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如何避免二手房交易的风险?

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发表于 2005-11-28 19:36:21 | 显示全部楼层 |阅读模式
如何避免二手房交易的风险?
* f$ {3 ]( b+ ?8 J) Q
" o5 u3 \; W  h8 J+ q如何避免二手房交易的风险?  
" `6 v6 I+ W  h2 L
" I' y8 r* t  O  f9 f- Q3 M, A
' U6 b* c* d9 a3 h1 S1 权属审查 :应当审查二手房的权属证明及相关文件,未依法登记取得房地产权证书的,不得买卖;并向房地产交易中心调查核实权利证书及其记载内容的真实性。
' m$ g4 ^: {, `4 r% I7 b4 ^8 a9 V
2 主体资格审查 :
. ?8 `8 `0 A$ K+ e: N(1)二手房转让人应当是依法登记取得房地产权证书的二手房权利人。 ; k% d% J) R& C& Q$ {" C4 E! d7 i
(2)二手房属于有限责任公司、股份有限公司的,律师应当审查公司董事会、股东会审议同意的书面文件。
! a5 U/ g3 I# t! F0 @; L(3)二手房属于国有或集体资产的,应当审查政府主管部门的批准文件。
4 _% H; h2 s0 a; W/ D$ D; J
7 W- m) x% [  L1 M: j* P, g/ i/ P3 共有财产审查 & v. p' Z8 R6 H; j
共有二手房,应当审查有无共有人同意转让的书面证明。
. I1 Y8 T! n+ R( q# q3 P. M3 O2 e2 L6 D1 k+ M4 {
4 权利限制审查 :应当审查司法机关或者行政机关有无依法裁定,决定查封或者以其他形式限制二手房权利的情况。 0 m5 f: X  \+ k* \3 Y# t, r' R

& Z. ?8 ^) N1 t5 他项权利设置审查
2 `4 x  a- U+ E$ z; {应当审查二手房有无抵押等他项权利设置情况。若有,要审查有无取得抵押权人等他项权利人书面同意买卖的证明。 , D1 V; W- h' I" {2 ]7 p5 T
' b. o, X1 m9 Q# k& [& m. N" Z" x
6 优先购买权审查 : b: [, ~# B; j' j- S0 f
(1)共有二手房买卖时,在同等条件下,二手房共有人享有优先购买权。
9 `7 k. i& A7 k9 Z& A已经出租的二手房买卖时,在同等条件下,二手房承租人享有优先购买权。 0 O; N& ?9 j8 Y! _8 b8 n' `# R& B
(2)应当审查二手房优先购买权人有无放弃优先购买权的证明。如承租人放弃优先购买权,买受人购房后应继续履行租赁合同,并与承租人签订租赁主体变更合同。
8 h& J6 e9 m8 r. A; l
( |+ Q9 h1 M" R7 审查二手房有无下列禁止买卖情形: $ y, _5 ?" L  A* l" N* x9 s
(1)司法机关和行政机关依法裁定,决定产或者以其他方式限制二手房权利的;
$ Y5 ~! p( r3 J5 x  m8 X  (2)依法收回土地使用权的;
/ g# X7 F) L1 l+ m& D6 ^  (3)共有二手房,未经其他共有人书面同意的;
3 }8 G$ U& O, @8 t# D( H! F- J: b2 d  (4)权属有争议的; 5 u) r- ]# X* H7 z: a6 z5 W+ l  q
  (5)未依法登记领取权属证书的; ' d/ b3 U$ L0 A. @
(6)已抵押且未经抵押权人书面同意转让的; 4 E" J7 n& D! `* e  g; T* |
(7)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 / S" j8 ~+ c1 }  S

6 H1 m4 ]2 R9 x5 R& K" }/ W: T8 若是已购公有住房和经济适用住房买卖,还要审查已购公有住房和经济适用住房有无下列禁止买卖情形之一:
( O" ?: q" N, E  r! Z  (1)以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的; 2 ^) V# x/ e: T$ I( I
  (2)住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准,或者违反规定利用公款超标准装修,且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的; - I. L( _! i. c9 d
  (3)处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的; 9 X) N$ _. S* \# c
  (4)上市出售后形成新的住房困难的; 1 m. ?6 m) \/ Z' a7 l
  (5)擅自改变房屋使用性质的;
2 Z3 w$ o* F$ L, V2 l0 Q" N. j1 v  (6)法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。
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