产权登记背后的法理省思（读者意见）

王希胜律师 · 发表于 2005-11-19 09:50:35

产权登记背后的法理省思（读者意见）

   编者按：
6月1日，本版刊登了《产权登记背后的法理省思》之学者意见，许多读者来稿多侧面、多视角地探讨了该案，编者从中精选有代表性的5篇文章予以刊发，以求对该案例的讨论更深入。

案情简介：

Ａ制造假材料，将尚未完工的Ｂ的一幢建筑物向房产管理局申办了所有人为Ａ的房屋所有权证书。同年，Ａ因拖欠Ｃ货款５０万元而被诉，Ａ承诺将上述房屋抵偿给Ｃ。法院为双方制作了民事调解书。随后，Ｃ依据调解书申请执行。房产局根据法院的执行通知书，将房产过户给了Ｃ。

后房产管理局接到举报，立即对涉案的房屋所有权证书的申报材料进行复查，发现Ａ隐瞒真实情况，采取欺骗手段申请办理房屋所有权证书。遂作出行政处罚决定书，注销了Ａ的房屋所有权证书，并罚款人民币５０００元。

随后，房产管理局告知Ｃ“取得房产来源不合法”，在履行听证程序之后，作出了行政处罚决定书，注销了Ｃ领取的房屋所有权证。

可设立例外不撤销规则

和不对抗善意第三人规则

江苏省启东市人民法院  陈南松

  　　行政行为一旦作出，具有很强的公示性，并会构成社会成员行为模式的决定基础。如果原行政行为因事实或法律属性问题一律得被撤销，极有可能使已然成立的社会关系发生混乱。虽然理论界提出信赖保护原则以资救济，但是，信赖保护原则是以撤销原行政行为并对信赖利益人作出财产替代补偿为内容的，因而，信赖保护原则不能固化既有的社会关系，且在信赖利益具有人身属性时，实际上难以发挥作用。鉴于此，笔者认为，在原则认可行政机关对错误行政行为有撤销权的同时，可考虑附设例外不撤销的规则和不得对抗善意第三人的规则。

  　　例外不撤销规则，是指针对相对人的身份关系而作出的错误行政行为，因撤销会致该身份关系的现状不可恢复时，不予撤销。例如，夫妇二人在非户籍地登记离婚，其后一方死亡或再婚，登记机关不应以登记行为有错误而撤销离婚登记。

  　　不对抗善意第三人规则，是指在善意第三人依原行政行为的公信力取得利益时，撤销原行政行为的效力限于相对人而不及于第三人。实践中，最为典型的是所有权的错误登记行为。所有权登记内容不合于真实情形时，该登记行为无效并可撤销，这在观念上应无疑义。从撤销的法律效果论，传统观点认为，真实所有人可对任何取得财产的他人行使物上追及权，而财产实际占有人不能取得物权。这种处理方法略显简单，既不合于一般人的社会观念，也不利于促进交易。首先，物权登记行为具有公示公信效力，这种效力对于全体社会成员均应适用。在物权变动的场合，善意受让人依登记的效力取得财产的行为，在法律上并无瑕疵，有保护的必要，且能增强社会成员对登记行为的信心。其次，因登记错误而撤销登记行为时，法律效果的确定应综合各种效益再作衡量，如发生返还财产的效果，保护的只是原所有人的权利及静态的财产关系，而如果认可善意受让人能够取得所有权，保护对象是交易环节的任何参与人及交易的动态秩序与安全，并能通过物的流转使物的效用得以充分发挥。就立法的价值选择而言，目前更倾向于维护动态的交易秩序，这一点尤其值得注意。再次，所有权之所以登记错误，与真实权利人的过错或未尽注意义务相关联，受让人则无任何过错，应由真实权利人自负可能产生的风险。综合上述理由，笔者认为：对错误登记行为的撤销，只能针对致所有人权利受到损害的直接侵权人，即直接侵权人的权利登记应被撤销，并承担向真实权利人赔偿损失的义务；善意第三人基于错误登记行为取得的权利，仍可经新的登记行为保有其效力，善意第三人该项权利生成的法律依据并非善意取得制度，而是物权登记行为公示公信效力的必然逻辑结果；就善意的判断，只在第三人明知权利不真时方可否定，而不必以应知为条件，也无需以有偿为取得权利的前提。

善意取得制的适用是基础

陕西省西安市中级人民法院  吴海星  张海荣

  　　本案这样的纠纷，在近年的司法实践中屡有发生，对能否适用善意取得制予以解决，虽有不同观点，但不可否认的是，实践已经出现了一批以该制度解决此类纠纷的有效判例。

反对适用善意取得制的一个最重要的观点是，认为善意取得制只适用于动产，而不适用于不动产。事实上，该观点在我国的现行立法面前首先是不成立的，因为就现有法律及司法解释的规定来看，其并未将不动产排除在善意取得制之外。其次，从法理上讲，该观点也无法找到合理的解释理由。也许较早以前，实践中无权处分动产的现象时有发生，而无权处分不动产的现象从未发生，于是给一些学者和司法实践者一种错觉，想当然地误以为无权处分不动产在现实生活中是不可能发生的，因此自无适用善意取得制的可能。但任何一项科学理论的构建，除了要以实践的现实性现象为基础，同时还离不开对未来实践中可能发生现象的预测。作为不动产，其权属的变更往往需要登记性公示，这固然大大压缩了一些非法者对其进行无权处分的空间。但世间事物并无绝对，随着社会复杂程度的加剧，登记性公示也不可能确保不动产权属的绝对安全，本案就是一个典型的例子。因此，在C无过错的情形下，其与A之间以作为不动产的房屋抵债的行为就具有了适用善意取得制的合理性。

至于能否以无权处分人与受让人尚无对价关系为由反对适用善意取得制，这仍是一个在理论上略有分歧的问题。笔者认为，善意取得制的适用与否不应与有无对价关系问题相联系，因为考虑对价关系的有无，无非是用其来判断受让人主观上过错的有无，对价关系并不具有决定善意取得制适用与否的独立性，它只是帮助法官辨别受让当事人是否善意的一个参考。在本案中，撇开理论不谈，从事实上否定C与A之间存在对价交易关系本身也是困难的。因为，A之所以能将房产抵偿给C，其根本并不在于法院调解书的确认，而在于早在诉讼之前，A与C之间就已存在着债的交易关系，C接受A的房产，是以其对A享有50万元债权为对价的。对A与C的交易关系，法院调解书的价值仅在于确认，而不是创制，如果没有法院调解书的出现，A与C在诉讼之外以房产抵债，仍能说他们之间无交易对价关系吗？所以，在交易对价这个问题上，无论从理论还是事实角度看，本案在A与C间适用善意取得制都应是无疑义的。

  　　接下来需要考虑的问题是：首先，对法院来说，既然应认定适用善意取得制，那么即便法院在调解书生效后获知A之房产证为欺骗所得，对该案亦无再审之必要，即便再审，亦不可动摇A与C之间业已形成的法律关系。其次，对房管局来说，其注销C已获得之房产证应属非法，理由不仅在于行政裁决权应尊重和服从司法裁判权，不得与其相抵触，而且在于即使没有在先的司法裁判结果的介入，仅有A与C间的私下协议，依善意取得制，C的合法权益同样不容侵犯。所以，对C而言，他有可能选择一场针对房管局的行政诉讼来维护自己的合法权益；对B而言，他除了追究A的责任外，还有权要求房管局承担相应责任。至于A仅应承担民事侵权责任，还是在承担侵权责任的同时承担刑事责任，如果承担刑事责任则这种针对不动产的犯罪应定盗窃罪、侵占罪还是他罪，以及房管局是否具有过错，在有过错时与A分别或共同向B负何责等，仍是值得进一步探讨的问题。

应纳入新的处理程序

北京市自然律师事务所  墨  帅

  　　行政行为应当尊重和服从司法裁决，固然是一项基本法治原则，但对其理解不可片面化，对于不同司法裁决的情况应具体分析。比如，专门针对某一民事或行政法律关系而作出的确权判决与单纯“涉及”某一法律关系的司法文书，二者对有关行政行为或民事行为的影响显然是有区别的。前者往往具备通常所说的既判力法律效果（如某人就房屋产权提起的确权之诉），非经司法程序不得任意改变或撤销；而后者对于所涉法律关系的认定效力则须具体对待（如本案），不能简单地以“司法权高于行政权”一语蔽之。

  　　此外，笔者也不甚认同本案不应适用民法善意规则的观点。所谓善意取得，其着眼点当然是要充分考量取得人是否具有“善意”。而从实际情况来看，本案中房产证持有人的善意程度可谓远远大于有关不动产共有人之一擅卖房屋案例中受让人的善意。倘若说后者在交易过程中，多少还存在对有关共有关系及房产登记情况疏于审查之过失的话，本案中的房产受让方可谓不存在任何过错。因为依据一般注意义务标准，受让方决然难以想到相对方提供的会是虚假房产，更不会对行政机关颁发的具有公信力的房屋产权证书产生怀疑。如果具有充分善意者不能享受到善意规则之惠泽，而含有过错成分的善意程度较低者却能当然适用该制度，这恐怕是有失公允的。

  　　就本案具体处理而言，该调解文书似乎成了症结所在，但实际上是否非有启动审判监督程序之必要？笔者认为，不必完全局限于对已生效调解书依据审判监督程序予以审查撤销的思路，以致将案件的处理引入头绪繁多、积重难返的复杂困境。事实上，房产管理机关针对该房产证的注销行为，可以视为在原案件的整个调解过程终结后又发生的新的行政行为，应当进入新的处理程序，法院也可合理“绕过”该调解书，对之后的诉讼行为进行独立审理。毕竟，该调解书已执行完毕，虽然其隐含瑕疵，但就此前期阶段的行为有其当时存在的客观性，没必要再去“翻动”，以致引起一系列连锁反应，浪费司法资源甚至造成讼累，通过目前的行政纠错及审判行为同样可以做到厘清事实，降损维权。这一点也可从该调解书对房产证效力的“形式审查性”角度予以说明。当然，如果相关权利人（如该房产证持有人）对此存有异议，或认为权益受损害，则可依据法律程序向法院提起旨在维持原房产证效力的行政诉讼，还可针对有关过错人或始作俑者提起民事赔偿诉讼。法院在审理当中，则应当根据事实情况作出相应裁决。这样似乎更符合兼顾效率和公正的司法理念。

本案调解书合法有效

山东省东营市中级人民法院　宋继业

  　　本案中，A承诺将“自己”的房屋抵偿给C，法院为双方制作了民事调解书，首先承认法院的调解书是合法有效的。尽管诉讼法规定了调解书与判决书具有同等的法律效力，但调解书毕竟不同于判决书，本案如果判决结案的话，判决内容不会有用A的房屋抵债的情形。真正用A的房屋抵偿C的债务，也只是在执行程序中解决的问题。因此，我们从中可以看出，这里A的房屋只是作为一种偿债的实物，法院调解书拘束的核心问题是A应当偿还C相当于房屋价值的债务，而不是对A的房屋进行确权。如果本案是作为一个确权之诉审理，法院通过审查房屋的原始证据，定会查出房屋的真正所有者，并且作为确权之诉裁判的话，将会对行政机关有很强的拘束力，任何机关都应当受到约束。但本案是一个给付之诉，A的房屋在本案中是作为偿债实物，如果双方没有争议，法院不会主动严格审查房屋的真正权属。由于调解书的协商性，本案中的实际情况是，法院在调解书中一起解决了执行中解决的问题，从裁判意义上讲，该调解书中关于房屋的认定不会对行政机关产生拘束力。因此，行政机关无需受调解书的影响，发现登记错误，可以直接予以撤销。至于已经生效的调解书，因为是合法有效的，也无需通过审判监督程序提起再审，调解书主要解决的是给付之诉，给付的实物所有权出现瑕疵，用其他同价值的金钱或实物代替既可。这也为实践中防止原、被告串通一气，利用调解书将他人之物“调解”为个人所有提供了法律上的防线。

可借鉴合并管辖制度

江苏省徐州市中级人民法院  沙永梅

  　　A之房产登记行为是诉讼中的证据性行政行为。根据我国目前的诉讼体制，对行政行为合法性的司法审查由行政审判庭进行，民事审判无权对具体行政行为的合法性进行审查。因此，该证据性行政行为并不属于民事诉讼的既判力范围。当生效行政行为本身违法或者是建立在错误事实基础上时，行政机关有权依照法定程序纠正错误，故房产局有权实施注销A的房产证的行为。

  　　房产局的两次房产登记行为的性质是截然不同的。为A之登记行为是依申请的行政行为，为C之登记行为属于协助执行行为，该协助执行行为是行政机关必须履行的法定协助义务，是法院执行行为的延伸，不是行政机关独立意志的体现。因此，在没有接到法院变更执行的通知之前，行政机关无权自行注销或撤销该协助执行行为。

  　　行政机关的两次房产登记行为和法院的调解行为存在互为前提和结论的逻辑顺序：A之房产登记行为是民事调解的前提和依据，民事调解书是C之登记行为的前提和依据。前提的错误必然导致结论的错误，要纠正错误的结论，必须先纠正错误的前提。如果错误的前提没有失去效力，裁判结论的既判力必须维持，故先对民事调解书提起再审不符合裁判的逻辑。因此，在程序上必须坚持“谁为前提谁优先”的原则，应首先由行政机关自行撤销对A的房产登记行为，然后法院以调解书认定的事实错误为由，通过再审撤销该调解书，使房产局为C颁发房产证的行为失去前提和依据，再由法院通知房产局注销C的房产证。

  　　需要说明的是，如果C提起行政诉讼，将会使法律关系更加复杂，各法律程序的冲突也将更加复杂。借鉴法国的合并管辖制度解决此类民事、行政关联诉讼问题，可能是一个符合公正与效率的选择。

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