论购房产权过户中的法律障碍

王希胜律师

论购房产权过户中的法律障碍/臧恩富律师
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2 P. e' [' A- l. N辽宁壹品律师事务所律师
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在媒体报道的诸多购房“黑洞”和“陷井”中，对购房者危害最大的当属所购房屋存在产权过户的法律障碍，购房者支付了房款却得不到所购房屋的所有权。如何确保购房者能够顺利地取得所购房屋的产权，既是购房者迫切关心的问题，也是政府主管部门规范房屋交易应解决的问题，更是律师为当事人购房提供法律服务时应首先考虑的问题。

产权，顾名思义，是指房产的所有权，对购房者来说，产权意味着对所购房屋享有所有权并同时对该房屋所占土地享有使用权。购买房屋与购买其他普通商品在取得所有权方式上的不同之处就在于购房属于不动产交易的一种，其所有权的取得不以是否交付为准，而是以是否向房地产交易主管部门办理产权登记为准。所以，购房者从维护自身利益的角度出发，在决定是否购买某个特定房屋时，不但要考虑能否拥有所购房屋的实际使用、支配权，更要考查能否获得所购房屋的《房屋所有权证》和相应的《土地使用证》。如果购房者在决定购房之初忽略了所购房屋可能存在的过户的法律障碍，那么，轻则会使购房者陷入不必要的纠纷和诉讼之中，重则可能导致购房者钱房两空，血本无归。
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综合分析产权过户中的法律障碍，其来源集中在卖方方面。因为在购房这一买卖合同的法律关系中，买方的主要义务是支付房款，而卖方的的主要义务则是交付房屋并转移其所有权。对卖方及其所售房产进行资信调查和权属分析，是排除产权过户法律障碍的关键。
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根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产转让管理规定》、《商品房销售管理办法》、《商品房预售管理办法》、《城市房屋权属登记管理办法》及其他相关法律、法规、规章的规定，要排除商品房产权过户的法律障碍，应关注以下几个方面：

一、 了解卖方是否有产权证或预售许可证。

购买期房的购房者，要看预售该期房的卖方是否有所出售商品房的预售许可证。只有拥有商品房预售许可证，该期房才具备了市场准入条件。
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购买现房的购房者，要看卖方有无所出售房屋的产权证。是否拥有产权证是判断卖方是否对所出售房屋拥有所有权和处分权的标志。

二、 了解卖方的处分权上是否存在限制情况，这些限制卖方处分权的情况包括：

1、 查封
被司法机关采取财产保全措施进行查封的房屋，在查封期间不得转让。

2、 抵押
! q+ B4 F, m& D: ?3 b" t被抵押用于债的担保的房屋，在抵押期间未经抵押权人同意不得转让。
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3、 共有
2 Y6 F: U; I  Q7 c5 C/ }产权共有的房屋，未经其他共有人的同意不得转让，并且在同等条件下，其他共有人拥有优先购买权。

5 ^2 v' p# g) A# K$ _! Z4、 出租
被出租的房屋出售的，房屋产权人（即出租人）应提前三个月通知房屋承租人，在同等条件下，房屋承租人拥有优先购买权。

三、 了解拟购房屋所在土地的性质

1、 出让土地
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9 P# C0 z+ d5 E% v( b- e+ o购房者所购买的商品房所在的土地应该是以出让方式取得的国有土地，并且卖方已取得了土地使用证。
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2、 划拨土地

若拟购房屋所在土地为划拨土地使用权，则在该土地未依法办理土地出让手续并缴纳相应的土地出让金之前，不得转让。
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3、 集体土地

7 I. V- |& c' t( q集体土地上的房屋的交易，原则上只能在该房屋所在地的乡镇居民之间进行。其他城市居民购买集体土地上的房屋无法取得所购房屋的所有权。集体土地只有依法办理征用、出让手续后，才能由开发商开发商品房进行出售。
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4、 军队土地
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依据《中国人民解放军房地产管理条例》、《军队房地产开发管理暂行规定》、《军队现有住房出售管理办法》、《总参谋部、总政治部、总后勤部关于利用军队房地产开发经营有关问题的通知》、《中华人民共和国建设部房地产业司、中国人民解放军总后勤部基建营房部关于印发《城镇驻军营房产权转移和房屋现状变更登记实施细则》的通知》，利用军队房地产进行房地产开发并出售给地方的，无论数量多少，都必须经过总后勤部审批。否则就是无权处分，而无权处分则应依《合同法》第51条的规定按无效合同处理。
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% N5 S- _" C3 b1 v- s3 F四、要细分房屋产权的性质，对于下列形式产权的房屋，不但要按上述第二条说明的情况分析是否存在限制产权转让的情况，还要按照具体的规章、政策、本地规定等进行进一步分析。

1、 经济适用住房
  P2 f! A& q. g: r' k7 W2、 房改房；
! H" J" M! j" B/ B3、 安居（解困）房；
  B$ h" ^% N+ d5 e* Y5 d- e5 g4、 乡产权房
5、 军产房

总之，房屋产权过户是一个看似简单但实际上却挺复杂的法律问题。同样是可以居住的房屋，但却因该房屋开发手续的不同、房屋所有人身份的不同、房屋上是否设有负担的不同导致这些房屋能否过户存在不同的情况。所以打个形象的比喻就是房屋是有“出身”的，不同“出身”的房屋，其转让流通的自由性和受到的限制是不同的。在实际购房过程中，购房者可按上面提供的思路对卖方及拟购房屋进行必要的分析和调查。让卖方出示产权证、预售许可证等相关的证件，并到有关部门核实相关证件的真伪。同时应让卖方在购房合同中作出必要的保证和承诺。在房地产交易市场管理不够规范和透明的地方，购房者可以请房地产专业律师提供帮助。