商品房面积计算及共用面积分摊规则

王希胜律师

一、商品房销售如何计价

; {/ E% m6 w& Y《商品房销售管理办法》规定，商品房销售价格由当事人协商议定，国家另有规定的除外。商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。
3 ^! I2 H5 V! m) n  A, i: A
$ Q. o& v/ i7 C5 b" ?1 I按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
) K3 r! M' F+ S' g2 g
按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。

" H1 a" `. l6 O" Q  o; ]4 z: ~
" v* d, _, H3 c) s
二、商品房建筑面积由哪些部分构成？

商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权；分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。

8 r3 Z7 w9 I. I  t: }

二、《商品房买卖合同》与实际交付的面积发生误差，如何处理？
9 _4 e; [8 \* S
一般来说，当事人应当在《商品房买卖合同》中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。
/ _  R( }9 `$ ]5 A  v- u6 ]
合同未作约定的，按以下原则处理：
5 |" T- h3 C. R6 Y9 ]: i  Q
（一）面积误差比（面积误差比＝【（产权登记面积－合同约定面积）÷合同约定面积】×100%）绝对值在３％以内（含３％）的，据实结算房价款；

（二）面积误差比绝对值超出３％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起３０日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人补足；超出３％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在３％以内（含３％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出３％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
- v9 p9 l# P) Q       按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。

7 H: o5 D1 i) ]8 ?3 F% U
* V' V, o) z; f, C6 Q. l
+ H6 h/ G& }: y0 u5 i二、商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则
5 K5 E  p, ?7 @& i( I
为了充分保护消费者的合法权益，规范商品房销售行为，减少商品房销售过程中买卖双方间的纠纷，建设部1995年制定了《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》，适用于商品房的销售和产权登记。根据该规定，商品房买卖所签订的商品房购销合同中，应明确载明购房者所购置的商品房的建筑面积，并注明该商品房的套内建筑面积（实得建筑面积）及应合理分摊的公用建筑面积；房地产权属登记机关进行房屋产权登记，应遵循《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）测定商品房的建筑面积。

商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊具体规则如下：

; k- D0 }( L+ m2 C（一）商品房销售以建筑面积为面积计算单位。建筑面积应按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。

$ @* f& G% k# B% N/ [. e（二）商品房整栋销售，商品房的销售面积即为整栋商品房的建筑面积（地下室作为人防工程的，应从整栋商品房的建筑面积中扣除）。

（三）商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积

# e1 Z  j$ e4 Q% F$ g4 O# u（四）套内建筑面积由以下三部分组成：套（单元）内的使用面积；套内墙体面积；阳台建筑面积。
" \. }. g5 S8 o
+ D! q$ y5 f1 G0 N5 ]0 }4 j8 v（五）套内建筑面积各部分的计算原则如下：（1）套（单元）内的使用面积。住宅按《住宅建筑设计规范》（ＧＢＪ９６－８６）规定的方法计算。其他建筑，按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算。（2）套内墙体面积。商品房各套（单元）内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种。商品房各套（单元）之间的分隔墙、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。（3）阳台建筑面积。按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。（4）套内建筑面积的计算公式为：套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积

（六）公用建筑面积由以下两部分组成：（1）电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；（2）套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。
% ^, v' z$ E! `7 `  C  Q1 e  w
（七）公用建筑面积计算原则。凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。公用建筑面积按以下方法计算：整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。

（八）公用建筑面积分摊系数计算。将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积÷套内建筑面积之和。
* r+ N+ Y; p2 g/ }$ Q
: @2 S2 d' l: u, m4 J$ C1 s1 Q（九）公用建筑面积分摊计算。各套（单元）的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。分摊的公用建筑面积＝公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积。