房屋拆迁法律关系主体之房屋承租人

王希胜律师

房屋拆迁法律关系主体之房屋承租人
2006-04-07   
6 Z6 B' g- d3 T& T% |: z　　2001年11月1日施行的《城市房屋拆迁管理条例》不再将承租人作为被拆迁人，而是将承租人作为独立的拆迁当事人――即承租人，并在该行政法规中赋予承租人相应的权利和义务。
+ q0 e/ Y! m" f! z% ^# [" D: D/ v$ [7 C　（一）房屋承租人的概念
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　　房屋承租人是指以租赁方式取得房屋并对房屋占有、使用的当事人，包括公民、法人或者其他组织。
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法律意义上的租赁，即出租人和承租人之间以租赁合同的方式确定双方当事人之间的权利和义务关系，因此确定承租人的身份必须以租赁合同为准。

, W4 {6 i( K0 ?, y5 I) |　（二）承租人的权利和义务

' X! p5 Q5 ~4 ^3 y　　1．承租人的权利

6 Y$ U% o9 L" p3 ~4 l- g, D- i　　根据2001年11月1日施行的《城市房屋拆迁管理条例》的规定，承租人的权利主要有：

　　  (1)在拆迁租赁房屋时，有权利要求出租人与拆迁人之间签订产权调换拆迁协议；
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8 e6 o) ?" G# i5 @- Y* x3 o　　  (2)在拆迁人与产权人之间签订的拆迁协议损害其合法权益的，承租人可以请求人民法院宣告有关拆迁协议无效；

　　  (3)就拆迁补偿事宜与出租人、拆迁人进行协商并签订拆迁协议；
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　　  (4)对经协商不能达成拆迁协议的事宜，可以请求房屋拆迁主管部门裁决；

　　  (5)对拆迁裁决不服的，可以提起行政复议和行政诉讼；
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! O4 D( Q4 c) F# J* v: p" g0 C　　  (6)对拆迁行政处罚不服的，可以提起行政复议或者行政诉讼；
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　　  (7)对拆迁人未能依照法律规定拆迁的，承租人有权利要求拆迁主管部门依法处理；

　　  (8)对强制拆迁的决定可以提起诉讼或者申请行政复议；

" Z9 N: F- j8 K& M6 L6 B; q　　  (9)其他承租人应当享有的权利。

　　2．承租人的义务
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0 F3 t2 D- s5 O# \* P　　　（1）履行拆迁人、被拆迁人与承租人之间签订拆迁协议书的义务；
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　　　（2）履行已经发生法律效力的判决书、调解书、裁定书确定的义务；
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　　　（3）履行已经发生法律效力的拆迁裁决书确定的义务；

! O# s7 h1 |9 t  V; s& Y/ f% b& T2 [　　　（4）其他应当由承租人履行的义务。
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5 }7 ~' c+ q& [6 L! \8 d　（三）承租人在拆迁法律关系中的地位
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- |0 G- |5 z4 g　　新修订的《城市房屋拆迁管理条例》将承租人从被拆迁人中独立出来，单独在拆迁法律规范中规定了承租人在拆迁法律关系的的权利和义务，那么与1991年3月22日颁布的《城市房屋拆迁管理条例》相比较，承租人在拆迁法律关系中的地位发生了什么样的变化呢？

　　1．承租人不再是被拆迁人

7 ~. r) A% T5 b2 s+ X/ w1 {根据新修订的《城市房屋拆迁管理条例》第四条第三款的规定，被拆迁人就是房屋所有人，不再包括使用人。因此与1991年3月22日颁布的《城市房屋拆迁管理条例》相比较，承租人不再是被拆迁人。

　　2．承租人在拆迁法律关系中的地位具有从属性

1 z7 m; M! l1 X* o8 A　　1991年3月22日颁布的《城市房屋拆迁管理条例》将承租人作为被拆迁人，承租人享有被拆迁人所享有的应当被安置的全部权利和义务。新修订的《城市房屋拆迁管理条例》不再有这样的规定，仅仅规定承租人在拆迁中，如果承租人与产权人不能就拆迁补偿的事宜达成一致意见的，或者不能就房屋租赁合同的解除达成一致意见的，或者与拆迁人不能就房屋拆迁补偿达成一致意见，房屋的拆迁补偿应当按照产权调换解决，原租赁合同应当修改。
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# l: L9 O* I0 _' z4 s" I! p. u* F5 |　　因此在新修订的《城市房屋拆迁管理条例》中，承租人的地位从属于所有人，根据其与所有人之间的租赁合同的规定及意思表示来确定自己的权利和义务，其权利和义务从属于其与产权人之间的租赁合同的规定及在拆迁过程中双方的意思表示。
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　　3．承租人在拆迁中的权利具有独立性
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" O2 i( X6 x- q" J. ^　　虽然承租人在拆迁法律关系中的地位可能从属于产权人，但其在拆迁法律关系中的地位仍然具有独立性，具体表现在：

　　一是承租人与产权人或者拆迁人不能就拆迁补偿的事宜达成一致意见时，承租人可以依照法律规定提起拆迁裁决申请，请求房屋拆迁主管部门依照法律规定保护自己在拆迁法律关系中的合法权益。

　　二是承租人对拆迁裁决具有独立的提起司法审查权利，即承租人对房屋拆迁主管部门作出的拆迁裁决不服的，可以独立以自己的名义提起诉讼或者申请行政复议，对拆迁人、产权人拒绝执行已经发生法律效力的拆迁裁决或者人民法院的判决或者裁定时，其可以独立提起强制执行申请。
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　　三是承租人可以独立的按照自己的意见处理自己在拆迁中的权利和义务。新的《城市房屋拆迁管理条例》规定了承租人在拆迁中可以独立的以自己的名义处分自己的民事权利及诉讼权利，根据自己对拆迁的经济利益的预期决定自己对拆迁法律关系的影响。

4 ?; E/ v/ j9 b& u1 Q8 C$ S　　四是承租人是拆迁法律关系中独立的当事人，其地位区别于被拆迁人和拆迁人。