大连房地产登记常见问题

王希胜律师

1、我的房证丢失了，如何申请补发新证？
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    答：请先到市房地产档案馆查档取证，然后携带《申请》、市房地产档案馆出具的《查档证明》、单位手续还需带企业法人营业执照或机关事业单位代码证、个人手续还需带夫妻二人的身份证、结婚证、户口本，到大连市西岗区黄河街80号三楼登记发证中心5号窗口统一受理，并在《大连日报》发布遗失声明作废公告，公告三个月后补发新的房屋权属证书。此外，如果该房屋是共有房屋的，还必须提交全部的共有权证，并由全体共有人共同申请补发。是抵押房屋的，还必须和抵押权人共同申请更换房屋他项权证。
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2、我的手续已经开始办理了，我如何领证？
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    答：
  N/ d- I1 u. Z& M) P6 e  U5 C    ① 办理商品房、二手房手续的住户，完税后五个工作日，产权人持本人身份证、代领人持本人身份证和产权人身份证（原件）到大连市西岗区黄河街80号三楼登记发证中心1号窗口领取房屋所有权证。（费用：住宅每套80元，公建除外）
    ② 办理继承房屋手续的住户，10个工作日，产权人持本人身份证、代领人持本人身份证和产权人身份证（原件）到大连市西岗区黄河街80号三楼登记发证中心1号窗口领取。（费用：住宅每套80元，公建除外）
$ r. O4 c- B. [6 P) U$ S: T    ③ 办理房改房手续的住户，由原房屋产权单位持单位介绍信及领证人身份证（原件）到大连市西岗区黄河街80号三楼登记发证中心1号窗口领取房屋所有权证。（费用：每套登记费80元，印花税5元）
    ④ 办理他项权利手续的住户，委托人持银行开具的授权委托书及本人身份证（原件）到大连市西岗区黄河街80号三楼登记发证中心1号窗口领取房屋所有权证和房屋他项权证。（费用：住宅每套80元，公建除外）
    ⑤ 办理他项权注销手续的住户，持收件回执，产权人持本人身份证、代领人持本人身份证和产权人身份证（原件）到大连市西岗区黄河街80号三楼登记发证中心1号窗口领取。

2 x% G. }: [- C4 A* S3、哪些房屋不得设定抵押?


    答: 根据建设部《城市房地产抵押管理办法》，下列房地产不得设定抵押：
    ① 权属有争议的房地产；
+ K) E5 z' Z( v. u5 F    ② 用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；
    ③ 列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；
    ④ 依法公告列入拆迁范围的房地产；
8 h+ q9 |7 L3 F6 D  r    ⑤ 被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；
    ⑥ 依法不得抵押的其他房地产。

' b. Q4 A6 M" {* ]3 M1 W4 f5 l. n, t4、房地产抵押合同应载明哪些内容？

* G; m& K+ z( x- R; Q: k% x$ ~; U    答：房地产抵押合同应当载明下列主要内容：
/ [* z7 _- O  b    ⑴抵押人、抵押权人的名称或者个人姓名、住所；
3 H) A& m( _2 I0 D    ⑵主债权的种类、数额；
    ⑶抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面积、用地面积以及四至等；
9 G+ R# E7 j& u- Z' m    ⑷抵押房地产的价值；
    ⑸抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外损毁、灭失的责任；
    ⑹债务人履行债务的期限；
    ⑺抵押权灭失的条件；
    ⑻违约责任；
7 V$ L) p: {9 Y/ c0 a    ⑼争议解决方式；
0 C, |* I: P' p$ m    ⑽抵押合同订立的时间与地点；
    ⑾双方约定的其他事项。
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5、房地产抵押权的设定应注意的事项？

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回复：
    答：
⑴ 同一房地产设定两个以上抵押权的，抵押人应当将已经设定过的抵押情况告知抵押权人。抵押人所担保的债务不得超出其抵押物的价值。房地产抵押后，该抵押房地产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出余额部分。
⑵ 以两宗以上房地产设定同一抵押权的，视为同一抵押房地产。但当事人另有约定的除外。
⑶ 以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押。
0 z- K3 d( h8 M# v* p7 W# K⑷ 以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限。
⑸ 国有企业、事业单位法人以国家授于其经营管理的房地产抵押的，应当符合国有资产管理的有关规定。
) s9 @6 Y) y, @⑹ 以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有制企业职工代表大会通过，并报其上级主管机关备案。
⑺ 以中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业的房地产抵押的，必须经董事会通过，但企业章程另有规定的除外。
⑻ 以有限责任公司、股份有限公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过，但企业章程另有规定的除外。
: k0 e; M6 X" Y- D5 B⑼ 有经营期限的企业以其所有的房地产设定抵押的，所担保债务的履行期限不应当超过该企业的经营期限。
# j2 p7 Q& c) J8 G4 ^⑽ 以具有土地使用年限的房地产设定抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。
& B" R# Z8 j: R6 Y. A. Q; n& i⑾ 以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。
⑿ 预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。
⒀ 以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人。原租赁合同继续有效。
0 _. a/ @+ T3 F% s% G, Y⒁ 设定房地产抵押时，抵押房地产的价值可以由抵押当事人协商议定，也可以由房地产价格评估机构评估确定。法律、法规另有规定的除外。
⒂ 抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人为抵押的房地产投保，保险费由抵押人负担。抵押房地产投保的，抵押人应当将保险单移送抵押权人保管。在抵押期间，抵押权人为保险赔偿的第一收益人。
⒃ 企业、事业单位法人分立或者合并后，原抵押合同继续有效，其权利和义务由变更后的法人享有和承担。抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失踪时，其房地产合法继承人或者代管人应当继续履行原抵押合同。

% f# L' H2 O: j6、我委托中介买了一套房子，并由中介公司代办了产权，我对手中的证是不是真的一直有所怀疑，有什么办法辨别呢？
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    答：如果不是你亲自从窗口领出的证，你对证的真伪不放心是可以理解的。你可以亲自带着你的房屋产权证到市房地产登记发证中心（黄河街80号3楼）请工作人员帮助查询。但因为一些客观原因，我们除了向公检法纪委等部门出具证明外，不能为个人出具有关证明。
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8 C& G/ S. ^. W1 ~! N7、我通过贷款买了一套商品房，已做了抵押。原定借款期限是10年，现在我提前还上了贷款，怎样办理注销抵押？

    答：按照建设部《城市房屋权属登记管理办法》第24条规定，这种情形属于注销登记。产权人可持银行出具的还款证明、银行和本人申请注销他项权利登记的申请、房屋所有权证书、身份证到房地产交易所抵押窗口办理注销抵押手续，10个工作日后，到大连市房地产登记发证中心（黄河街80号3楼）领取房屋的所有权证书。
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8、我们夫妻俩买了一套房子，产权人已登记在丈夫名下，我想把我的名字也加进去可不可以？
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- O6 [' p. }( f% @4 G0 `+ z    答：这种情形根据建设部《城市房屋权属登记管理办法》第31条规定，共有的房屋由共有人共同申请。根据《婚姻法》的有关规定，婚姻存续期间的共同财产属夫妻双方共同所有。你可以持你们夫妻的合法婚姻证明、身份证原件、办理共有权的申请，双方到大连市房地产登记发证中心（黄河街80号3楼）办理。5个工作日即可办完。

9、我父亲（母亲）已去世了，现在我们姐妹（兄妹）三人都同意把父亲（母亲）名下的房屋产权办到母亲（父亲）名下，如何办理？

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    答：对于原已取得产权的房屋因继承而引起的产权人变化，按建设部《城市房屋权属登记管理办法》第十七条的规定，应属于转移登记，权利人去世后，应由其合法继承人持有效证件到大连市公证处设在市房屋交易市场的窗口办理“继承权公证书”。由继承人持“公证书”、房屋所有权证原件、身份原件到大连市房地产登记发证中心（黄河街80号3楼）办理登记，5个工作日即可完成。如果是非法定继承人根据被继承人遗嘱继承的，公证并取得“继承权公证书”后到大连市房地产交易市场三楼二手房交易窗口办理赠与手续。10个工作日即可办理完毕。