刘某某诉大连某某有限责任公司房屋租赁合同纠纷上诉案

王希胜律师

辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
                         （2010）大民二终字第985号
　　上诉人（原审被告）：刘**，男，1969年8月2日生，汉族，系大连市沙河口区**汽车服务中心业主，住大连市中山区。
　　委托代理人：***。
　　被上诉人（原审原告）：大连**有限责任公司，住所地大连市沙河口区。
　　法定代表人：***，总经理。
　　委托代理人：***，男，1957年9月16日生，系该公司副总经理。
　　委托代理人：***，辽宁**律师事务所律师。
　　上诉人刘**因与被上诉人大连**有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院作出的（2010）沙民初字第24号民事判决，向本院提起上诉一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人的委托代理人***、被上诉人的委托代理人***、***到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
　　原审法院（2010）沙民初字第24号民事判决所认定的案件事实为：2007年6月30日，原告与大连市沙河口区**汽车服务中心签订了《房屋租赁合同》，合同约定：被告承租位于大连市沙河口区西南路***号D座380平方米一处房屋，租赁期限自2007年7月1日至2009年6月30日止，年租金6万元，自签合同之日起，付年租金50%，另50%应在2008年1月20日交付1.5万元、4月20日交付1.5万元。被告不得以停业、歇业或其它因素借故拖欠、拖延租金，每逾期一个月，被告需向原告交纳应收总额百分之一的滞纳金，若租金连续误期二个月，原告有权责令停止被告使用房屋，同时视为自动终止本协议。双方自本合同期满即告终止，同时被告在合同期满前两个月内主动与原告协商，可在同等条件下，被告享有优先租赁权，否则，原告在两个月内将重新选择租赁方。合同终止后，双方资产界定，所有不动产（含被告投资）归原告所有，动产属被告所有，被告须在一个月内迁出。
　　合同签订后，原告按约将房屋交付被告。2007年7月1日至2008年6月30日的租金6万元被告已付清。2008年7月1日至2009年6月30日租金6万元，被告于2009年8月3日支付租金3万元，尚欠租金3万元。租赁房屋现由被告占有使用至今。
　　另查，被告大连市沙河口区**汽车服务中心组成形式为个人经营，经营者为被告刘**。
　　原审法院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效。原告已按约将涉案房屋交付给被告使用。被告应按合同的约定履行给付租金的义务，如逾期给付，被告应按合同约定按应收入租金总额的百分之一承担滞纳金。纵观本案，被告在合同履行过程中，拖延给付原告租金应承担违约责任。现本案原、被告双方签订的《房屋租赁合同》租赁期限已经届满，被告应当将房屋腾退给原告，被告至今未交还房屋应比照房屋租金数额给付原告占有房屋期间的使用费损失，故原告提出被告腾退涉案房屋、给付拖欠租金3万元，并承担拖欠的租金的滞纳金及给付自2009年7月1日起至实际腾退之日占有房屋期间的使用费的诉请，有事实和法律依据，本院应予支持。被告提出原告曾经书面承诺被告租赁期限为5年的抗辩意见，因未向本院提供相关证据证实，其抗辩不成立，本院不予采纳。
　　原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条的规定，作出如下判决：一、被告刘**将位于大连市沙河口区西南路***号D座380平方米房屋腾退给原告大连**有限责任公司；二、被告给付原告租金3万元；三、被告给付原告拖欠租金的滞纳金（自2009年7月1日起至7月31日止拖欠租金6万元的滞纳金600元；2009年8月1日起至实际给付日止按每月300元标准给付拖欠租金3万元的滞纳金）。四、被告按每日164.38元租金标准给付原告自2009年7月1日起至房屋腾退日止占有房屋期间的使用费。上述具有履行内容的条款，均在本判决生效之日起十日内履行。案件受理费1000元（原告已预交），由被告刘**负担，给付时间同上。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　宣判后，被告刘**不服，向本院提起上诉，要求依法予以改判驳回被上诉人的诉讼请求，其主要上诉事实与理由为：1、上诉人与被上诉人之间于2006年4月21日签订了一份租期为十年的租赁合同，2007年6月30日上诉人与被上诉人签订的合同是对2006年4月21日合同的补充，因此涉案房屋的租赁期限应当是十年，上诉人有权继续承租涉案房屋，被上诉人腾退房屋的请求违反双方的合同约定。2、2007年6月30日的合同，对2008年7月1日至2009年6月30日的租金给付时间未有约定，因此上诉人并不存在违约，原审判决的滞纳金的起算时间是错误的，上诉人不应当承担任何滞纳金。3、被诉人称政府要对涉案房屋进行动迁，但并没有提供此方面的证据。4、被上诉人一直不向上诉人给付已付租金的发票，违约在先，因此上诉人不应该支付滞纳金。
　　被上诉人同意一审判决。
　　本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。
　　本院认为，依照法律规定，二审人民法院应当对上诉人上诉请求的事实和适用法律进行审查。针对本案上诉人的上诉请求及被上诉人的抗辩，本院归纳双方当事人争议焦点为以下四项：1、上诉人与被上诉人之间是否签订过租期为十年的租赁合同，该合同如果存在，对本案的处理有无影响的问题；2、依据2007年6月30日的合同，上诉人是否应该承担滞纳金的问题；3、政府是否要对涉案房屋进行动迁的问题；4、被上诉人是否存在不给上诉人开具房屋租金发票的行为，如果存在，上诉人是否可以不支付拖欠租金的滞纳金。综合本案的事实，本院对上诉人的上述上诉请求评判如下。首先，上诉人在二审期间提供了一份签订时间为2006年4月21日，签订双方为本案双方当事人的合同，该合同约定的租赁期间为2006年5月1日至2016年4月30日，针对上诉人提供的该份证据，被上诉人的意见是真实性无法确认，并且即使是真实的，该合同也被双方当事人2007年6月30日所签订的合同否定了。本院认为，被上诉人的该抗辩成立，即即使该份租期为十年的合同真实存在，其也被本案双方当事人于2007年6月30日签订的合同所取代。因为，上诉人提交的该份合同与双方当事人2007年6月30日签订的合同是针对同一标的物，二份合同的租赁期间、租金标准均不相同，按合同解释的一般原则，后签订的合同效力高于签订时间在前的合同，并且双方当事人在2007年6月30日的合同中明确约定，双方的租赁关系在本合同期满即告终止，同时上诉人刘**在合同期满前两个月内主动与被上诉人协商，可在同等条件下，享有优先租赁权，否则，被上诉人在两个月内将重新选择租赁方，也就是说双方当事人在此合同中对双方的租赁期限约定是明确具体的，因此本院认为，在假设2006年4月21日合同存在的前提下，该份合同也被2007年6月30日的合同所取代了。关于上诉人所提2007年6月30日的合同是2006年4月21日合同的补充的意见，本院认为，做为补充合同，只需要对主合同中没有约定，或者双方认为需要变更的内容进行约定即可，而2007年6月30日的合同与上诉人所提交的2006年4月21日的合同，在主要条款上内容约定相似，合同内容也很完全，并不是一份补充合同，因此，上诉人的此点上诉理由不成立。综上，本院对第一个争议的焦点内容的评判意见是，即使双方当事人之间存在2006年4月21日的合同，该合同也不能做为本案处理的依据，双方当事人之间的纠纷应该依据2007年6月30日签订的合同进行评判。依据2007年6月30日合同的约定，双方当事人的租赁期限已满，合同已经终止，双方没有签订新的合同，上诉人占据涉案房屋没有依据，原审判决其腾退房屋正确，应予维持。针对双方当事人争议的第二个焦点问题，即依据2007年6月30日的合同，上诉人是否应该承担滞纳金的问题。上诉人认为双方当事人在此份合同中并没有约定2008年7月1日至2009年6月30日这一年的租金给付时间，因此上诉人不应该承担滞纳金。本院认为，首先双方签订的是两年合同，对于第一年的租金给付时间双方做了约定，按交易习惯来分析，第二年的租金给付时间点，应该比照第一年的时间来确定，其次，即使不比照第一年的时间点来确定交租时间，在合同期满时，上诉人也应该将租金交付给被上诉人，这是符合合同目的的理解，也是符合公平、诚信原则的，被上诉人计算滞纳金的时间是从合同期满开始起算的，原审法院也是以此来认定的。最后，上诉人在原审已经明确认可原告关于滞纳金的诉请。综合以上分析，本院认为上诉人关于依据2007年6月30日的合同，上诉人不应该承担滞纳金的上诉理由不成立，本院不予支持。针对双方当事人争议的第三个焦点问题，即政府是否要对涉案房屋进行动迁的问题，本院认为，不管涉案房屋是否动迁，做为房屋的所有被上诉人，其有权决定是否出租涉案房屋，在双方当事人签订的合同期限已经届满的情况下，其有权要求上诉人从涉案房屋中腾退出去，因此，上诉人的此点上诉理由与本案没有关系，本院不予支持，并且，被上诉人在二审期间还提供了政府的相关文件，已经明确涉案房屋划入动迁范围，这也说明上诉人的此点上诉理由不能成立。关于双方当事人争议的第四个焦点问题，即被上诉人是否存在不给上诉人开具房屋租金发票的行为，如果该行为存在，上诉人是否可以据此不支付滞纳金。被上诉人在二审中承认其只给上诉人开据了3万元的发票，这说明被上诉人的确存在不给上诉人开付房屋租金发票的行为。但本院认为被上诉人的该行为并不能免除上诉人支付租金的义务，因为双方当事人签订的是租赁合同，只有当租赁的标的物有瑕疵时，承租人才享有拒付租金的权利，被上诉人没开具发票的行为，并不能成为上诉人拒付租金的理由，其应付租金不付，就应该承担违约责任，双方对上诉人违约的责任约定为支付滞纳金，因此上诉人应该承担逾期支付租金的滞纳金，上诉人的此点上诉理由不成立，不予支持。
　　综上所述，原审判决事实认定正确，适用法律适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费1000元（上诉人刘**已预交），由上诉人刘**承担。
　　本判决为终审判决。



　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　审   判   长 张永庆
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　审   判   员 任   红
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　代理审判员 贾青钢
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二0一0年五月十七日
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　书   记   员 耿   艳



　　附《中华人民共和国民事诉讼法》相关法条
　　第一百五十三条 第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
　　（一）原判认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
　　（二）原判决适用法律错误的，依法改判；
　　（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
　　（四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
　　当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。