浦东法院发现二手房交易中介7项问题

王希胜律师

浦东法院发现二手房交易中介7项问题
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% Z% P& i9 s( ^% D; H8 ^% V2005年7月22日   
　　浦东新区人民法院在审理二手房买卖案件中反映出的有关房产中介的7项主要问题：

7 ^+ P$ d7 u6 w* }. j　　1、为追求高额利润，中介公司违规分别与买卖双方签订所谓的"出售合同"，隐瞒真实的房价信息，试图从直接交易中赚取差价。当事人得知实情后引发诉讼，要求中介公司予以返还。
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, |6 m( i) Q& r, P' ~　　例如我院审理的徐某诉某中介公司委托合同纠纷一案。徐某委托中介公司出售房屋，签订合同约定房价款为26万元。同日，中介公司又与买家签订合同约定房价35万元。后徐某在办理产权过户时得知交易价为35万元，遂起诉要求中介公司返还差价款。本案中，中介公司虽与买卖双方分别签订了名义上的出售合同，实际上没有真正实施过购买或出售行为（从业规定不允许中介公司实施此种行为）。在这种情况下，房产交易中心登记备案并发生产权变更效力的仍然是买卖双方签订的合同，一旦卖方追认，则合同发生效力，应按照有利于卖方的合同内容予以履行。对于已收取中介费的中介公司，其获取该房屋差价，于法无据，应当返还。最终，中介公司主动退还了徐某九万元的差价款，双方和解，原告撤诉(04---381)。此类纠纷的发生，往往与卖方轻易放弃自身权利和过分授权等原因有关，如委托时只要求到手价、房价未与买方亲自协商、签合同等重要事项也委托中介公司全权代理等。
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　　2、基于激烈的市场竞争，为顺利取得中介费，一些中介公司急于促成交易，在买卖合同中虚填房价，签订所谓的"阴阳合同"，帮助客户达到少缴税或多贷款的目的，致事后引发纠纷。
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) q% k% r* V8 S5 ~- a* g$ h/ |　　例如我院审理的原告张某诉被告王某买卖合同纠纷一案中，张某为买方，王某为卖方，双方因几千元的差距，在房价上不能达成一致。眼看到手的生意要泡汤，中介公司帮买方出主意，在合同中将房价填低，以减少契税金额。双方实际成交房价为96万元，在合同中却虚设填写为87万元。后买方诉至法院，以双方合同中约定的房价为依据，要求被告返还多收取的9万元房款。法院根据查明的实际成交价格及双方当时的本意，判决驳回了原告的诉请，同时对于中介公司的违规行为予以严肃批评，并责令原告补交相应的税款。

: m: z" B+ ^* f! s8 M: M* ?　　又如我院受理的原告杨某诉被告冯某、被告某中介公司买卖合同纠纷一案中，双方交易的房屋实际成交价为38万，但被告冯某因资金紧缺希望实现"零首付"，故要求中介公司帮忙，后中介公司在买卖合同中将房款填写为50万元，使被告从银行获得40万元贷款。原告诉至法院要求被告按照合同中约定房价支付尚欠房款12万元，并要求中介公司承担连带责任（曹志敏04---7790）。

" ~$ F( q5 C7 y: S2 t4 W　　3、因中介公司收费违规，或要求收取未约定的费用而引发诉讼。主要表现为中介公司超出政府定价向当事人收取中介费，或以多种名义从当事人交纳的房款中扣除中介费之外的其它费用而引发纠纷。
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) s9 J! r. b8 {+ d" ^" y; I　　如对于某中介公司要求被告李某支付垫资费3000的诉请，因该费用的收取违反政府的相关政策规定，且双方在合同中对此并未约定，中介公司在支付该费用前也未征得李某的同意，故本院依法不支持中介公司的诉请(冉志明案件)。又如某中介公司要求被告成某支付房价款1%的中介费，但其与买卖双方签订的系居间合同，该合同"服务报酬支付"一栏中明确约定，由买受人按照房屋购买总价的1%支付服务报酬，并未约定作为出卖人的被告成某也需支付中介费，故本院对于中介公司的诉请不予支持（顾江平05---1645）。
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' i6 F, ~! ~8 y% t" G3 U, u　　4、一些中介公司提供的格式合同中存在"霸王条款"，以合同形式免除自己的责任而限制委托人的契约自由，因而引发纠纷。
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　　现实交易中，确实存在着买卖双方不讲诚信的情况，如有些客户从中介公司获取了买卖信息后，就甩掉中介，双方跳单直接交易，从而省却一大笔中介费。为了避免这种情况，维护自身的合法权益，部分中介公司开始在合同条文上下功夫，但往往矫枉过正，形成合同中的"霸王条款"，反而难以获得法院的支持。如我院审理的某房地产经纪行诉被告樊某居间合同纠纷一案中，被告樊某作为房屋出售人与原告签订《出售委托协议》。原告曾带购房人韩某来看过一次房，后被告与韩某通过另外一家中介公司的介绍签订了买卖合同，原告遂要求被告按照《出售委托协议》的约定支付违约金。法院审理后认为，被告樊某与韩某对系争房屋的成交，并非利用原告公司提供的信息、条件和机会，而是通过其他中介公司的居间活动而完成，《出售委托协议》规定"委托方在委托期限内或委托期限结束后三个月内与原告曾介绍的买方成交，则应按照委托价格总额之1%支付违约金"。按照这一条款，当原告没有完成居间义务时，买卖双方仍不能选择其它途径进行交易，否则便要支付违约金，这明显免除了中介的责任，侵犯了委托人的契约自由选择权，加大了委托人的责任，故该条款应确认为格式条款，对委托人不具有法律约束力，故对原告的诉请不予支持（金国良05---1034）。另外一些中介公司对于购房人大多要求签订《看房约定书》，约定"自看房之日起六个月内，不得和出售方或第三方私下交易，否则需按转让总价的3.5%支付中介公司违约金"等内容，均属于此类条款。
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" j5 |+ m$ L3 L# _5 z　　又如我院审理的原告某经纪公司诉被告张某支付居间违约金纠纷一案中，该中介公司提供的居间协议的条款甚至约定"本协议签订后，如买卖双方未能履行本协议，导致买卖合同或类似合同无法签订的，违约方或合意解除方应向中介支付违约金（向双方收取总佣金的50%即25000元）"。类似的约定剥夺了买卖双方进一步协商的权利，更与"居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬"的法律规定和居间的本质特征相悖，故无法获得法院的支持。（顾江平05-4352）5、房产中介使自行制定的合同，这些合同大多不合规范，且名目繁多的，有些还名不副实，使得合同在定性及理解上存在歧义，这也是引发纠纷和房屋买卖当事人合法权益受到侵害的一个重要原因。
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　　例如在单纯的居间活动中，中介公司往往要求委托人签订《房屋出售协议》，签订所谓的《房屋委托协议》、《房屋代理协议》、《房屋委托代理协议》等，甚至为避免买卖双方见面，不及时安排买卖双方磋商、签约，俨然扮演起了双方代理人的角色，代收定金、代收房款、代收产权证和身份证原件、甚至代签买卖合同等引发纠纷。再如一些中介公司还要求购房人将定金交由自己转交，但在转交前出卖方反悔，导致购房人要求出卖方双倍返还定金的权利难以保障。
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8 h! H2 J* q8 P　　6、少数房产中介实施诈骗行为，被追究刑事责任后引发相应纠纷，或在民事案件审理中发现有诈骗嫌疑，此类案件的审理具有相当的难度。

　　实践中，少数中介公司还采用伪造或骗取身份证、产权证等方式未经权利人的同意将房屋转让并收取房款，之后便逃之夭夭，在犯罪分子被追究刑事责任而赃款难以追回的情况下，买卖双方诉至法院。如原告吴某诉被告冯某财产权属纠纷一案中，原告的房屋被某中介公司用诈骗手段以32万元出售给被告，被告已向中介支付了19万元房款并已装修入住，余款约定待过户后支付，后中介公司的法定代表人因诈骗罪被判刑。现原告起诉要求被告迁让。本案中，原、被告双方实际均是受害人，将诈骗犯罪的风险无论转嫁给何方均不公平，承办法官本着"案了事了、三个效果统一"的原则，考虑到房价上涨等因素，做了大量的调解工作，最后被告向原告支付23万元房款，原告协助被告办理产权过户手续。

　　此外，我院在审理被告上海现成房地产经纪有限公司的系列案件中，发现被告作为房产中介，存在将他人房屋出售后将房款据为己有、违规自行购买委托人房屋、隐瞒房屋已设立抵押的情况将房屋另行出售等多种违规行为，已涉嫌诈骗，故及时建议公安机关予以立案，避免了受害人范围的进一步扩大。
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　　7、中介公司间签订，履行中双方发生矛盾而引发的纠纷也时有发生。这主要是由于房产中介所掌握的信息之间也存在不对称现象，故中介公司为扩大营业范围，提高交易的成功率，获取更多利润而相互之间签订合作协议，但由于无法履行合作协议中发生变故，酿成纠纷。这类纠纷属一般经营合同纠纷，目前诉至法院的数量相对较少。