 日 达到 _______________________________ ；

" p7 U: Y" C7 Y9 W( r& o（ 4 ）燃气 ： ____ 年 ____ 月 ____ 日 达到 _______________________________ ；

* s/ l' n+ e, l（ 5 ） _____________________________________________________________ ；

- x9 R, h3 m9 \' j9 U/ m4 d8 y4 T（ 6 ） _____________________________________________________________ 。
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3 p2 Z4 E1 u5 m+ Y如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：
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1 R6 a: U$ B  \; Y  f! h0 `____________________________________________________________ ；
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____________________________________________________________ 。

; c, w& l# P+ G# r容易出现的纠纷：
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上水、下水没有说明含自来水、热水、中水的上水、下水。目前商品房入住后长时间使用临时用电造成经常停电的情况比比皆是，业主意见很大，且因为约定不明确，诉讼亦无胜诉的先例。　

应对措施：

上水、下水应当明确到自来水、热水、中水；电应当明确约定双回路市政用电。最好能约定 市政基础设施和其他设施 中任何一项在 在约定期限内未达到条件 均为违约。

条款四： 第十五条 交接手续
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（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的 7 日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十一条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十一条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。

（二）验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：
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0 ^: _1 ?3 I) n0 x" h( g____________________________________________________________ ；
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____________________________________________________________ 。
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; L4 h  Z7 W7 E; g# ^4 m, s容易出现的纠纷：
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( w/ M9 T7 B$ [7 ]5 x' J) b$ r验收交接并没有约定具体程序，很多情况下开发商往往擅自制定霸王程序，如必须先结算房款（以前还单方规定向开发商交纳契税、公共维修基金等）、交纳不合理费用后才给鈅匙、验房，这显然是不公平的。
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  s5 U' h" v2 n9 P. `- t0 L应对措施：

4 n# k# e# o: A) Y: \* l- R; @补充约定：交付房屋时先验房，有 商品房质量、装饰、设备标准问题的 ，开发商按 第十六条约定的 承担违约责任后 结算房款，且开发商不得另行收取非法定或非合同约定的费用，之后 双方签署商品房交接单 。
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4 t- U; X: H7 k% J条款五： 第十六条 商品房质量、装饰、设备标准的约定

2 d/ q6 N5 @# _, J0 s& P5 R3 、交付该商品房时，该商品房应当已由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，且出卖人应当与买受人共同查验收房，发现有其他问题的，双方同意按照第 _____ 种方式处理：

（ 1 ）出卖人应当于 _______ 日内将已修复的该商品房交付。由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。
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% t5 T; {. W% A9 _- @__________________________________________________________ 。

（ 2 ）由出卖人按照国家和本市有关工程质量的规范和标准在商品房交付之日起 _____ 日内负责修复，并承担修复费用，给买受人造成的损失由出卖人承担赔偿责任。

* Q  G: p  E. A5 m0 A/ B) ^0 i容易出现的纠纷：
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+ N9 _3 \  G1 N. \0 \当出现“ 其他问题 时 ” ，双方约定第（ 1 ）种或第（ 2 ）种方式处理都有纠纷隐患：若按第（ 1 ）种处理，则因无标准无从确定该商品房是否“已修复”；若按第（ 2 ）种方式处理，则 给买受人造成的损失 因难以确定、计算赔偿额而引发纠纷。
' R! K( P& Y  b9 a应对措施
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双方约定第（ 1 ）种或第（ 2 ）种方式处理时加以补充、修改：若按第（ 1 ）种处理，则明确修复所依据的标准；若按第（ 2 ）种方式处理，则或约定 损失 的 计算方式，或约定“ 由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。”

第三部分：哪些条款容易被开发商设陷阱？

6 t8 g" M$ b# |2 t+ Z/ N" {% ]* F条款一： 第九条 设计变更的约定

$ M; R" z% `& V% b( b0 s" m　　（一）经规划行政主管部门委托的设计审查单位批准，建筑工程施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起 10 日内，书面通知买受人。
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* ~6 O6 G$ x9 @& I5 J7 k! i3 M1 、该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；
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- O$ p0 [9 k/ c2 、供热、采暖方式；
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( }7 V; B- j2 m# w/ d7 ?  n  B出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。
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& f2 _, ]+ o$ _' w3 o（二）买受人应当在通知送达之日起 15 日内做出是否退房的书面答复。买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更。

（三）买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起 ____ 日内退还买受人已付房款，并按照 ____________ 利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。

容易出现哪些陷阱：

该条款约定 ：买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。由于这一条款并未明确在设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能时开发商的赔偿责任，所以开发商很有可能届时不予赔偿，或在签订买卖合同时就在补充协议中事先将“不予赔偿”的条款强加给买受人。

+ \  J+ c2 W  M7 d应对措施
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: ~  n9 R) `# ^7 x在签订合同时就明确 开发商的赔偿责任 ，并约定赔偿金的计算方式。如果开发商拒绝这样的条款，说明其缺乏诚意，或有意制造陷阱，最好放弃购买。

* J5 r+ w, b+ @: H% P$ G2 i条款二： 第十一条 交付条件

（一）出卖人应当在 ____ 年 ____ 月 ____ 日前向买受人交付该商品房。

（二）该商品房交付时应当符合下列第 1 、 2 、 、 、 、 、 项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

  u% `; @( H# b0 k0 f; H3 j1 、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；

. ]$ E7 G* T7 a6 @4 y1 S2 、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；

3 、出卖人已取得了该商品房所在楼栋的房屋权属证明；
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& r# v1 x# g6 f# d6 b* W% b4 、满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件；
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" y5 f& w* S4 V; Z* _& a容易出现哪些陷阱：
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: m- E7 y( L' ~3 H3 Y开发商在该条第（二）项中不选择“ 4 、 满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件 ”。
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应对措施

第二 条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件 ，是买受人良好居住生活环境的必要前提，必须坚持选择该条款。
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2 n* U7 f! q# c2 v7 ^: A6 S4 d, x条款三： 第十三条 逾期交房责任　　（第二十条有类似情况）

8 H0 h2 F: D( u# ^" Z7 q5 k% g　　除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第 ______ 种方式处理：

  H! o9 j. a0 A1 ^) |: O9 x! `$ j1 、按照逾期时间，分别处理 ( （ 1 ）和（ 2 ）不作累加 )

(1) 逾期在 _____ 日之内（该时限应当不小于第十条第（ 1 ）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之 _____ 的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第（ 1 ）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起 _____ 日内向买受人支付违约金，合同继续履行。

3 R- V0 _2 f6 Y4 P4 O* v(2) 逾期超过 _____ 日（该日期应当与第（ 1 ）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起 _____ 日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的 _____% 向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之 ______ （该比率应当不小于第（ 1 ）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起 _____ 日内向买受人支付违约金。

, F+ q9 U7 I' A6 A容易出现哪些陷阱：
7 {/ @, S$ M3 [1 j# Z　　 开发商 一般以补充协议的方式， 将 逾期交房责任 中 按日计算的违约金 封顶，如规定违约金最多不超过已付房价款的 2% 。对比开发商的这一封顶违约金，买受人所受损失不足以挽回。　

应对措施

拒绝这一不公平条款，若开发商不答应，则应放弃购买。

条款四： 第十三条 逾期交房责任

, Y4 O9 u/ b% c+ y% `1 \2 c+ R　　除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第 ______ 种方式处理：

- \7 I. o. n/ r4 x: e2 o, L( ~7 h1 、按照逾期时间，分别处理 ( （ 1 ）和（ 2 ）不作累加 )
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+ P' P9 d& r4 x2 \: j(2) 逾期超过 _____ 日（该日期应当与第（ 1 ）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起 _____ 日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的 __ ？ ___% 向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之 ______ （该比率应当不小于第（ 1 ）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起 _____ 日内向买受人支付违约金。

容易出现哪些陷阱：

8 u; k& P" V3 g- r% N* T8 R8 c买受人退房的， 开发商将 向买受人支付的违约金定得很低，如计算方式为买受人全部已付款的 1% 。 ，这无法挽回买受的损失。

应对措施
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坚持按与损失相适应的比例要求违约金，否则说明开发商实力不够或没有诚信，考虑放弃购买。
. A3 R+ C& k4 t" c/ H& P) w7 a
条款五： 第十五条 交接手续

4 x4 f% U) I# s* d0 `- m( q（三）双方同意按照下列第 _______ 种方式缴纳税费：

: ~" f  J6 f6 ]: e" l: A1 、出卖人不得将买受人交纳税费作为交接该商品房的条件。
" M. {- ]  Z+ P  q( C
____________________________________________________________ 。

2 、买受人同意委托出卖人代交下列第 ____ 、 ____ 、 ____ 、 ____ 、 ____ 、 ___ 种税费，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。
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& a% K- M6 U4 h: M  d+ B（ 1 ）专项维修资金 ( 公共维修基金 ) ；
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8 [+ d- \9 P1 A" q& e（ 2 ）契税；
  Z) ]: ^# y, Z, b! s
# H) t. G1 e1 t; o（ 3 ）第二十二条约定的物业服务费用；

（ 4 ）供暖费；

0 }5 `1 c: [6 }/ \- l! ^5 O（ 5 ） ________________________________________________________ ；

5 K% U0 E; a* N% ^9 c（ 6 ） ________________________________________________________ 。
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3 、买受人自行向相关单位缴纳下列第 ____ 、 ____ 、 ____ 、 ____ 、 ____ 、 ____ 种税费，并在接收该商品房的同时向出卖人出示缴纳税费的凭据。

（ 1 ）专项维修资金 ( 公共维修基金 ) ；

0 r( C5 y1 e' a9 _4 B（ 2 ）契税；

* c+ `9 n- N6 D  @2 a（ 3 ）第二十二条约定的物业服务费用；

& W+ q* ]7 K& V, ^9 d（ 4 ）供暖费；

/ W3 [' A0 D  `; n容易出现哪些陷阱：
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在交纳税费时，开发商将代交或自行缴纳的税费种类全部选上，使买受人提前很长时间交纳了税费。

应对措施
2 Y0 F. q  u) j& C+ R3 r" W, v' w
选择代交或自行缴纳的税费种类时，应越少越好，同时在补充协议中约定其他税费的缴纳应在合理期限内，如契税一般可选择办理房屋权属转移手续之前一个月等。

( U* W, Y' [0 _& S" L, o' l条款六： 附件六：装饰和设备标准的约定
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  {- `7 T1 Q3 d( K( _$ x) D8 B1 、采暖系统：

（ 3 ）采暖设备品牌： ________________________________________________ 。
+ [9 h0 M$ T, u+ T# O, y
. r# @# Z# R# J4 C; _11 、电梯：
' ^$ D, ^$ t& j2 {7 Q
8 h( Q% z8 s' s1 S) {! @（ 1 ）电梯品牌名称： _______________________________ ；

12 、其他

6 o+ |- i; {$ f容易出现哪些陷阱：
3 P: G, d% ^  S1 Z
) a5 I8 C; U6 s8 l' c/ z6 \开发商有意模糊 采暖设备品牌、电梯品牌名称， 如知名品牌，或约定可更换其他品牌。

) i3 |2 _6 ^' Y- b" J应对措施：
8 J' v: |$ [& E+ h' E5 p! L0 k- \4 t
品牌名称应当明确、具体，拒绝更换，实在不行拒绝更换模糊品牌。