审理房地产案件的体会

王希胜律师

审理房地产案件的体会


上海市第二中级人民法院 李景华

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         　　房地产交易的频繁，使得法院受理的房地产案件数量逐年上升，类型不断增加。笔者在长期的房地产审判工作中积累了一些心得体会，以下从审判观、审判方法、审判策略三个层面加以总结。
两个审判观
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- f' Y# N! m# G% }  　　1．一般与特殊

  　　房地产案件的审判应当符合民事案件审判的一般规律，应当适用民事法律的基本内容及基本原则。例如，有些地方政府要求，在辖区内进行的房地产开发项目，必须由开发企业与本地企业联建，以此保证本地区的税收。在这种背景下产生的合资、合作开发房地产纠纷，法院不能从行政机关的思维角度出发，赋予市场主体不平等的地位，而是应当从民法的思维角度出发，考察合同条款是否为当事人的真实意思表示，考察合同当事人是否真正支付了对价等等。
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0 P" G& A3 e! Y8 y5 b  　　房地产案件的审判又有其特殊规律。由于房地产产业在国民经济中的重要地位，法律在这一领域中的公法色彩比较浓厚。遇到这样的特殊之处，法官要有特殊的“房地产案件意识”。例如，为了促进经济流转，维护交易稳定，合同法的倾向是不轻易认定合同无效，但在房地产法律领域中，却往往在合同的效力上从严掌握，如建设工程的施工人无资质或者超越资质，应当认定合同无效。

  　　2．平衡与倾斜

  　　房地产案件的审判要有平衡观。民事案件的处理，从小处说，是在事实与法律的基础上，平衡各方当事人的利益；从大处说，是平衡社会矛盾冲突各方的利益。房地产案件往往关系到各方当事人的重要经济利益，法官的平衡观尤其重要。在全面查明事实、准确适用法律的基础上，法官应当深谙房地产市场的背景，摸透各方当事人诉讼请求背后的经济诉求，找到各方利益平衡的支点。这样作出的判决，更容易使各方当事人服判息诉。

" G- M2 J' b, [4 P. ~2 z! @" C$ G  　　房地产案件审判中应有合理倾斜。各方当事人在市场交易的过程中、在诉讼的过程中，可能处于“先天”不平等的境地。对于一些弱势群体，法官在诉讼中应当运用行使释明权、合理解释格式条款等方法手段，适当予以倾斜，这有利于保障实质公平的实现。
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! L0 u, B& ]& w! C0 p3 H三个审判方法
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( R0 J3 F- `7 @' H/ U  V( i6 N9 S3 H% S  　　1．化繁入简

% V- B" m$ F& _* Z" k  　　大多数房地产案件的证据与事实繁多，法律关系复杂。对房地产案件的审理，法官应当掌握化繁入简的审判方法。

  　　首先，要对证据与事实进行筛选，分层次处理。明显与本案无关的证据与事实，可以将其剔除；对于各方当事人不存争议的事实，应当及时加以固定，无须组织举证、质证；对于当事人存有争议的事实，组织当事人有序地进行举证、质证。
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/ P. @. _9 L# b9 i1 ?8 i  　　其次，要把握好合同的相对性。房地产案件“案外有案，案里套案”的现象比较普遍。房地产开发商、建筑材料供应商、总包单位、分包单位、包销商、代销商、购房者等等，相互之间的法律关系层层递进，环环相扣。但每个案件的审理范围应当有限，应当把握合同的相对性，其他法律关系可留待另案处理。当然，必要的共同诉讼当事人不可遗漏。

& Z1 N, g$ K4 W, I  　　另外，要善于向专业机构借力。房地产案件中存在许多专业性非常强的问题。法官应当“有所为有所不为”，把专业问题交给专业机构鉴定或评估。这不仅能够简化工作，也提高了认定事实的准确性。
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3 I9 P  J, y" o: C  　　2．纲举目张

  　　运用检索请求权基础的权利要件来查明案件事实,能起到纲举目张、事半功倍的效果。

. B% H1 ?# T* P! g" H8 \% E/ L  　　首先，要明确请求权基础的权利要件。简单地说，请求权基础的权利要件即是当事人所主张的权利，要明确如果能够得到支持，在法律上须符合哪些条件。例如，原告因被告长期欠付租金诉请其迁出房屋，原告的请求权基础是合同法关于单方解除权的规定。依据有关单方解除权的法律规定，原告的诉请得到支持须满足三个条件：被告欠付租金的事实存在；经催告，被告在合理期限内仍然欠付租金；原告已通知被告解除合同。而被告的抗辩如果成立，需满足这样的条件：上述要件不成立，或者原告的解除权已消灭。这样，本案必须查明哪些基本事实，双方当事人应从哪些方面举证，就有了明确的轮廓。

5 |0 ?# c9 d5 m  　　其次，要按照请求权基础要求的权利要件，合理分配举证责任。仍以上述租赁合同案件为例，关于被告未付租金一节，原告无须就不存在的事实举证，而被告如果主张自己已付租金，则须以付款凭证等证据加以证明；关于催告一节，则须由原告举证已进行过催告，被告可举出反证驳倒原告的主张。以此类推，每个权利要件都有其举证责任的承担者。法官确定了权利要件，仅仅是确定了案件事实的骨架，保证了案件事实的认定不至于残缺，而只有通过合理的举证责任分配，才能确定用以定案的法律真实。
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  　　3．兼听则明

  　　审理房地产案件的法官还应当善于全面地、透彻地聆听各方意见，发现表象背后的实质,对各方意见作出明智的取舍。
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  　　对原告的诉请及被告的抗辩，法官应当分析其出发点，找到案件的起因和实质。有些纠纷源于开发商资金链断裂，有些纠纷源于当事人不诚信地追求更大利益。在原告及被告的意见中细心地探索，能够找准各方当事人诉讼行为的出发点，掌握审判工作的主动。
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  　　对于原告与被告不存异议的事实，不能简单地予以确认，应当融会贯通地运用生活常理、房地产市场背景、房地产行业惯例，审查当事人陈述的真实性。避免由于当事人的疏忽而使案件事实的认定发生差错,也避免当事人串通一气损害案外人的利益。
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  　　对鉴定人的意见，法官应当自主判断，有取有舍。法官如果完全依赖鉴定结论，等于将审判权分离给鉴定部门。正确的做法是，应当对鉴定结论的各项内容及鉴定依据了然于胸，再结合当事人提出的相反证据，合理地对鉴定结论的各部分内容予以肯定或舍弃。
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5 n* B# S2 w) {- ^5 f6 d" n" `8 V两个审判策略

# B9 U3 _* {: r- r+ w6 I7 X  　　1．群体诉讼中的策略

2 q4 \& I' O0 Q4 q  　　掌握主流心理。当事人提起群体诉讼，甚至在诉讼中行为过激，常常带有希望法官和社会对自己的权益予以足够重视的目的。针对这一心理，法官首先应当注意自己的中立形象，对双方当事人都不卑不亢，不偏不倚。其次要对当事人及时教育、疏导，引导其充分了解审理程序及相关法律规定。对当事人的过激行为要有理有据地教育、制止，既不可与其尖锐对立，又不可视而不见、放任自流。
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. o5 _2 {# F1 f* w& ?4 K  　　关注核心人物。群体诉讼多由个别核心人物积极发起并推动，大多数当事人处于附随状态。核心人物如果情绪过激、煽动性强，对众多当事人行为的影响非常大。法官首先要明确群体诉讼中的核心人物是谁；其次要明确这些核心人物发起、推动群体诉讼的动机，掌握他们的心理特点；最后，要通过引导他们的心理和行为，引导众多当事人在诉讼程序中保持行为的妥当。

2 ?! n6 q1 d: w" [* i  　　2．调解工作中的策略
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# P" u2 X7 ~( Y  l  　　抓住主要矛盾。房地产案件存在十几个争议焦点并不少见，在调解时应当抓住主要矛盾，才有调解成功的可能性。例如，某购房者针对房产商提出了十几项诉讼请求，经过审理发现原告最主要的目的是确认房产商的行为构成了违约，并且要求房产商支付违约金。抓住了这个主要矛盾，法官开展调解工作才能有的放矢。
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) s5 b* T$ y' o0 t" M6 G+ z  　　洞悉是非曲直。在进行调解时，法官必须洞悉当事人各方之间的是非曲直，才能够把握调解的正确方向。对于一些基本问题，如何方构成违约、是否构成侵权、应承担责任的大小，法官在调解时应当已经胸有成竹。