大连市物业服务企业退出项目管理办法

王希胜律师

大连市物业服务企业退出项目管理办法

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* x. n0 K# ^0 u第一条  为了规范物业服务企业退出物业管理项目行为，维护当事人的合法权益，根据国务院《物业管理条例》和《大连市实施<`物业管理条例>办法》（以下简称“实施办法”）的有关规定，制定本办法。
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    第二条  大连市行政区域内，因物业服务合同期满、不再续订以及依法解除或者依据合同约定提前解除合同，物业服务企业退出物业管理项目的适用本办法。
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    第三条  双方当事人应当坚持诚信守法的原则，认真做好物业的交接工作，保证物业管理正常秩序依法有序、平稳过渡，不得损害当事人的合法权益。

    第四条  市及县（市）区房地产行政主管部门负责对住宅区物业服务企业退出管理项目的监督、指导工作。
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    第五条  物业服务企业退出物业管理项目的，应接受物业项目所在地街道办事处（乡镇人民政府）、辖区居民委员会和相关职能部门的监督、指导。
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    第六条  业主大会、业主委员会应当从保持项目管理的连续性和长远利益出发，依法有序做出解聘、选聘物业服务企业的决定，以维护社会的稳定和业主的正常生活秩序。

/ V; z; j2 x0 `    第七条  物业服务合同期满，合同双方不再续签物业服务合同的，应当按照下列程序做好物业管理项目退出工作：
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; C& O5 Q( K0 N5 ]5 ?   （一）在合同期满两个月前，物业服务企业应将退出原因、退出时间及相关善后事宜，以书面形式告知业主委员会，就退出的事宜与业主委员会进行协商，并在物业管理区域内公告15日。同时，物业服务企业应将公告内容，以书面形式报送物业项目所在地的县（市）区物业管理行政主管部门备案，并书面告知辖区街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会和公安派出所。

' o# v# a2 H5 }' q) o# g, w（二）业主委员会自接到物业服务企业书面告知书后，应当在原物业服务合同到期一个月以前，组织召开业主大会，依法重新选聘物业服务企业。

（三）物业服务企业应当在合同期满一个月前，向全体业主公布预收的物业管理服务费、利用物业共用部位、共用设施、设备以及停车场进行经营管理的收入、支出状况，并与业主委员会协商清退事宜。

（四）在未正式退出前，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定继续按服务标准提供物业服务，积极协助业主大会选聘新的物业服务企业。业主应当按时交纳物业管理服务费，直至物业服务合同终止日或双方确认的实际服务终止日。

6 \  T! W& n9 r$ `/ |1 q# K（五）物业服务企业应当在合同终止之日起10日内，向业主委员会完成下列移交事宜：

' V) K+ m! A# `4 e: U1 _2 B1、受聘时接管的各种资料及财产等物品。

2、受聘期间购置的应属于业主所有的资产及物品。

" @! f9 V, Y/ L3 J. l, q6 d: ^3、实施物业管理期间形成的有关维修、养护、更新、改造等技术资料。
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# M3 K5 F( l  N/ I* [1 b（六）新物业服务企业接管后，业主委员会或者原物业服务企业，应当将前款所列资料及物品移交新物业服务企业。
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第八条  前期物业服务合同期满，双方当事人不再续约的，应当按照下列程序做好物业管理项目退出工作：

（一）物业服务企业或开发建设单位应当在前期物业服务合同期满二个月前，书面告知对方，并就退出物业管理区域相关事项进行协商。
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1 R2 J8 I; T* Q0 ~  q# F% T5 ?（二）不具备成立业主大会条件的物业管理项目，开发建设单位应当及时按规定选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同。

（三）开发建设单位已不存在，物业服务企业应当在合同期满二个月前，书面向辖区物业管理行政主管部门和街道办事处报告，并向业主公示，按本办法第七条第（三）、（四）项规定退出，并负责保管第（五）项规定的有关资料。
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# c+ ]" s# N( K3 m6 P: J* l) W/ y7 y第九条  物业服务合同期满前，物业服务企业、业主委员会和开发建设单位无正当理由不得单方面提前解除合同。确需提前解除的，应当按照以下程序解除合同：
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" S0 F  W1 u* _4 Y& Y6 u, e; }（一）需要提前解除合同的一方，应当提前二个月将解除合同的理由、时间、相关事宜的处理意见等书面告知对方。

0 t$ x- o& m+ g* O& }（二）被告知一方应在接到告知书15日内，就对方提出的要求作出反应；
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5 I% z6 w0 f. C" Q5 F（三）被告知一方同意提前解除合同的，合同双方可以按本办法第七条规定的程序，做好移交工作，并按双方约定的时间，退出物业管理项目。
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被告知一方不同意提前解除合同的，应当告知对方不同意理由。

（四）物业服务合同各方对提前解除合同的要求无法达成一致的，可以邀请辖区房地产行政主管部门和街道、居（村）民委员会协调；协调不成的，应当通过司法程序予以解决。

5 E$ k/ C! r$ W0 S7 `（五）提前解除合同的要求未经双方协商同意，或未经法院裁定解除的，物业服务企业应当按照合同的约定，履行合同，业主应当按时交纳物业服务费用。
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* m& d5 m9 M6 Y' \) t1 b; Q2 l/ s第十条  物业服务合同单方提前解除退出物业管理项目的，按以下规定处理：
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（一）物业服务企业单方解除合同的：

     1、当年考核为不合格企业，记入该企业诚信档案。同时，按照建设部《物业管理企业资质管理办法》的有关规定进行处理。
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     2、停止参加物业管理项目投标资格一年。
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) ?' Y- K- Y) a# _2 M/ E, I" T     3、自退出物业管理项目之日起一年内接管新的物业管理项目不予备案。

（二）业主大会、业主委员会提前单方解除合同的：

     1、物业管理项目所在地房地产行政主管部门会同街道责令业主大会和业主委员会撤销终止物业服务合同的决定。

$ m1 t5 C! ^# ]# m* C- H4 ^2、 业主大会、业主委员会提前单方解除合同，已对物业服务企业造成损失的，物业服务企业可以通过司法程序要求赔偿；业主委员会未经业主大会的同意，擅自做出提前解除合同决定的，由同意该决定的人员负责赔偿，并不得再担任业主委员会成员。
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（三）开发建设单位提前解除合同的：

1、由市房地产行政主管部门建议市建设主管部门予以处理，并记入该企业诚信档案。
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4 s& g, ~9 Y' K, `  U6 M4 u2、物业服务企业可以通过司法程序，要求撤消提前解除合同的决定，或者要求赔偿由此产生的损失。
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第十一条  物业服务企业退出管理项目，应当及时按规定成立业主大会，选聘物业服务企业。尚未选聘出新物业服务企业的，应按照下列程序做好衔接工作：

; k5 a  `: |3 ^  Y, l（一）业主委员会要书面告知物业管理行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会和公安派出所。
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2 V" A2 M# |, g5 ?（二）在业主大会重新选定物业服务企业之前，可以由业主委员会组织业主对物业管理项目实施自我管理，或委托一个物业服务企业临时代管，由业主交纳相关费用。
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（三）业主大会尚未选聘出物业服务企业的由业主委员会负责，没有业主委员会的，由社区居民委员会负责，按“实施办法”第三十九条的规定，协调城建部门委托经核准的生活垃圾经营性处置单位负责环境卫生工作；物业共用设施设备、场地需要维修养护的，组织利益相关的业主按照规定使用专项维修资金维修；没有专项维修资金或者专项维修资金不足的，组织利益相关的业主自筹。需要用物业费支付的费用，业主据实交纳，直至新的物业服务企业进入。

# ?. H! F0 E1 ~9 u% ~第十二条  物业服务企业不履行合同约定，未按本办法规定程序退出的，市物业管理行政主管部门可记入企业诚信档案，并将不良行为记录向社会公布。业主委员会可以依法起诉，要求退出管理。给业主造成损失的，应承担相应的法律责任。

* e/ F+ Q2 }2 }( U  r* g第十三条  业主大会、业主委员会不按本办法规定的程序解聘物业服务企业，物业所在地的县（市）区物业管理行政主管部门会同街道办事处（乡镇人民政府），应当责令限期改正或撤销其决定，并告知全体业主，导致物业服务企业受损失的，由物业服务企业通过司法程序追究相应的法律责任。

: I" W* m# Z" P0 s9 D第十四条  本办法由大连市国土资源和房屋局负责解释。

第十五条  本办法自印发之日起施行。