大连某某有限公司诉大连某公司土地使用权转让合同纠纷上诉案

王希胜律师 · 发表于 2011-10-14 10:42:04

辽宁省大连市中级人民法院
民事判决书
（2008）大民二终字第1450号
　　上诉人（原审原告）：大连****有限公司，住所地大连市甘井子区凌水小平岛。
　　法定代表人：***，系该公司总经理。
　　委托代理人：***，系辽宁***律师事务所律师。
　　被上诉人（原审被告）：大连**有限公司，住所地大连市旅顺口区水师营街道小南村。
　　法定代表人：***，系该公司董事长。
　　委托代理人：***，系辽宁***律师事务所律师。
　　上诉人大连****有限公司因土地使用权转让合同纠纷一案，不服大连市旅顺口区人民法院（2008）旅民房初字第***号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
　　（2008）旅民房初字第***号民事判决书载述该判决认定的事实和对证据的采用意见如下：“2005年6月24日，原、被告签订一份《土地转让协议书》，约定被告将其拥有的地处旅顺口区水师营街道工业园区内，面积为42 565.5平方米的国有土地使用权转让给原告。被告已经取得了面积为30 487平方米的国有土地使用证（剩余面积12 078.5平方米正在办理中）。土地使用权转让价为每平方米135元，总额为5 746 275元。土地使用权转让过程中，产权人暂不变更，形成协议后，各项条款执行完毕，交于当地公证机关公证，或形成其他协议，原告需要在2006年12月31日之前完成变更产权，变更产权所需税费由原告承担。被告负责办理剩余土地面积转让手续，土地使用年限及要求以旅顺口区国土资源局合同、土地使用证为准。付款方式，双方达成协议签字之日起，原告交给被告200万元，原告开始办理剩余土地面积转让手续，剩余370万元（土地出让金）其中200万元在签字之日起开始计算利息，月利息利率的计算按千分之十由原告承担，每月向被告及时交纳现金。其余170万元，等到被告将剩余的12 078.5平方米的土地使用证办完后，再开始计算利息，月利率按千分之十计算，由原告承担，每月向被告交纳现金。双方签字第一次交款之日起，土地交与原告管理，原告在2006年12月31日前如不能将剩余土地出让金本息一次性交与被告，被告有权废除本协议所有条款，同时启动双方签订的《土地租赁合同书》。同日，双方签订一份《土地租赁合同书》，约定：被告将该块土地租赁给原告使用，年限49年（2005年7月1日至2054年6月30日止），月租金64 000元，每年10%递增。交款方式为每次交费3个月。自签字、交款之日起被告将土地交与原告管理建设。2006年2月28日，双方签订一份《土地出让补充协议书》，约定土地使用权转让金额为5 746 282元，其中被告已办理国有土地使用证部分土地的使用权转让费为4115685元，未办证部分土地的使用权转让费为1 630 597元；未办证地块的土地使用权转让费1 630 597元应在3月24日前付给被告，一个月内被告将土地使用权证办完并交给原告，如原告不按期付款，自3月24日起开始计算利息；以上转让费本金所产生的利息不得拖欠超过本年度8月31日，如超出，被告有权废除原土地出让合同的所有内容，原告在全年内向被告交纳转让费时，剩余额可抵减；被告地上物作价80万元转给原告；2006年12月31日前原告将3 665 685元及利息的土地使用权转让费付给被告，如不能到期交纳，双方开始执行《土地租赁合同书》中各项条款，前期交款被告不做返还。此补充协议书内容与原土地转让协议书有抵触问题发生以原协议书为准。合同履行过程中，原告共给付被告481万元，其中在2006年12月31日前给付321万元。被告替原告垫付了1 426 911元用于新厂房建设等。2007年6月26日，被告给原告发出一份《通知》，主要内容为：一、双方继续执行《土地转让补充协议书》中部分条款；二、自2007年6月26日起进入租赁期内；三、被告只做30 487平方米土地租赁，剩余12 078平方米土地自主经营建设，租赁费每平方米月租费3元。该通知已到达原告。”
　　原审确认上述事实的依据是：《土地转让协议书》、《土地出让补充协议书》、《土地租赁合同书》、《通知》、收据及当事人陈述笔录等。
　　（2008）旅民房初字第***号民事判决书载述该判决确定的判决理由如下：“原、被告订立的《土地转让协议书》、《土地出让补充协议书》、《土地租赁合同书》均系双方真实意思表示，且不违反禁止性法律法规的规定，合法有效。土地转让协议书中约定，如在2006年12月31日前不能将剩余土地出让金本息一次性交给被告，被告有权废除本协议所有条款，同时启动双方签订的《土地租赁意向书》。《土地出让补充协议书》约定，2006年12月31日前如原告不能交纳土地使用权转让金本息，双方开始执行租赁合同书各项条款，前期交款被告不做返还。上述两份协议均附有解除条件，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条的规定，附解除条件的合同，自条件成就时失效。土地租赁合同书属于附生效条件的合同，自条件成就时生效。原告未能按约定在2006年12月31日前付清被告全部土地使用权转让费本息，被告根据协议约定，通知原告解除合同，符合法律规定，该民事法律行为有效。则双方之间的土地转让协议失效，而土地租赁合同生效，双方应按土地租赁合同约定履行各自的合同义务。通知第三条是被告对原协议的变更，因原告不同意，所以该内容对原告不具有法律约束力。”
　　一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第九十三条、第九十六条的规定，做出如下判决：“驳回原告大连****有限公司的诉讼请求。案件受理费100元、其他诉讼费100元，合计200元由原告负担。”
　　上诉人大连****有限公司的上诉请求为：请求二审法院依法改判，确认被上诉人的解除《土地转让协议书》及《土地出让补充协议书》的行为无效，合同继续履行。其基本的上诉理由是：1、在《土地转让协议书》及《土地出让补充协议书》中虽然双方约定了2006年12月31日为最后付款期限，但事后双方就付款期限进行了变更，且截止2007年6月15日，上诉人已付款481万元，解除合同的条件不存在，被上诉人的解除行为无效；2、由于原审法院采信证据有误，导致出现认定被上诉人替上诉人垫付1 426 911.00元用于新厂房建设这样的错误；3、本案是关于被上诉人是否有权解除协议的诉请，原审法院却直接认定土地租赁合同生效，是不当的，而且该租赁合同并非上诉人的真实意思表示，另外，该合同违反了法律规定，欠缺合同必要要件，没有成立，更谈不上生效；4、原审法院适用《合同法》第四十五条、第九十三条、第九十六条的规定，属法律适用错误。
　　被上诉人大连**有限公司认为，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
　　二审中，双方均未提供新的证据。通过庭审当事人陈述和对原审证据的再次质证，并经合议庭评议和认证，除一审采信证据外，本院对一审中双方均无异议、却没有被采信的《土地转让补充协议》、《九鼎进帐明细》和《关于大连****有限公司二次付款20万元处理情况》予以采信。据此，本院对本案的事实作出如下认定：
　　2005年6月21日，上诉人与被上诉人达成土地转让意向。同日，上诉人支付给被上诉人定金50 000.00元。三日后，双方正式签订了《土地转让协议书》，约定：“被上诉人将其拥有的地处旅顺口区水师营工业园区内面积为42 565.5平方米的国有土地使用权转让给上诉人，其中12 078.5平方米的土地使用权证尚在办理中；土地使用权转让价为每平方米135元，总额为5 746 275.00元，此款应于双方达成协议签字之日起，上诉人交给被上诉人200万元，剩余370万元中的200万元在签字之日起开始计算利息，其余170万元于12 078.5平方米的土地使用权证办完后开始计算利息；双方签字第一次交款之日起，土地交与上诉人管理，上诉人在2006年12月31日前如不能将剩余土地出让金本息一次性交与被上诉人，被上诉人有权废除本协议所有条款，同时启动双方签订的《土地租赁合同书》。”签订转让协议的同时，双方签订了一份《土地租赁合同书》，约定：“被上诉人将该块土地租赁给上诉人使用，年限49年，月租金64 000.00元，每年10%递增；交款方式为每次交费3个月；自签字、交款之日起被上诉人将土地交与上诉人管理建设。” 同年7月12日，双方达成《土地转让补充协议》就《土地转让协议书》中约定的第一笔土地转让金200万元的给付时间予以明确：“甲方（大连****有限公司）于本年度7月12日付乙方（大连**有限公司）人民币40万元，8月20日前付款60万元，其余100万元于本年度8月末付清。”关于第一笔土地转让金200万元中的40万元，上诉人于2005年7月13日支付给了被上诉人，其余160万元款项上诉人没有按《土地转让补充协议》约定的期限履行义务，而仅于2005年11月24日、12月2日支付给被上诉人各10万元。2006年2月12日，双方就上诉人于2005年11月24日、12月2日支付的20万元款项的用途达成一致意见，不计入土地转让金范围。
　　2006年2月28日，双方签订一份《土地出让补充协议书》，约定：“土地使用权转让金额为5 746 282.00元，其中被上诉人大连**有限公司已办理国有土地使用权证部分土地的使用权转让费为4 115 685.00元，未办证部分土地的使用权转让费为1 630 597.00元；未办证地块的使用权转让费1 630 597.00元应在3月24日前付给被上诉人，一个月内被上诉人将土地证书办完并交给上诉人，如上诉人不按期付款，自3月24日起开始计算利息；2006年12月31日前上诉人将3 665 685.00元及利息的土地转让金付给被上诉人，如不能到期交纳，双方开始执行《土地租赁合同书》中各项条款，前期交款被上诉人不做返还。”在该协议中，双方另就被上诉人公司的并购及地上物转让达成协议。上述《土地出让补充协议书》中约定的2006年12月31日前上诉人应付的3 665 685.00元为土地转让金总额5 746 282.00元扣除上诉人已付的45万元及应于2006年3月24日前付清的未办证部分土地的使用权转让金1 630 597.00元后的余额。2006年3月7日至2006年3月30日间，上诉人支付给被上诉人土地转让金168万元。2006年4月，被上诉人办理了12 078.5平方米的土地使用权，并取得了大连市旅顺口区规划和国土资源局颁发的《国有土地使用权证》。2006年4月6日至2006年12月30日间，上诉人又支付土地转让金88万元。
　　2007年2月13日、2月15日、6月12日，上诉人又分别支付给被上诉人土地转让金40万元、50万元、70万元。至此，在合同履行过程中，上诉人共给付被上诉人土地转让金461万元，其中2006年12月31日前给付301万元，最后一笔款项履行日期为2007年6月12日。
　　2007年6月26日，被上诉人给上诉人发出一份《通知》，要求解除《土地转让协议书》和《土地出让补充协议书》，履行《土地租赁合同》。该通知已到达上诉人。
　　本院认为：我国《合同法》第四十五条确立了附解除条件合同制度，该法第九十三条确立了约定解除权合同制度。这两项制度从效果上看有一定的共性，附解除条件的合同在解除条件成就时其效力归于消灭，而当事人约定解除权的合同在解除条件成就时，解除权人行使解除权后合同效力亦归于消灭。但两者有着根本区别：附解除条件的合同，在所附条件成就后，发生合同自然失效的后果，无须任何一方当事人主张“解除权”；约定解除，在解除条件成就后，则解除权发生，但合同并不当然失效，解除条件的成就只不过是赋予一方当事人以解除权，只有当该当事人行使解除权时才能使合同实际解除。一审法院既引用《合同法》第四十五条，又引用该法第九十三条，显然是犯了概念上混同的错误。本案中，双方在《土地转让协议书》中约定“上诉人在2006年12月31日前如不能将剩余土地出让金本息一次性交与被上诉人，被上诉人有权废除本协议所有条款，同时启动双方签订的《土地租赁合同书》”，这明显是双方对上诉人不履行义务时赋予被上诉人享有单方解除权的约定，因此《土地转让协议书》是约定解除权合同。至于《土地出让补充协议书》中有关合同解除的条款似有不同，但双方约定了“此补充协议内容与原土地转让协议书有抵触问题发生以原协议为准。”因此，两份协议均不适用附解除条件合同的规定。
　　《土地转让协议书》与《土地出让补充协议书》均是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，依法有效，对双方当事人具有约束力。2006年4月6日至2006年12月30日间，上诉人支付土地转让金88万元，没有依约履行2006年12月31日前给付完剩余土地出让金3 665 685.00元的义务，显属违约，此时解除条件成就，被上诉人依约享有了约定解除权。然而，被上诉人当时不但没用实际行使解除权，反而于2007年2月13日、2月15日、6月12日，分别又收取了上诉人土地转让金40万元、50万元和70万元。被上诉人继续接受对方履行的行为，是对合同约定期限的一种否定，应视为其已经放弃了约定解除权，被上诉人在2007年6月26日给上诉人发出《通知》要求解除合同的行为已不再是行使约定解除权的行为，而是行使法定解除权的行为。
　　关于被上诉人行使法定解除权行为的效力问题，本院认为，该行为无效。理由是：1、《合同法》第九十四条对因迟延履行而解除合同的，作出了“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同”的规定，也就是在当事人一方迟延履行主要义务时，法律并不允许对方立即解除合同，而是应当给出一定的宽限期，催促当事人在宽限期内完成履行，待宽限期结束后，违约方仍未履行合同的，受损方才可以行使法定解除权。本案中，上诉人截止2007年6月12日共计给付被上诉人土地转让金461万元，尚未完全履行义务，确属违约，但被上诉人在2007年6月12日最近一次收取上诉人的土地转让金后，在没有给上诉人一个合理的宽限期的情况下，仅时隔半月就于6月26日发出通知要求解除合同，也是不妥的。另外，就本案的案情而言，本案并没有出现不可抗力、预期违约或其他违约行为致使不能实现合同目的的情况，因此，本案不具备《合同法》第九十四条规定的解除事由。2、土地转让总价款为570余万元，上诉人支付了461万元，已经履行了大部分义务，并且在案涉土地上完成了厂房、宿舍楼等基础工程的开发建设。基于这样的实际，此时解除合同可能导致不经济、不利益，不符合保障市场交易、促进经济发展的合同立法目的。因此，被上诉人的解除合同行为在合理性上也存有欠缺。
　　另外，关于被上诉人替上诉人垫付款的问题，因没有证据证明该款从上述上诉人已付款项中冲抵，该债权债务关系与本案系两个法律关系，不属本案审查范围，当事人可另案诉讼。
　　综上所述，原审法院所确立的判决理由、适用法律及判决结果都有失偏颇。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）、（三）项之规定，判决如下：
　　一、撤销旅顺口区人民法院（2008）旅民房初字第***号民事判决；
　　二、被上诉人于2007年6月26日作出的解除《土地转让协议书》及《土地出让补充协议书》的行为无效。
　　一审案件受理费100元，其他诉讼费100元，二审案件受理费100元（上诉人已预交），合计300元均由被上诉人承担。
　　本判决为终审判决。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　审判长：赵虹
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　审判员：丁大勇
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　审判员：李启格
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二 0 0 九年九月一日
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　书记员：罗蔓兰

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