胡某与钱某、某房地产公司房屋买卖合同纠纷再审案

王希胜律师

辽宁省大连市中级人民法院
民事判决书

（2010）大审民再终字第60号
      上诉人(原审被告)钱某。
      上诉人(原审原告)胡某。
      被上诉人(原审被告)某房地产公司。
      法定代表人郭喜忠，该公司董事长。
      上诉人钱某、胡某与被上诉人某房地产公司房屋买卖合同纠纷一案，大连市甘井子区人民法院于2007年6月19日作出(2007)甘民房初字第64号民事判决，已经发生法律效力。申请再审人钱某向本院申请再审，本院于2008年12月20日作出(2008)大民申字第319号民事裁定，指令大连市甘井子区人民法院再审本案。大连市甘井子区人民法院再审后于2010年4月9日作出（2010）甘审民初再字第11号民事判决。钱某和胡某均不服，上诉至本院。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人钱某的委托代理人于某、陈某,上诉人胡某及被上诉人某房地产公司的委托代理人石某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
      在(2007)甘民房初字第64号民事案件中，胡某的诉讼请求是：一、钱某双倍返还定金2万元并支付逾期付款利息，某房地产公司承担连带责任；二、钱某支付逾期交房违约金9 450元以及赔偿仲裁费用5 349元，某房地产公司承担连带责任。某房地产公司的反诉请求是：要求胡某偿还借款4 000元。
      (2007)甘民房初字第64号民事判决认定：1、2003年12月18日，胡某与钱某经某房地产公司签订《房屋买卖中介服务合同》，约定钱某将其位于大连市甘井子区金南路五小区6号1单元2层3号，建筑面积84.5平方米合同发票房屋转让给胡某，胡某向某房地产公司交付购房定金1万元，中介费3 000元，购房款12.5万元。合同还约定买卖双方应于合同生效之日起5个工作日内准备完毕过户所需的证明材料并交给某房地产公司保管，卖方自收到全部证明材料且买方已付中介费及房屋全部价款或首付款之日起1O个工作日办理完过户手续。2、胡某依据合同约定已履行了全部付款义务及交付证明材料的义务，但2004年5月8日某房地产公司以找不到钱某为由退给胡某中介费3 000元、购房款12.5万元，对定金1万元没有返还。2004年5月8日，胡某向大连市仲裁委员会申请仲裁，仲裁委于2005年11月14日作出了[2004]大仲裁字第91号裁决书，裁决：双方按合同约定办理房屋过户手续。2006年7月21日大连市中山区人民法院作出(2006)中执字第607号民事裁定，认为仲裁裁决事实不清，适用法律确有错误，因此裁定不予执行。
      (2007)甘民房初字第64号民事判决认为：在合同履行期间，因钱某的原因，使合同项下条款未能履行，因此钱某应双倍返还定金及利息，并应支付违约金。对于胡某要求给付仲裁费请求，于法无据，不予支持。同时某房地产公司收取的定金1万元应予返还。某房地产公司反诉借款请求，系另一民事法律关系，不属本案调整范围，应另行起诉。综上判决：一、自判决生效之日起1 0内被告钱某返还原告胡某定金2万元及利息(自2004年2月14日起至款项付清时至，按中国人民银行同期最高贷款利率计算)及违约金9 450元。二、被告某房地产公司返还原告定金1万元。三、驳回原、被告其他诉讼请求。案件受理费1 450元，由被告钱某负担1，000元，被告某房地产公司负担450元。
      （2010）甘审民初再字第11号民事判决认定：1、胡某、钱某经某房地产公司签订《房屋买卖中介服务合同》情况与原审认定一致。另合同约定：卖方中途反悔，提出不卖，或提高价格及违反合同约定的卖方的权利及义务，使合同无法履行的或不协助办理过户手续，应双倍赔偿买方支付的购房定金，并支付某房地产公司与中介费等额的违约金。三方中任何一方违约超过合同约定期限10日的，两方均有权解除合同并追究违约方的法律责任。2、合同签订后，胡某于2003年12月14日、2003年12月22日、2004年2月18日分别向某房地产公司交付购房定金1万元、中介费3 000元、购房款12.5万元，同时提交了过户所需证明材料。在之后应由钱某办理过户手续过程中，某房地产公司与胡某根据钱某提供的电话和三八广场地址，一直未找到钱某。另胡某在对原判申请执行时，某房地产公司于2007年11月19日已给付胡某定金1万元、诉讼费450元。胡某对仲裁费5 349元只提供3 589元收据，对另1 760元没有提供收据。
      （2010）甘审民初再字第11号民事判决认为：钱某与胡某签订《房屋买卖中介服务合同》，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自应尽的义务。按照合同约定，胡某在付清房款后，钱某应当及时协助办理过户手续，但是在应由钱某办理过户手续期间，胡某和某房地产公司找不到钱某，钱某也未积极履行合同义务，致使合同无法继续履行，因此可以确定钱某构成违约，应当承担违约责任。某房地产公司应当返还代收的定金本金，钱某应当双倍返还胡某定金。原判钱某超出双倍返还部分定金的款项，因超出胡某的请求范围，且不符合法律规定，应予改判。因定金与违约金不能并用，因此原判钱某给付胡某违约金不符合法律规定，应予改判。关于胡某要求给付定金利息损失请求，因不符合法律规定，因此不予支持。对于胡某申请仲裁费损失请求，因仲裁费损失是因钱某违约造成，因此钱某应予承担。某房地产公司在履行合同过程中已履行应尽的义务，不存在过错，因此不应承担连带责任，对于钱某申请再审称没有违约，不同意承担违约责任，因理由不充分，不应支持。故判决：一、维持本院(2007)甘民房初字第64号民事判决第二项(已给付)、第三项。即第二项：被申请人(原审被告)某房地产公司返还原告胡某定金1万元。第三项：驳回被申请人(原审原告)胡某、被申请人(原审被告)某房地产公司其他诉讼请求。二、撤销本院(2007)甘民房初字第64号民事判决第一项，即自判决生效之日起10内申请再审人(原审被告)钱某返还被申请人(原审原告)胡某定金2万元及利息(自2004年2月14日起至款项付清时至，按中国人民银行同期最高贷款利率计算)及违约金9 450元。三、自判决发生法律效力之日起10日内，申请再审人(原审被告)钱某给付被申请人(原审原告)胡某定金罚金1万元、赔偿被申请人(原审原告)胡某仲裁费损失3 589元。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1 450元、公告费600元(由被申请人胡某预交)，由申请再审人钱某承担1 150元，由被申请人胡某承担450元，由被申请人某房地产公司承担450元。再审案件受理费1 450元(由申请再审人钱某预交)，由申请再审人钱某承担1 000元，由被申请人胡某承担450元。
      钱某的上诉请求是：撤销大连市甘井子区人民法院作出的(2010)甘审民初再字第11号民事判决，依法改判或发回重审。其依据的事实和理由是：一审判决事实认定不清、适用法律错误。首先，胡某在整个庭审过程中没有出示任何一份能证明钱某违约的证据，而一审法院仅依据二被上诉人的口头陈述即认定钱某构成违约显然没有事实与法律依据。钱某在合同上和某房地产公司处留有具体的电话及通讯地址，胡某仅凭口述曾经寻找钱某未果，应承担举证不能的责任。其次，合同签订后，钱某未得到一分钱购房款，作为居间人的某房地产公司在收到购房款后从未联系钱某，系造成本案争议的主要原因。一审法院在没有证据证明钱某违约行为的情况下判决钱某承担违约责任没有事实与法律依据，请求予以纠正。
      胡某的上诉请求是：要求钱某给付仲裁费1 760元。其依据的事实和理由是：一审判决以胡某只提供了3 589元的收据为由对另1 760元没有判决由钱某赔付。胡某认为，另1 760元也是仲裁费用的一部分。虽自己因保管不当丢失，但仲裁裁决书上明确记载了仲裁费的具体数额，应判令钱某给付另1 760元仲裁费。
      本院再审查明，2003年12月18日，在某房地产公司主持下，胡某、钱某、某房地产公司三方签订了《房屋买卖中介服务合同书》，约定钱某将位于大连市甘井子区金南路五小区6号1单元2层3号，建筑面积84.5平方米合同发票房屋以13.5万元价款转让给胡某。胡某应于签订合同当日向某房地产公司交付购房定金1万元，五日内交中介费3 000元，剩余房款12.5万元于2004年2月20日前交给某房地产公司。合同还约定买卖双方应于合同生效之日起5个工作日内准备完毕过户所需的证明材料并交给某房地产公司保管，卖方自收到全部证明材料且买方已付中介费及房屋全部价款或首付款之日起1O个工作日办理完过户手续。卖方中途反悔，提出不卖，或提高价格及违反合同约定的卖方的权利及义务，使合同无法履行的或不协助办理过户手续，应双倍赔偿买方支付的购房定金，并支付某房地产公司与中介费等额的违约金。三方中任何一方违约超过合同约定期限10日的，两方均有权解除合同并追究违约方的法律责任。合同中并约定发生纠纷时由大连仲裁委员会仲裁解决。
      胡某分别于2003年12月14日、2003年12月22日、2004年2月18日向某房地产公司交付购房定金1万元、中介费3 000元、购房款12.5万元，并按合同约定提交了过户所需证明材料。
      钱某在约定的5个工作日内将购房发票（当时未办产权证）和身份证交给某房地产公司，后又于2004年2月23日取走购房发票和身份证。在之后应由钱某办理过户手续过程中，某房地产公司与胡某根据钱某提供的电话和三八广场2号3—2—1号地址，一直未找到钱某。
      2004年5月8日某房地产公司以找不到钱某为由退给胡某购房款12.5万元、中介费3 000元，对定金1万元没有返还。同日，胡某向大连仲裁委员会申请仲裁，要求裁决：一、钱某、某房地产公司继续履行合同，并在10日内交付房屋、变更过户手续；二、钱某双倍返还定金20 000元及逾期交房违约金9 450元；三、钱某承担仲裁费用；四、某房地产公司承担连带责任。大连仲裁委员会于2005年11月14日作出［2004］大仲裁字第91号裁决书，裁决：一、钱某、某房地产公司在收到本裁决书10日内，按合同补充条款的约定，由钱某负责办理商品房销售合同及发票更名手续，而后由某房地产公司安排钱某与胡某进行房屋及房款交接。二、钱某迟延履行，应按合同约定赔偿胡某总房款日万分之一的违约金（自2004年2月28日起至2004年5月8日止）。某房地产公司承担连带责任。三、仲裁费用5 349元由钱某承担，某房地产公司承担连带责任。钱某自公告送达期满10日内履行本裁决一、二、三项下义务，迟延或不履行，某房地产公司承担赔偿、仲裁费用的连带责任。该仲裁裁决于2006年7月21日被大连市中山区人民法院以（2006）中执字第607号民事裁定书以事实不清、适用法律确有错误为由裁定不予执行。后胡某在对原判申请执行时，某房地产公司于2007年11月19日已给付胡某定金1万元、诉讼费450元。
      大连仲裁委员会在裁决［2004］大仲裁字第91号案件过程中、大连市中山区人民法院在办理（2006）中执字第607号执行仲裁裁决案件过程中、大连市甘井子区人民法院在办理（2007）甘民房初字第64号案件时均曾因找不到钱某向其公告送达过。
      某房地产公司在再审过程中放弃了要求胡某偿还借款4 000元的反诉请求。
      本院根据胡某提供的新证据另查明：胡某于2004年5月8日向大连仲裁委员会交仲裁费1 760元，于2005年11月15日又补交3 589元，合计5 349元。
      本院再审认为：钱某、胡某与某房地产公司之间签订的《房屋买卖中介服务合同》合法有效，双方均应按照合同约定履行各自应尽的义务。按照合同约定，胡某在付清房款后，钱某应当及时协助办理过户手续，但是在应由钱某办理过户手续期间，胡某和某房地产公司找不到钱某，钱某也未积极履行合同义务，致使合同无法继续履行，钱某主张未及时办过户手续的原因是胡某当时不能确定房证写谁名，但举证不能，因此应认定钱某构成违约，应当承担违约责任。钱某应当双倍返还胡某定金，其中，某房地产公司代为保管的定金本金1万元应由某房地产公司返还。因定金与违约金不能并用，因此一审判决对胡某要求钱某给付违约金的请求不予支持正确。胡某要求钱某给付定金利息损失的请求不符合法律规定，一审判决不予支持并无不妥。关于胡某申请仲裁费损失请求，胡某在本院审理过程中提供了新证据，证实仲裁费总额为5 349元，因仲裁费损失是因钱某违约造成，因此钱某应予承担。某房地产公司在履行合同过程中已履行应尽的义务，不存在过错，因此不应承担连带责任。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项，第一百八十六条第一款之规定，判决如下：
      一、撤销大连市甘井子区人民法院（2010）甘审民初再字第11号民事判决和(2007)甘民房初字第64号民事判决。
      二、被上诉人某房地产公司返还原告胡某定金1万元（已给付）。
      三、自判决发生法律效力之日起10日内，上诉人钱某给付上诉人胡某定金罚金1万元、赔偿上诉人胡某仲裁费损失5 349元。
      四、驳回上诉人胡某的其他诉讼请求。
      如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
      一审案件受理费1 450元、公告费600元(胡某预交)，由钱某负担1 150元，胡某负担450元，某房地产公司负担450元(已付给胡某)。再审一审案件受理费1 450元(钱某预交)，由钱某负担1 000元，胡某负担450元。二审案件受理费1 050元（钱某预交1 000元，胡某预交50元），由钱某负担。
      本判决为终审判决。

                                                                                 审   判   长    薛      辉
                                                                                  审   判   员    徐  凤  新
                                                                                  代理审判员    陈  姝  丽
                                                                                                           二Ｏ一Ｏ年八月十七日
                                                                                                           书   记   员    迟  佳  雯