温江法院针对预防二手房买卖纠纷提出建议

王希胜律师

温江法院针对预防二手房买卖纠纷提出建议


林艺、胡晓红  
% p" o6 D+ {8 ~* s) F! k4 l    近日，温江区法院对二手房买卖纠纷的主要类型以及原因进行分析，并提出预防该类纠纷的对策建议。
2 w# H, @/ S$ `' e( H+ l7 e: }% I3 w- K    一、二手房买卖纠纷的主要类型

* p9 R6 N/ n& c, a    （一）当事人不进行房屋产权变更登记而引发纠纷。当根据物权法相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。如果当事人没有按法律的规定办理房屋变更登记，其买卖行为将不能对抗善意第三人，其权利将很难得到法律的保护。有的当事人为简化购房程序或达到不交不动产交易契税和个人所得税等税费的目的，不及时办理过户手续而引发纠纷。

. A% d+ l' I$ O2 |( H    （二）中介机构的不规范行为而引发纠纷。有的中介机构在签订合同或办理手续时出现问题，甚至合同约定内容与三方谈判时表达的意思不一致，导致当事人对合同履行内容产生争议，从而提起诉讼。更有很多中介机构，为了促成合同成立，采取欺骗手段损害一方当事人的利益。
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    （三）卖方缺乏诚信，隐瞒房屋真实信息而引发纠纷。有的卖家为了使房屋高价卖出或是易于出售，往往隐瞒真实信息，如房屋漏水、潮湿、或是相邻关系中矛盾较大，买方往往在交易入住后才发现问题，双方协商不成，从而产生纠纷。
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    （四）在办理贷款时，双方因合同约定不明而引发纠纷。二手房买卖中，很多买卖双方均是通过按揭方式购买房屋的。在这种房屋交易中，如果出卖人不赎楼，房屋将不能办理房地产权转移登记手续。而取得贷款承诺函，买受人须支出相应的成本，而且取得贷款承诺函和向银行申请按揭贷款须以买卖的房屋为抵押，因此，在出卖人未赎楼前，买受人因不能为银行设立抵押权实际上无法取得银行按揭贷款。由于双方未约定卖方赎楼和买方取得贷款承诺函的先后顺序，且出卖人有合理的理由怀疑买受人履行付款义务的能力，而且赎楼会产生费用，影响出卖人的资金安排，如买受人无法取得按揭贷款，势必损害出卖人的利益。因此，双方常因未约定履行义务的先后顺序，从而发生纠纷引发矛盾。
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    二、二手房买卖中出现纠纷的原因
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& s6 O& [; Z3 u6 r; D+ M$ j    （一）中介的违规操作。由于中介机构的准入门槛低，中介人员素质良莠不齐，行政机构对中介的监管力度不够，造成中介机构为了利益的最大化，故意隐瞒一些真实情况或是违背当事人的意愿进行违规操作。有的中介机构为了获取更多的利益，怂恿当事人违反诚信原则，一房二卖甚至多卖，将损失最终转嫁至买方。有的甚至与第三方勾结，损害卖房者或卖房者的利益。扰乱二手房地产交易的正常秩序。

    （二）房屋买卖双方当事人缺乏法律意识。一些当事人对于中介过分依赖，缺乏对房地产过户流程和交易风险的了解，在与中介机构签订委托授权书或者有关合同时未能及时审查合同条款内容，往往为了少交税费而以公证等形式来规避税收，或是不进行产权转移登记，无形之中给自己增添了很大的风险。同时，在购买卖屋时，仅仅以价格来评判一个房屋的好坏，而忽视了房屋的产权、质量及周边环境。
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    （三）“小产权”房受政策限制而引发纠纷。现实交易的二手房买卖中，很多的房屋为安置房、宅基地上修建的房屋，其根本没有土地使用权证，其房产登记中心也不受理此类房屋的变更登记。这类房屋由于没有“两证”，价格相当便宜，很多出卖方在卖出房屋后，发现房屋价格不断上涨，于是以法律禁止此类房屋交易而向法院主张买卖合同无效。

    三、预防二手房买卖纠纷的对策建议

    （一）选择正规的中介机构提供居间服务。正规、知名的中介机构一般操作规范，管理严格，工作人员业务熟练，诚信度较高，可避免中介为了谋取利益而虚假陈诉。同时，对于中介机构的服务范围最好仅限于介绍信息。在签订合同、收付款项时，最好由买卖双方自己亲自参与，而不能由中介机构全权代理。
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    （二）买方应注意核实产权是否清晰。如确定卖方必须是房屋的所有人，包括权利证书上面记载的共有人，房屋是否两证齐全。买受人一般通过查验产权证和产权人身份证核实，即可确认无误。
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, @6 [7 c8 x2 ]: i" m/ c3 P    （三）卖方需核实房屋状况。如房屋建筑状况、房屋小区状况、房屋权利情况、房屋装修情况等，避免买到房屋后产生纠纷，且买到后，买方如无法举证证明卖方隐瞒房屋真实情况，则其权益很难得到维护。
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    （四）双方合同约定需明确。如明确交易程序，特别是履行各自义务的先后程序；明确违约责任，严格的违约责任是双方诚信履行二手房买卖合同的保障，特别是房屋价款及房屋的交付、过户手续办理的违约条款一定要约定清楚，以便在争议发生时寻求法律的帮助。