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王希胜律师根据大连地区曾发生或正在发生的真实案例,总结的有关房屋交易的风险点滴

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发表于 2013-3-13 11:29:01 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 王希胜律师 于 2013-3-16 17:03 编辑

王希胜律师根据大连地区曾发生或正在发生的真实案例,总结的有关房屋交易的风险点滴
作者:王希胜律师            注意版权,转载必须注明出处,否则必究!

一、要及时办理过户手续
某真实案例:某女A买一别墅,未办过户手续。开发商之后将此别墅另卖第三方B,并配合第三方B办理了过户手续。此后开发商老总死亡,企业无资产,此别墅面临动迁。拆迁单位给别墅登记产权人B补偿,拒绝给实际居住人A补偿,并强行拆除别墅,A绝望。

二、为什么自己的房屋手续不要轻易交给他人
某真实案例:A租房主B房屋,骗取B的房证等房屋手续,A以房主名义对外出售,骗取买房人C的购房款并将房屋交付给购房人C。案发,A入监判刑,钱款挥霍无力赔偿,B与C在法院为争房屋争执不休。

三、买小开放商的房子要慎重,做好前期调查很重要!
3.1 某正在诉讼过程中的真实案例:大连湾,A因房价比周边同样楼盘便宜1000多元,故签约购买一个小开发商B的一处在建商品房,签约后销售合同被开发商B以需要备案为名全部保存,A手中无合同。签约时A并不知道开发商B将在建整栋房屋抵押给银行。因开发商B无力偿还银行贷款,房屋长期无法备案和过户,更谈不上交付。A被迫起诉解除合同,却发现开发商B根本无力偿还其房款。无奈只能日后和银行争房子,能否争取到尚无法得知。
3.2 某经历N年才勉强挽回部分损失的真实案例:N年前,外地一老板A在桃源街附近开发几个楼盘,无钱开发则将工程抵押给银行。B 经人介绍,图便宜购买了一处。后银行起诉开发商,房屋被法院强制执行给案外人,B钱房两失,N年后通过非正常压力,才迫使A归还本金,但B损失甚大。

四、从包工头手中购房要注意
较常见的真实案例:A直接从包工头手中购买一处商品房,钱交付包工头。后因包工头与开发商有矛盾,开发商拒绝给A出具手续,A的房屋无法办理过户手续。
真实案例:包工头与开发商涉及抵债房诉讼败诉,直接影响了第三人A的权益。A想以商品房买卖手续办理过户,开发商不配合,要求高;若办理二手房买卖手续,则依法须缴纳更多的税费,成本巨大。某A购房九年至今尚无法办理过户手续,诉讼中。

五、防止中介或中介人员带来的风险
5.1 常见的真实案例:将购房款或租房款交付中介公司或中介人员,中介破产或将资产转移,或中介人员逃窜,挥霍或隐匿购房款,买方或卖方面临损失。在共同监管账户设立之前,此情形发生较多,现在全权房屋委托中介对外出租并收取租金或中介转租中仍有发生,中介人员卷跑购房款前段时间就有一案例,购房人的辛苦钱血本无归。
5.2 真实案例:房主A将房屋委托中介对外出售,中介将一房卖给N家,骗钱后挥霍。A与买家,及N 个买家间为了争房子在法院诉讼不休。

六、签约主体问题
6.1 某法院正在处理的案例:A与B系夫妻,多套房屋登记在A名下。N年前A单独签约将多套房屋卖给C,过户并交付,B未参与。N年后,B以未经其同意,侵犯其财产权为由诉讼,要求解约,一、二审、发回重审,正折腾中。以夫妻另一方未签字毁约的,在二手房买卖中较为常见。
6.2 较常见的真实案例:亲属代房屋所有权人签约,日后反悔,房屋所有权人称未授权。

七、虚假公证问题
7.1 真实案例:A与B 夫妻,B因故入狱,A找一人假冒B办理了卖房授权委托公证,A将房屋出售后搬离大连。B出狱发现房子没了,A找不到。甘井子院起诉公证处,案件中止。
7.2 正诉讼中的真实案例:租客A找一人B冒充房主C,让B在公证处办理公证授权委托,授权A对外售房。A将房屋卖给D,A携带骗取的购房款潜逃,后被逮捕,但无力偿还所骗的款项。C与D诉讼挣房子。

八、离婚与房屋相关的真实案例
8.1 真实案例:为离婚卖房被骗。A与B闹离婚,B假意称共同将共有房屋出售后,平分卖房款,之后再办离婚手续,A 同意,与B 一同签约将房屋出售。B串通中介将购房款转移至其个人账户,并隐匿躲藏,A很无奈,被迫在离婚过程中作出重大让步。
8.2 真实案例:A与B离婚,对某房屋口头约定归属,离婚手续中未涉及。离婚后,另一方反悔,提出某房屋遗漏,未约定归属,要求分割,另一方空口无凭,崩溃。
8.3 真实案例:A与B离婚,约定A名下的房屋归B 所有,离婚后A拒绝协助B办理过户手续。
8.4 真实案例:A与B离婚,归A所有的某房屋未作约定。某日A意图将房屋出售,发现没有B 的配合无法办理过户手续,B拒绝或无法找到。

九、房屋租赁问题
9.1 真实案例:房屋所有权人A将整栋楼出租给B,A与B 渐生矛盾。某日B将部分房屋转租于C。某C要开饭店,须改建厨房;某C要另建煤气管道连接室外。A出面制止,声称没有其同意,C不能施工。
9.2 真实案例:A、B、C共有房屋,一致同意出租于D 。经C同意,D将房屋转租于E,E交租金于D并入住装修,后A、B出来,要求E腾房,理由是转租没经过A、B的同意。
9.3 真实案例:A租B房屋,已缴纳租金。某A入住装修,意图新开饭店,但发现无法获得周围邻居同意,无法办理工商手续;某A意图经营德州扑克,装修后发现经营德州扑克系涉嫌组织赌博,被公安机关制止;某A发现租赁的厂房须新安装动力电,费用不菲。

十、高利贷
真实案例:A向B借高利贷,A以房屋作抵押,但B诱骗A签的是房屋买卖合同,非借款合同。到期后A无力偿还高利贷,B起诉,声称A已同意将房屋卖给B,要求履行房屋买卖协议,要求A腾房,非借贷关系,A有口难辩。

十一、使用权房屋继承
常见的真实案例:老人过世,留有使用权房屋。某子女与老人共同居住N年;某子女将户口空挂在老人户口薄上,某子女应是将自己或孩子塞进来,都意图获得利益。老人过世,协商不成,纷争不断,长久僵持。房屋产权部门拒绝为某位承租人办理过户手续,无意将子女间矛盾转移到产权单位自身身上。

十二、承租房屋动迁
承租房屋动迁,拆迁单位只与产权人或使用权人协商,拒绝与承租人就房屋装修、经营损失等进行协商,于是拆迁单位、产权人或使用权人、承租人三方矛盾重重。

十三、购买农村房屋
13.1 真实案例:A购买农村B的农房,A为城市户口或非所购农房所在地的村户口。N年后,该农房动迁,补偿利益远高于当初所购房屋价值。于是B或B 的继承人出面,声称:共有人未签字、子女没同意、违反强制性效力性法律规定,要求法院确认买卖行为无效,A崩溃。
13.2 真实案例:开发商在集体土地上建楼盘,对外销售,并声称某年某月前办理房产手续。购买人至今N年也没看到房产证,进退维谷;有的开放商提供的是自己购买的所谓的使用权证书,自欺,欺人。土地手续办不了,房产证就是一个梦。

十四、土地相关
14.1 真实案例: A因企业改制获得性质为划拨的某块土地使用权,后将土地转让给B,B已付款,但转让行为未经政府批准。N年后,B要A办理土地转让手续, A拖延或拒绝,B诉讼。合同效力成为关键。
14.2 真实案例:A租B的土地,动迁,动迁单位只与土地所有人B协商,A的损失无人理睬。

十五、日后再补充……


2013年3月13日
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