房产行政登记错误如何纠正

王希胜律师

房产行政登记错误如何纠正

——与邰立人同志商榷

刘剑平　邱继东



           ３月３０日法院报 Ｂ ４版刊登邰立人同志《房产行政登记错误如何纠正》的文章。作者认为在行政诉讼中，对房产登记行政行为违法，法院不应直接判决撤销登记或判决确认登记无效，而应判决房产登记机关履行注销登记的法定职责，否则，就有越俎代庖之嫌。笔者认为，直接判决登记机关履行注销登记的法定职责不妥，而应判决撤销行政机关的房产登记，然后由登记机关依据法院判决书办理注销手续。理由如下：
    注销是对权利已经依法消灭后采取的一种注明取消的措施，是行政许可结束后由行政机关办理的程序性的手续。它具有以下法律特征：１．行政相对人所取得的权利已经消灭或不存在，也就是相对人所依法取得行政许可的权利已经终止。２．行政相对人的权利消灭是依法的，也就是行政相对人所取得行政许可因发生某种法定事由而丧失了所取得的许可权利，如依法被吊销、撤销或许可有效期限届满后未申请延续，公民死亡，丧失行为能力，法人终止等等。３．注销是权利消灭采取的一种注明取消的措施。４．注销是行政机关办理的程序性的手续。行政许可法第七十条的规定，有下列情形之一的，行政机关应当依法办理有关行政许可的注销手续：（一）行政许可有效期届满未延续的；（二）赋予公民特定资格的行政许可，该公民死亡或者丧失行为能力的；（三）法人或者其他组织依法终止的；（四）行政许可依法被撤销、撤回，或者行政许可证件依法被吊销的；（五）因不可抗力导致行政许可事项无法实施的；（六）法律、法规规定的应当注销行政许可的其他情形。可见，注销是登记机关办理行政许可的程序性手续，是最后一道程序。注销必须是在权利已经依法被消灭的前提下，由登记机关依据法律法规规定进行。其权利未消灭，登记行为未被法定机关撤销，行政机关就无从注销。

    行政许可法第六十九条规定，作出行政许可决定的行政机关或者其上级行政机关，根据利害关系人的请求或者依据职权，对下列情形之一的，可以撤销行政许可：（一）行政机关工作人员滥用职权，玩忽职守作出准予行政许可决定的；（二）超越法定职权作出准予行政许可决定的；（三）违反法定程序作出准予行政许可的；（四）对不具备申请资格或者不符合法定条件的申请人准予行政许可的；（五）依法可以撤销行政许可的其他情形。根据此规定，在行政诉讼中，只要发现在登记过程中存在违法因素，不论是登记机关滥用职权、玩忽职守作出的登记，还是不符合条件的给予登记，法院都可根据行政许可法和《城市房屋权属登记管理办法》的规定，判决撤销登记机关的房产登记。这是法院对房产登记行政行为违法性的一种确认，而并非代替行政机关履行职责。法院判决撤销登记机关的房产登记后，登记机关可以依职权，也可以依利害关系人申请，根据法院判决办理注销手续。