二手房买卖格式合同的缺陷及相关对策

王希胜律师

二手房买卖格式合同的缺陷及相关对策
+ W$ H# c' E" N8 l5 ~( b# r作者：傅南 田丽丽  
$ h0 b6 L/ c$ d    近年来，湖南省株洲市荷塘区法院受理的二手房买卖合同纠纷案件逐年增多，案件呈现双方争议大、调解率较低等特点。该院在审理过程中发现二手房买卖格式合同存在的瑕疵主要有：

( M, t. L. _) d, U# j: x7 I' E$ |) i    一、违约金约定过高。定金罚则和违约金责任条款往往并存于二手房买卖格式合同中，在定金罚则不能超过合同总金额的20%的情况下，违约金条款往往约定为转让成交价的20%，这笔钱少则几万、多则几十万，远远高于适用定金罚则所能够获得的赔偿额，直接导致双方因守约方主张适用违约金条款而产生较大分歧。在案件判决时，由于要求违约方承担巨额的违约金明显有失公平，故法院在判决中通常会对赔偿额予以调整，这也导致守约方往往以合同系双方真实意思表示为由提起上诉。
. X4 ]0 |" o! T
$ r. M/ r# c# f7 B
, x" k; Q- G' w2 ], J0 f8 T    二、没有约定无法申请到贷款导致合同无法履行时的责任承担。由于受国家调整房贷政策等多种因素的影响，当买方未能申请到预期贷款，一般会以情势变更为由诉请解除合同，并要求卖方返还定金；而卖方往往认为这种情况属于商业风险，而要求买方承担违约责任。由于双方未在合同中明确约定出现此种情况时所适用的条款，导致买卖双方引起纠纷。


- e, `5 n' v7 h) X    三、格式合同中往往未约定居间方的权利义务。在存在居间介绍方的有的格式合同中，往往未载明居间方的名称，也没有居间方的签章，但又在合同中约定卖方应将定金交由居间方；即使有些合同载明了居间方的名称，但也未对其权利义务作出约定。当房屋买卖由于中介方的行为发生纠纷时，难以约束居间方的行为和追究居间方的责任。


    荷塘区法院建议：
8 t3 X1 \, Y' X) W3 A% w

    第一，房地产主管部门可以统一制定一个格式合同范本作为标准，在该合同中，对买卖双方及居间方的权利义务予以明确约定，供三方在签订正式房产买卖合同前使用，并在合同中对因国家房贷政策等因素的影响而导致的买方无法申请到预期贷款的情形下是否解除合同作出具体的约定。
. H2 d! L% K6 a: O
  W2 A% g1 \  e  G0 n
4 L- {  u8 n# _& f    第二，降低格式合同中的违约金标准，将违约金修订为成交价的5%到10%，这样既可以防止当事人随意违约，也可以防止违约金条款成为居间方与合同另一方恶意串通，成为其非法获利的工具。
( n# c( L! q6 X% T# }3 G

! G8 @$ b& }" g    第三，规定买、卖及居间方必须签订居间合同，加强对居间方（房产中介）的监管，明确其负有对合同主要条款的释明义务，并就重要及特殊约定事项作出特别的提示，约束和规范房产中介的行为；

* ~- w* {- z0 F0 m5 L+ q
) n. _' Q0 P5 }( a4 P    第四，加大法制宣传力度，增强群众法律意识，提醒相关当事人应根据实际交易的情况约定定金罚则、支付方式及违约金责任条款等事项，认为违约金约定过高的，可在合同中加以备注予以重新约定。
7 _2 k) w4 G! ~9 X' I
3 `, O2 h, ]3 ]- s0 r( e
* l2 B! P. w! Q6 s8 Y    （作者单位：湖南省株洲市荷塘区法院）