宅基地是农民集体所有土地不得转让

王希胜律师

宅基地是农民集体所有土地不得转让

上海一农民卖房又卖地触犯法律

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% F! {" \& G+ Z" F    花几十万元去城郊买一套农民房是许多都市人的梦想。今天，上海市青浦区人民法院对此种行为给出了否定答案。
1 b; F( f' n1 x( d, S+ b  　　张某于2003年10月31日与青浦区赵巷镇农民陆某一家签订了一份房屋转让合同。该合同约定：陆某一家愿将金葫芦村的一套别墅使用权转让给张某，宅基地使用权随之转移；转让总价38.5万元，其中包括宅基地费21万元，其余为地上建筑物费用；陆某一家将该房的法律文书及相关凭证、钥匙（除房屋宅基地使用证外）移交给张某时所有余款一并付清。

( Q% j5 b' P. F- l& W  　　张某按约履行，并于2004年3月4日支付了建房款17万元，同时支付了购房款7万元（并非合同约定中的5万元）。

" p9 o0 ~1 I7 p* Q( V但交房时却发现对方已将此房以高出原房价20万元的价格转卖给了他人。

6 k# r- F- O6 Q; H1 T& \6 ^张某遂向法院起诉要求对方退回购房款﹑赔偿经济损失，并主张差价损失6万元。

  　　青浦区法院经审理认为，宅基地是农民集体所有土地，不得出让、转让；城镇人口为购买农村宅基地上的在建房屋所签的合同违反法律的禁止性规定，因此，张某与陆某签订的购房合同无效。陆某所收取购房款应当退还张某，并按照中国人民银行同期流动资金贷款利率赔偿对方经济损失，对主张差价损失之请求不予支持。
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% _, S: \8 _. k1 f2 K9 K法官说法

, s8 h4 h- k  r据审理此案的法官介绍，土地使用权可以转让，但农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。原、被告双方所签订的《房屋转让合同》实际包含了宅基地使用权的转让，且房屋至今尚未交付。该合同违反了土地管理法、合同法的相关规定，因此判定该合同为无效合同。造成合同无效是由原、被告双方过错引起，因此应当各自承担过错责任。

1 D; i& N+ o: b2 H法条链接

《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
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  　　《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款：有下列情形之一的，合同无效……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。