孙某与某房地产公司、高某房屋买卖合同纠纷再审案

王希胜律师

辽宁省大连市中级人民法院
民事判决书

（2010）大审民再终字第1号
      上诉人（原审原告）孙某。
      被上诉人（原审被告）某房地产公司。
      被上诉人(再审第三人)高某。
      上诉人孙某与被上诉人某房地产公司、高某房屋买卖合同纠纷一案，大连市金州区人民法院于2005年1月26日作出(2005)金民房初字第45号民事判决。该判决发生法律效力后，案外人高某以该判决侵犯其权利为由，向大连市金州区人民法院提出申诉，申请再审。2006年4月10日，大连市金州区人民法院作出(2006)金民合监字第2号民事裁定，决定对本案进行再审。2006年12月25日，大连市金州区人民法院作出(2006)金民房再初字第2号民事判决。高某不服，上诉至本院。2007年7月31日，本院作出(2007)大民房再终字第3号民事裁定，撤销大连市金州区人民法院(2006)金民房再初字第2号民事判决，发回大连市金州区人民法院重审。大连市金州区人民法院重审后于2009年8月28日作出（2008）金民房再初重字第1号民事判决。孙某不服，上诉至本院。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人孙某及其委托代理人刘某，被上诉人高某及其委托代理人关某到庭参加了诉讼。被上诉人某房地产公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院缺席审理了本案，本案现已审理终结。
      在(2005)金民房初字第45号民事案件中，孙某的诉讼请求是：要求某房地产公司（以下简称“先进公司”）1、给付康居小区29号楼1—2—3号房屋；2、自2002年5月30日起至2005年1月31日止，按164 882元的日万分之一支付违约金；3、返还2003年取暖费、物业管理费、水电费、垃圾外运费共2 217.20元。
      (2005)金民房初字第45号民事判决认定：2002年3月15日，孙某与先进公司签订《商品房买卖合同》，约定先进公司将其开发的坐落于大连市金州区先进街道康居小区29号楼1—2—3(建筑面积79.27平方米)以164 882元出售给孙某，约定付款方式为一次性付款，付款期限为2002年3月14日前付清。房屋的交付期限为2002年5月30日前，并约定了先进公司逾期交房的违约责任。该合同签订之前，孙某于2002年3月14日已向先进公司付清了全部购房款164 882元，并由先进公司出具了专用收款收据，孙某于2003年4月6日向大连市金州区先进物业管理中心交纳了2003年度的取暖费1 426.90元、水电费500元、物业管理费190.30元、垃圾外运费100元，共计2 217.20元。先进公司未按照合同约定在2002年5月30日将房屋交付给孙某。
      (2005)金民房初字第45号民事判决认为：孙某与先进公司所签订的《商品房买实合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。双方应按合同的约定履行各自的义务，现孙某已按合同约定付清了全部房款，而先进公司没有按照合同约定的时间将房屋交付给孙某，先进公司已构成违约，应承担违约责任。因此，对孙某要求先进公司交付房屋的诉讼请求予以支持。因合同约定房屋的交付时间为2002年5月30日，先进公司没有按时交付房屋，先进公司应按照合同的约定自2002年5月31日至2005年1月31日按日向孙某支付已交房款万分之一的违约金。因先进公司没有按时向孙某交付房屋，先进公司应赔偿孙某已交付的2003年度的取暖费、物业管理费、垃圾外运费共计1 717.20元。因孙某要求先进公司交付房屋，孙某所交付的水电费500元可由孙某继续支配，并没有给孙某造成损失，对孙某要求先进公司赔偿水电费的损失，不予支持。故判决：一、某房地产公司于本判决生效后十日内将座落于大连市金州区先进街道康居小区29号楼1—2—3(建筑面积79.27平方米)楼房一套，交付给原告孙某。二、被告某房地产公司于本判决生效后十日内，给付原告孙某自2002年5月31日至2005年1月31日违约金160 076元。三、被告某房地产公司于本判决生效后十日内，赔偿原告孙某已付的2003年度取暖费、物业管理费、垃圾外运费共计1 717.20元。四、驳回原告孙某的其他诉讼请求。诉讼费6 240元(含案件受理费5 200元，其他诉讼费1 040元)，由被告某房地产公司负担。
      (2006)金民房再初字第2号民事判决认定：2001年4月15日，先进公司（甲方）与高某（乙方）签订了《联合开发协议书》（下称“联建协议”），该协议约定：一、开发项目：位于金州区康居小区29号楼6层，框架结构，建筑面积4 145.76平方米。二、甲方责任：1、负责办理立项，建筑计划、规划、征地、动迁、设计、建筑许可及水电集资增容等相关手续。三、乙方责任：1、乙方按承建项目的建筑面积向甲方提供520元／平方米的配套费。协议签订之日乙方先以定金方式向甲方交300 0O0元，进入施工现场前再交1 350 000元，余额用乙方承建的楼房按销售平均价格抵顶。2、负责商品房销售所产生的全部税金。税金的比例为：住宅房销售价的10.808％；公建房为12.808％。3、乙方必须按照甲方制定的统一价格售房，不得擅自调价，若需要调价时，须由双方协商后而定。4、单体工程的建筑施工（含土建、上下水、采暖、电照等)费用，以及在建设工程中的临时水、电、公证、劳动保险、质检、环保等相关费用和不可预见的费用，均由乙方承担。5、乙方按工程成本12％的比例向甲方的建筑工程公司交纳施工管理费。6、乙方应保证安全生产，并服从甲方的现场管理，执行有关安全生产的标准、法规。若施工中发生意外事故，均由乙方承担责任。四、相关事宜：1、乙方应交纳配套费的差额部分、商品房销售产生的全部税金、施工管理费，由乙方从所承建的楼房按销售价格抵顶给甲方，抵顶后余下的商品房支配权归乙方。在乙方领取施工图纸时，采用立体分割的方式予以划拨。施工中所产生的其它费用待工程结束时多退少补。2、设计图纸有小仓库的，小仓库的销售收入随立体分割予以划拨，设计图纸有公建房的，计算面积时按住宅的1.4倍抵顶。3、乙方未经甲方的物业管理中心登记办入住手续而直接把商品房钥匙发给客户者，甲方将对此作该房价三倍以上罚款，从已划拨的商品房中扣留。4、乙方必须按照甲方建筑工程公司施工合同的要求，保质、保量按期完工并交付甲方。若因乙方资金等原因，造成半截工程或中途停工拖延工期一个半月以上，甲方有权终止合同，由甲方另行组织队伍建设，乙方前期的全部投入不予以退还。若乙方逾期交付甲方，甲方按其工程总造价的日3‰的比例，从乙方工程款中扣罚。5、为保证承建项目按期开工，双方确定施工项目的同时，先由乙方向甲方提供所承建项目总造价5％的定金。乙方在进入施工现场开工后此定金直接作为乙方应交的联合开发配套费。若乙方交定金后又放弃承建项目，则定金不再返还给乙方。次日，双方又在联建协议的基础上签订了补充协议，补充协议中明确约定了29号楼的分割方式，即形成了《康居二期29号楼分割方式》（以下称“分割方式”），分割方式中确定，对29号楼合作开发的4 145.76平方米房屋，高某应分得面积为2 581.27平方米，先进公司应分得的面积为1 564.49平方米。经双方协议高某分得29号楼(一梯三户)自西向东排列第一单元1至6层全部18套、第二单元1至6层1至2号全部12套，合计30套，面积为2 297.68平方米的房屋，先进公司分得第二单元1—6层3号全部6套，第三单元1—6层全部套，合计24套，面积为1 848.04平方米的房屋。协议分割后，先进公司实际欠付高某房屋面积283.59平方米。联建协议及分割方式签订后，高某履行了向先进公司交付定金义务，并于2001年7月由高某以大连金州先进建筑工程公司项目经理的名义组织施工。在2001年11月29日工程竣工并通过质量验收后，先进公司与高某一开始是按照分割方式实施了分割。2002年8月21日，因先进公司欠缴应纳税款，大连市金州区地方税务局作出（2002）大地税金字第29—01号查封决定，查封了康居小区部分楼房，其中包括29号楼的1-1-2号、1-5-2号、1-1-3号、1-3-3号、1-5-3号、2-3-1号、2-4-1号、2-5-1号、2-5-2号、2-1-3号十套房屋。这十套从分割方式的内容看，除了2-1-3号属于分割给先进公司的外，其余九套属于分割给高某的房屋。高某于2003年2月10日，向大连市中级人民法院以联合开发协议纠纷起诉先进公司，根据高某与先进公司达成的《关于康居小区29号楼合作开发分割房屋的结算协议》(以下称“结算协议”)，大连市中级人民法院于2003年3月24日作出了(2003)大民房初字第38号民事调解书。该调解书书确认的事实是：“2001年4月l5日，高某与先进公司签订联合开发协议，约定共同开发金州康居小区29号楼，建筑面积4 145.76平方米。高某负责投资，先进公司负责办理项目手续及外网配套。并约定，房屋建成后，按立体分割方式双方分得房屋，即《康居二期29号楼分割方式》。该工程于2001年7月由高某以先进公司项目经理的名义组织施工，于2001年11月竣工。后高某按双方约定分得部分房屋。对尚欠面积双方于2002年3月28日达成关于康居小区29号楼合作开发分割房屋结算协议。双方确认先进公司欠高某房屋面积价值1 890 313.20元，此款先进公司未付。”双方达成调解协议如下：先进公司给付高某投资联建所得房屋折价款1 890 313.20元。该调解协议的房屋折价款来自于双方签订的结算协议，结算协议的内容是：“先进公司与高某经协商，于2001年4月商定由高某为先进公司筹资合作开发位于金州区康居小区29号楼。经双方精诚合作，于2001年11月29号楼全部竣工，并通过质量验收交付给先进公司。经双方协商先进公司将下列商品房分割给高某(详见附表)总共l2套，总面积919.39平方米，总价值1 890 313.20元，双方以此决算为准。”结算协议附表中的12套房屋包括：康居小区29号楼的1-1-2号、1-5-2号、1-3-3号、1-5-3号、2-3-1号、2-4-1号、2-5-1号、2-5-2号、2-1-3、1-2-2号、1-1-1号、1-2-1号十二套房屋。在先进公司确认分割给高某的十二套房屋中，从高某与先进公司的分割方式的内容看，2-1-3号是分割给先进公司的，其余十一套房屋是分割给高某的；从是否被税务局查封的角度看，被查封十套房屋中就有一套1-1-3号房屋未分给高某，还有未被查封的1-2-2号、1-1-1号、1-2-1号三套房屋却分给了高某。从大连中院确认的结算协议看，先进公司与高某一致认可的房屋分割中既有已被税务局查封、按照分割方式应分给高某的房屋，而在结算协议中反而未确认给高某，如29号楼1-1-3号房屋，也有未被税务局查封、按照分割方式应分割给高某的1-2-2号、1-1-1号、1-2-1号三套房屋也确认给了高赋；还有已被税务局查封、按分割方式应分给先进公司的29号楼2-1-3号房屋，却分给了高某。现该十二套房屋已被高某实际占有。其中，从分割方式中属于分割给先进公司的29号楼2-1-3号房屋建筑面积与本案争议的房屋面积相同。又查，对于本案争执的l-2-3号房屋，高某为了过户到自己名下，称于2002年1月10日与先进公司签订了《商品房买卖合同》，约定的房款70 000元是折抵先进公司的欠款，并未实际交付。先进公司与其签订合同的经办人为法定代表人李宝元。该合同落款处先进公司的法定代表人印章为李宝元，合同格式的鉴证部门意见栏没有鉴证机关印章。2004年1月15日，高某依据其与先进公司的联建协议及自称的《商品房买卖合同》在税务局开据了第0041189号商品房销售(结算)专用发票。
      2002年3月l5日，孙某与先进公司签订了《商品房买卖合同》，约定先进公司将其开发的坐落于大连市金州区先进街道康居小区29号楼1-2-3号房屋(建筑面积79.27平方米)，以164 882元出售给孙某，约定付款方式为一次性付款，付款期限为2002年3月14日前付清。房屋的交付期限为2002年5月30日前，出卖人逾期交房，自2002年5月30日的第二天起至实际交付之日止，按已交房款的日万分之一向买受人支付违约金，合同继续履行。该合同落款处的先进公司法定代表人为徐文玺的印章，合同格式的鉴证部门意见栏有大连市工商行政管理局金州分局合同鉴证专用章。孙某依约履行了合同，并于2003年4月6日，在交纳了取暖费、物业管理费、水电费、垃圾外运费的同时取得了房屋钥匙，但未打开房门。高某在这期间发现有人开启涉案房屋的门锁，随即更换了房屋钥匙。孙某于2003年8月20日向大连市金州区人民法院提起诉讼，要求高某腾退房屋并赔偿其损失2 000元。该院作出(2003)金民房初字第379号民事裁定：以孙某与先进公司之间存在商品房买卖关系，在孙某交付了房款后，向其交付房屋是先进公司的合同义务，孙某应当要求先进公司交付约定的房屋，而孙某与高某之间不存在权利义务关系为由，驳回孙某的起诉。孙某不服该裁定，向大连市中级人民法院提出上诉，大连市中级人民法院作出(2004)大民房终字第37号民事裁定，该民事裁定在查明一节内写道：“2003年3月15日，孙某与某房地产公司签订了《商品房买卖合同》，由孙某购买先进房地产公司开发的康居小区29号楼1-2-3号房，建筑面积79.27平方米，价款164 882元。合同约定先进房地产公司在2002年5月30日前交房。嗣后，孙某发现房屋被高某实际占用而起诉高某腾退。高某则主张早在2001年4月15日即孙某购房之前，其即与先进公司签订了《联合开发协议书》，并对康居小区29号楼进行了分割，依照该协议，1-2-3号房屋归高某所有，故不存在侵权问题，不能腾退。”大连中院裁定：驳回上诉，维持原裁定。大连市中级人民法院在此裁定中并没确认争议的房屋归高某所有。上述民事裁定生效后，2005年1月20日孙某又向大连市金州区人民法院提起诉讼，诉请先进公司交付康居小区29号楼1-2-3房屋，并赔偿经济损失。2005年2月23日，该院作出(2005)金民房初字第45号民事判决书。判决生效后，2005年3月29日，孙某申请执行。2005年4月4日，该院将该套房屋交付给孙某。现该房由孙某居住并进行了装修，该房亦是孙某的唯一住房。高某不服，于2005年9月20日向该院提出了执行异议，并申请大连市金州区人民法院再审。高某至今仍主张先进公司尚欠分割方式中的283.59平方米减去29号楼2-1-3号房屋的79.27平方米所剩的203.05平方米的房屋面积。
      另查，孙某及高某对争议的房屋均未办理房屋过户手续。
      又查，在大连市金州区人民法院向先进公司的法定代表人李宝元进行案情调查时，先进公司辩称：2002年12月3日前，先进公司的法定代表人为徐文玺，2002年12月3日后，先进公司变更为现在的法定代表人，如果高某与先进公司是在2002年1月10日签订的合同，当时的规定是必须经过工商鉴证，法定代表人应是徐文玺，而不应是现在的法定代表人。先进公司与高某的联建协议及分割方式属实，但分割方式中的房屋在以后的实际分割中对面积相同的房屋有相应的调整。对先进公司与孙某签订的商品房买卖合同没有异议。
      (2006)金民房再初字第2号民事判决认为：高某与先进公司依据联建协议及分割方式而发生的联合开发协议纠纷大连市中级人民法院于2003年3月24日作出了（2003）大民房初字第38号民事调解书，该调解书所确认的房屋折价款1 890 313.20元，其实就是先进公司与高某的结算协议中确认分给高某的十二套房屋的价款之和。结算协议成立于2002年3月28日，由此可见，双方在签订结算协议时，已对康居小区29号楼进行了决算，并以附表中的12套房屋分割给高某而使联建纠纷得到了最终解决，现这十二套房屋已被高某实际控制，故先进公司与高某的联建纠纷已经大连市中级人民法院处理完毕。另，从双方的结算协议中分割给高某的十二套房屋中就包括未被查封的1-2-2号、1-1-1号、1-2-1号三套房屋也分给了高某，以及已被税务局查封的29号楼1-1-3号房屋未确认给高某，故高某在此次再审中辩称在大连市中级人民法院处理的只是涉及被税务局查封的房屋，不涉及未被查封的房屋，且高某在此次再审中，仍以联建协议和分割方式主张权利，并主张先进公司还欠其房屋投资203.05平方米的房屋面积，显然与大连中院民事调解书确认的双方结算协议的事实相悖，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定，高某对本案争议的房屋主张权利，应提供足以推翻大连中院(2003)大民房初字第38号民事调解书的相反证据，但高某未提供相反证据。换一个角度来讲，即使先进公司与高某的联建纠纷未经过大连市中级人民法院处理，从双方的结算协议来看，房屋的分割已超出了分割方式确定的内容，双方的结算协议中明确约定了以决算为准，而不应以分割方式为唯一依据，处理双方的联建纠纷。故先进公司的法定代表人李宝元辩称的分割方式的内容在以后的实际分割中进行了调整，有双方的结算协议相印证，可以采信。故对高某以联建协议和分割方式为据，对本案争议的房屋主张权利，本院不予支持。另，关于高某申诉中所称的大连市金州区人民法院（2003）金民房初字第379号民事裁定书和大连市中级人民法院(2004)大民房终字第37号民事裁定书已确认了争议的房屋归其所有一节，经查，以上二份裁定书，并非确认本案所争议的房屋为高某所有，而是对高某的诉请进行客观表述，并非依法作出的事实认定。故对其再审的申诉理由，本院不予支持。关于高某与先进公司签订的《商品房买卖合同》，高某自称是经联建协议确认分割给自己的房屋，为了过户到自己的名下，而与先进公司签订的该合同，合同约定的房屋价款并未实际支付。先进公司对此合同提出了异议：如果合同的形成时间是在2002年1月10日，那么，法定代表人的印章有误，又未经过工商局鉴证，因当时规定合同须经工商鉴证。故此合同的设定目的高某既称并不是取得房屋，只是对已通过联建取得的房屋办理过户更名手续而用，且也未实际履行，先进公司又不予认可，故对该合同的效力不予认定。而关于孙某与先进公司签订的《商品房买卖合同》先进公司予以认可，当事人意思表示真实，又不违反法律的强制性规定，且已实际履行，由孙某实际交付了全部房款，又经大连市金州区人民法院执行交付给了孙某，现由孙某占有和使用，对此商品房买卖合同，应认定有效。原审判决并无不妥，只是在判决书主文第二项中将利息16 076元，误写为160 076元，应予以更正。故判决：一、维持本院(2005)金民房初字第45号民事判决第一项、第三项、第四项。二、变更本院（2005）金民房初字第45号民事判决第二项为：原审被告某房地产公司于本判决生效后十日内，给付原告孙某自2002年5月31日至2005年1月31日违约金16 076元。诉讼费6 240元(含案件受理费5 200元，其他诉讼费1 040元)，由原审被告某房地产公司负担。
      （2008）金民房再初重字第1号民事判决认定的事实与(2006)金民房再初字第2号民事判决认定的事实基本一致，但(2006)金民房再初字第2号民事判决认定事实中的“对于本案争执的l一2—3号房屋，高某为了过户到自己名下，称于2002年1月1O日与先进公司签订了《商品房买卖合同》，……2004年1月15日，高某依据其与先进公司的联建协议及《商品房买卖合同》在税务局开据了第0041189号商品房销售(结算)专用发票。”中的“称”字去掉。在陈述孙某与先进公司签订和履行合同的过程时，对(2006)金民房再初字第2号民事判决中认定的“原审原告依约履行了合同”及“该房亦是孙某的唯一住房”未予表述。对(2006)金民房再初字第2号民事判决认定的“高某在这期间发现有人开启涉案房屋的门锁，随即更换了房屋钥匙。……高某至今仍主张先进公司尚欠分割方式中的283.59平方米减去29号楼2—1—3号房屋的79.27平方米所剩的203.05平方米的房屋面积”未予表述。
      （2008）金民房再初重字第1号民事判决补充查明：大连金州先进房地产有限公司成立日期为2000年11月1日，公司类型为有限责任公司，法定代表人李宝元，其前身是大连市金州区先进房地产开发公司，企业性质为集体所有制，法定代表人为徐文玺，该企业于2000年10月21日注销。2002年1月10日，高某与先进公司签订商品房买卖合同时，先进公司的法定代表人已为李宝元，再审判决对该节事实认定有误，应予纠正。本院(2005)金民房初字第45号民事判决第二项“违约金160 076元是笔误，应纠正为16 076元”。高某在重审时，举证提供了孙某在2002年3月15日与先进公司签订商品房买卖合同，购买该公司康居小区26号楼1-1-3号住宅，以此反驳再审判决认定孙某只有一套住房的事实认定。后经本院核实，孙某2002年3月15日确实与被告签订了二份商品房买卖合同，该二份合同都经过工商鉴证，除了案涉29号楼1—2—3外，还有29号楼1—1—3号房屋，该两套房屋面积一样，但是价格不一样，29号楼1—1—3房屋。2002年7月19日由案外人高拥军购买并居住至今。
      （2008）金民房再初重字第1号民事判决认为：1、高某与先进公司之间在29号楼存在联建关系。本案康居小区项目中，向政府规划部门申请项目立项的主体是享有土地使用权的先进公司，所立项目的建设方也是享有土地使用权的先进公司。高某是在先进公司申请立项获准，进入项目开发建设阶段后，作为非项目建设方投入资金，并在项目建成后分得相应的房屋。高某与先进公司签订的“联建协议”，其合同目的具有专一性，即获得相应的房屋。2、高某与先进公司依据“联建协议”、分割表，取得1-2-3号房屋是合法的。“联建协议”、分割表的证据效力，已经被市中院生效民事调解书所确认，作为合法有效的定案证据。没有足够的相反证据，我们无权否定已被生效法律文书所确认的定案证据。本案先进公司提供土地使用权，高某提供资金，合作开发经营房地产，通过对建成房屋的分割方式，高某取得1-2-3号房屋，使房地产权属发生变更，符合房地产转让的法定条件，应当认定是合法的。实际分割后，先进公司应当清楚1-2-3号房屋已分割给高某，而无权再另行出卖。3、高某与先进公司签订商品房买卖合同，完成了1-2-3号房屋的商品房交易。(1)关于高某与先进公司间的商品房买卖合同效力，2002年1月10日，高某与先进公司签订的商品房买卖合同，主体明确、合法，意思表示真实、清楚，内容不违反法律、法规的强制性规定，应当认定为有效合同。庭审中查明的2003年4月6日，孙某交清物业费，拿到1-2-3号房屋钥匙，用钥匙去开门，门就打不开的事实，以及本院在执行本案原审判决时，在1-2-3号房间内，清除高某存放在房间内的物品的事实，证明高某与先进公司间的商品房买卖合同已经实际履行。(2)应付商品房价款结算方式问题。对于1-2-3号房屋应付房款，高某虽未以现金方式付款，而是以先进公司欠其应付工程款折抵。先进公司欠高某应付工程款，已被市中院生效法律文书所确认，是真实的。以款折抵并不违反法律的强制性规定，并且高某已交纳了相应的税款，应认定高某支付了对价。(3)合同中先进公司法人代表印章问题。本案已经查明高某与先进公司签订合同当时李宝元系先进公司法人代表。(4)合同鉴证问题。购房人在与开发商签订商品房买卖合同时，向开发商支付合同鉴证费，由开发商凭相关文件向登记机关办理鉴证。因此高某与先进公司之间的合同未经鉴证，是先进公司未尽义务。但是，无论合同鉴证与否，还是适用当时以及现在的法律、法规，都不影响合同的效力。以上述理由，认定合同无效，不符合合同法第五十二条所规定的五种无效合同情形。2、孙某与先进公司所签订的商品房买卖合同应认定为有效合同。孙某是以通过向法院申请执行原审判决的方式，实际取得已经向高某转移占有的1-2-3号房屋。(1)“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。先进公司已将1-2-3号房屋通过立体分割方式转移给高某占有，高某与先进公司签订商品房买卖合同，并开具了税务机关的发票，完成了商品房的交易手续。具备了商品房办理权属证书的条件，可以认定案涉房屋，先进公司已实际交付高某。(2)关于处理本案的“一房二卖”问题，在高某、孙某与先进公司间两份商品房买卖合同均应认定为有效的前提下，按照2003年辽高法164号关于“辽宁省高级人民法院关于印发《全省房地产案件专题研讨会纪要》的通知”第 22条关于解决“一房二卖”纠纷中买受人权利冲突的标准问题的规定，“买受人均未办理房屋产权过户登记的，已接受出卖人交付的买受人优先取得房屋所有权”。结合本案事实，以及本院执行情况，应认定高某先于孙某接受交付，优先取得1-2-3号房屋所有权。综上，申请再审人的再审请求合理，本院再审应予支持。故判决：一、撤销本院(2005)金民房初字第45号民事判决第一项。二、维持本院(2005)金民房初字第45号民事判决第二、三、四项。三、驳回原审原告孙某诉请原审被告某房地产公司交付坐落于大连市金州区先进街道康居小区29号楼1—2—3号住宅一套的诉讼请求。四、原审被告某房地产公司于本判决生效之日起十日内返还原审原告孙某已付购房款164 882元。原审诉讼费6 240元，由原审被告某房地产公司负担。
      孙某的上诉请求是：撤销大连市金州区人民法院(2008)金民房再初重字第1号判决书，依法改判。其依据的事实和理由是：原审法院认定事实有误。1、原审法院确认高某因联建方式取得案涉房屋的所有权与事实不符。高某与先进公司履行联建协议过程中已对分割的房屋做了调整，在(2006)金民房再初字第2号案件中法院已经审理查明，应根据分割协议分割给被上诉人的房屋并未确认给高某(例如29号1—1—3)，而且在被上诉人与先进房地产开发公司联建纠纷(2003)大民房初字第38号案件中，双方最后约定以决算为主，而不以分割方式为唯一依据，对这一事实，先进房地产开发公司法定代表人李宝元在(2006)年金民房再初字第2号的笔录中已经确认，法院也做过调查。2、被上诉人的商品房买卖合同是虚假的。法院认定事实错误。该合同签订的时间是2002年1月10日，法定代表人的印章是李宝元，在(2006)年金民房再初字第2号案件的笔录中，先进房地产开发公司现任法定代表人李宝元对此予以否定，提出当时的法定代表人是徐文玺。根据大连市金州区工商局的工商登记，该公司法定代表人的变更申请是在2002年11月27日提出的，由徐文玺变为李宝元，工商局批准是在2002年12月3日，有上述事实原审法院对此却作出了相反的错误认定。而且上诉人与高某因为案涉房屋的纠纷于2003年就开始了，在(2003)金民初字第379号，(2004)大民房终字第37号案件中，被上诉人均未拿出此合同作为证据，一直坚称该房屋系联建分割所得。在2006年的再审案件中，才拿出这份证据，我们有理由相信其是为了达到其非法目的制造的虚假证据。3、原审法院认定高某与先进公司的商品房买卖合同已经履行是错误的。高某将先进公司已经出卖给上诉人的房屋钥匙换掉，非法强占，不能视为先得。4、法院对高某提供上诉人不予认可的上诉人“签字”的另外一套商品房合同的复印件给予认定，是错误的。经上诉人申请，法院调取了其中29号1—1—3房屋的真实居住人高拥军的笔录，其提供了真实的商品房买卖合同，是直接从先进房地产购买所得，与上诉人没有任何关系。但是法院在判决中仍然认定，说上诉人“确实与房地产公司签订了二份商品房买卖合同”，认定事实明显错误。
      高某答辩称：原审判决认定事实及适用法律正确，恳请二审法院维持原判，理由如下：首先，高某与先进公司2002年1月10日签订的房屋买卖合同合法有效，并且双方已经实际履行。先进公司已先于上诉人孙某将该房屋实际交付给高某。其次，高某以何种结算方式支付商品房价款问题，并不影响高某与先进公司之间的房屋买卖合同效力，也不能否认高某支付了房屋对价的事实，更不能否认高某已经先于孙某实际接收该房屋的事实。    再次，关于孙某提出的2002年先进公司的法定代表人问题，根据工商档案登记显示，被上诉人某房地产公司于2000年11月1日成立，法定代表人为李宝元，并非徐文玺，2002年先进公司的法定代表人亦为李宝元。最后，原审判决认定孙某2002年3月15日与先进公司签订了另一套房屋(29号楼1一1一3号)的商品房买卖合同是正确的，上诉人对此合同也没有否认。同时原审判决也确认了实际居住人为高拥军，不存在法院认定事实错误问题。
      本院再审查明，本院经审理查明的事实与(2006)金民房再初字第2号民事判决认定的事实一致。
      本院另查明：某房地产公司成立于2000年11月1日，当时的法定代表人为徐文玺。2002年12月3日法定代表人变更为李宝元。因2003、2004连续两年未参加年检，于2005年11月9日被吊销营业执照。
      本案中高某提交的其与先进公司的《商品房买卖合同》填写内容全部为手写（包括其他合同盖长条印处）。无说明页，未附买受人身份证复印件。第一页先进公司自然情况部分中写明法定代表人“徐文玺”，委托代理人处未填写，而末页法定代表人处盖有“李宝元”的正方形印章。合同无附件，未经大连市工商行政管理局金州分局鉴证。
      双方当事人提供的其他《商品房买卖合同》（孙某二份、高拥军一份）第一页出卖人名称、注册地址、营业执照注册号、企业资质证书号、法定代表人姓名及联系电话、邮政编码的内容全部盖长条印。合同内容中与其他合同填写内容相同的部分也盖长条印。先进公司一方的委托代理人一栏全填写“丛沈阳”，合同均有附件4页。合同均经过大连市工商行政管理局金州分局鉴证。合同前部均有“商品房买卖合同说明”并附有买受人身份证复印件。
      对于高某提供的孙某2002年3月15日与先进公司签订的26号楼1—1—3号房屋的《商品房买卖合同》复印件，孙某不予认可。该房于2002年7月19日由案外人高拥军与先进公司签订《商品房买卖合同》购买并居住至今。
本院再审认为：高某提交的《商品房买卖合同》是为办理本案所涉房屋过户手续而形成，无论合同是否确与先进公司所签，均不是双方当事人买卖房屋的真实意思表示，且未实际支付购房款，先进公司又不予认可，故对该合同的效力不予确认。26号楼1—1—3号房屋最终于2002年7月19日由案外人高拥军与先进公司签订《商品房买卖合同》购买并居住至今，对此，高某在答辩状中予以认可。故孙某是否曾与先进公司签订过买卖此房的合同均改变不了孙某最终对此房没有所有权和使用权的事实。高某以此来证明孙某有不只一套住房的观点不能成立。
      虽然高某与先进公司间于2002年3月28日达成的结算协议中约定分割给高某的12套房屋中不包括本案争议的房屋，但本院(2003)大民房初字第38号民事调解书中认定在该结算协议之前高某按双方约定分得部分房屋。而双方约定的分割方式中包括本案争议的房屋。先进公司认可房屋竣工后即与高某履行了分割方式，其虽主张对分割的房屋曾有过调整，但未提供相应证据证明调整的房屋中包括本案所涉房屋，应认定本案所涉房屋未予调整。先进公司与高某之间对分割方式的履行未进行公示，孙某无从知晓，故可认定孙某是善意购买。先进公司把本已分割给高某的房屋又出卖给孙某，对此应负全部责任。高某陈述是因看见孙某开门才换的钥匙。因此，虽然大连市金州区人民法院将该房屋执行给孙某时，房屋中有高某存放的少量物品，但高某无据证明在孙某办理购房手续前自己已将物品放入房屋。孙某与先进公司签订的《商品房买卖合同》先进公司予以认可，当事人意思表示真实，又不违反法律的强制性规定，且已实际履行，孙某交纳了全部房款，又交纳了取暖费、物业管理费、水电费、垃圾外运费，同时从先进公司取得了房屋钥匙。此商品房买卖合同依法成立并生效。
      高某与先进公司之间是基于联建房屋的合作关系。孙某与先进公司之间是房屋买卖关系。高某与先进公司之间对合作成果的分配不能对抗合作关系之外的已履行了全部义务的善意第三人。
      （2008）金民房再初重字第1号民事判决认定 (2005)金民房初字第45号民事判决第二项“违约金160 076元是笔误，应纠正为16 076元”正确。但判决结果不妥，应予纠正。(2006)金民房再初字第2号民事判决理由虽有不妥，但判决结果正确，应予维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项，第一百八十六条之规定，判决如下：
      一、撤销大连市金州区人民法院（2008）金民房再初重字第1号民事判决。
      二、维持大连市金州区人民法院(2006)金民房再初字第2号民事判决。
      一审案件受理费5 200元，其他诉讼费1 040元；二审案件受理费3 540元（孙某预交），合计9 780元，由被上诉人某房地产公司负担。
      本判决为终审判决。

                                                        审  判  长   薛       辉
                                                         审  判  员   徐  凤  新
                                                         审  判  员   张  真  洪
                                                                                                二Ｏ一Ｏ年八月四日
                                                                                               书  记  员   迟  佳  雯