大连君成房地产开发有限公司上诉梁喜祥相邻关系纠纷案

王希胜律师

大连君成房地产开发有限公司上诉梁喜祥相邻关系纠纷案



                                                             辽宁省大连市中级人民法院
                                                                     民 事 判 决 书
                                  　    　　　　　　　　　　　　　                                        (2009)大民一终字第398号
　　上诉人（原审被告）大连君成房地产开发有限公司，住所地长海县大长山岛镇三盘碾子屯。
　　法定代表人。
　　委托代理人。
　　被上诉人（原审原告）梁xx。
　　委托代理人。
　　上诉人大连君成房地产开发有限公司因相邻关系一案，不服大连市长海县人民法院（2008）长民权重初字第8号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
　　原审判决认定：原告梁喜祥系华龙商贸楼402室的所有权人。2004年2月10日被告君成房地产开发有限公司以自筹资金的形式取得华鹏大厦的建设权，在华龙商贸楼南侧开发建设华鹏大厦，建成的华鹏大厦高于华龙商贸楼，两楼外墙面接距为4.8米。经长海县国土规划建设局组织有关部门及原告等住户于2005年1月20日（大寒日）对华鹏大厦遮挡并影响南、北住宅楼及卫生视距进行观测的结果为：华鹏大厦遮挡并影响华龙商贸楼南向四层至七层住宅采光及卫生视距。原告梁喜祥居住的华龙商贸楼402室南侧的两个房间的采光窗全天无采光，且卫生视距不达标。另查，原告梁喜祥住宅通过被遮挡日照的采光窗采光的房间是使用面积为15.6156平方米的卧室、使用面积6.4791平方米的厨房和使用面积为16.2843平方米的起居室（厅）。《长海县被挡日照住宅处理规定》中规定，长海县行政辖区内住宅的卧室和起居室的主要采光窗，在大寒日满窗日照时间少于1小时的属于被挡日照。其补偿标准为一级楼房按房屋的使用面积平方米1,000.00元，卫生视距少于6米为不达标，按受影响房屋的使用面积每平方米补偿500.00元。再查，经大连市勘察测绘研究院有限公司2008年2月作出《长海县华龙综合楼挡日照测量报告书》鉴定，华鹏大厦遮挡并影响华商贸楼南向四层至七层住宅采光。原告梁喜祥、张明兴、张丽娜、张玉田居住的华龙商贸602、402、502、702室南侧的两个房间的采光窗全天无采光，且卫生视距不达标。原告赵洪华、傅吉禄、汪永东所有华龙商贸楼503、703、403室南侧的一个房间中有两个采光窗被挡日照全天无采光，一个窗采光达标，一个房间卫生视距不达标。
　　原审法院认为：不动产的相邻各方，应正确处理通行、通风、采光等方面的相邻关系，给相邻方造成妨碍或者损失的，应当承担侵权的民事责任。被告大连君成房地产开发有限公司开发建设的华鹏大厦，建成后距原告住宅只有4.8米，且楼梯远远高于原告住宅楼，遮挡了原告可享受阳光，致原告的住宅全天无光且卫生视距未达到国家标准，影响了原告对其住宅的正常使用，给原告的生活带来诸多的不便。原告合法权益到的侵害，被告应多承担相应的民事责任。原告诉请被告赔偿其住宅被挡日照和不符合卫生视距的损失的主张，符合法律规定，应当予以支持。被告大连君成房地产开发有限公司的辩解意见不予采信。参照相关规定，原告被挡日照住宅的损失按其卧室和起居室的使用面积31.8999平方米，以每平方米赔偿1000元的标准计算，应为31,899.90元。其卫生视距未达标准的损失按受影响房间即卧室、起居室、厨房的使用面积38.37平方米，以每平方米赔偿500元的标准计算，应为19,189.80元，原告主张应赔偿阳台、通道的被挡日照和不符合卫生视距及厨房的被挡日照的使用面积的损失，不应包括在赔偿损失的范围内，故不予支持。据此判决，一、被告大连君成房地产开发有限公司于本判决生效后10日内一次性赔偿原告梁喜祥被挡日照损失31,899.90元。不符合卫生视距损失19,189.80元，合计51,089.70元。二、驳回原告的其它诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费及其他诉讼费3,300.00元，由原告负担625.00元，被告大连君成房地产开发有限公司负担2,675.00元；鉴定费及其它费用4,460.00元，由被告负担（此款被告已预交，被告在给付上述款项时一并给原告）。
　　宣判后，大连君成房地产开发有限公司不服，向本院提出上诉，要求驳回梁喜祥的起诉。理由一是本案缺少法定的前置程序，首先应当在长海县国土规划建设行政主管部门对被挡日照作出审定和处理，即下达了对被挡日照的确认及需经济补偿的人员、面积、补偿金额明确之后，方能诉至法院；二是在没有明确的行政部门的认定损失赔偿的前提下，原审裁决却依据长海县人民政府相关规定及大连市人民政府17号令处理，属于违法裁判等。梁喜祥服从一审判决。
　　二审所查明的事实与一审一致。查，《大连市城市建筑间距及挡日照处理规定》中规定，经确认为被挡日照建筑物的产权人、使用人与建设单位因补偿发生争议的，可申请规划和国土资源行政管理部门裁决或依法向人民法院起诉。该规定中还规定了室内四区被挡日照建筑物的补偿标准。长海县随之下发《长海县被挡日照住宅处理规定》，其第三条规定，住宅经确认属于被挡日照的，由新建筑物的建设单位在规划行政主管部门下达确认住宅被挡日照认定书之日起30日内给予被挡日照住宅的产权人或使用人一次性补偿；第四条规定，长海县国土规划建设行政主管部门负责全县被挡日照的审定和处理工作，在该规定中同时确定了长海县被挡日照住宅的补偿标准及卫生视距不达标的补偿标准。又查，华鹏大厦系2004年大连华龙企业集团有限公司在拆除原水产供销总公司楼址的基础上经长海县发展计划局批准，建设长海县下岗失业人员就业基地和就业培训中心；2004年2月19日，华龙企业集团有限公司及大连君成房地产开发有限公司给长海县国土规划建设局承诺书，其内容为：“我公司将于2004年3月在原水供集团公司办公楼旧址新建一栋七层华鹏商业大厦，该工程竣工后，如影响周围居民住宅楼挡光，影响消防通道通行等问题，可依据有关规定由我公司负责解决；2005年1月18日，长海县国土规划建设局发放竣工验收证书，内容标注建设单位为大连君成房地产开发有限公司；2005年3月8日，长海县人民政府、长海县国土规划建设局下发土地使用证，注明土地使用权人为大连君成房地产开发有限公司。
　　上述事实，有当事人陈述、被上诉人房证、大连市勘察测绘研究院有限公司2008年2月作出的《长海县华龙综合楼挡日照测量报告书》鉴定书一份、华鹏大厦的竣工验收证书、土地使用权证、《长海县被挡日照住宅处理规定》、《大连市城市建筑间距及挡日照处理规定》等在案为凭，可以采信。
　　本院认为：房屋采光条件受外界因素影响，导致房屋采光达不到国家规定标准的，房屋所有权人或使用权人可以请求赔偿或补偿。本案的焦点是上诉人应否承担相邻挡光的赔偿责任。
　　一、关于本案民事责任主体问题。《中华人民共和国民法通则》第八十三条规定：“不动产的相邻各方，应按照有利于生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。法律规定的相邻采光、通风关系则是指相邻各方在修建建筑物时，应当与相邻他方的建筑物保持适当的距离，不得妨碍相邻人的采光和通风。本案中，被上诉人居住的房屋先于华鹏大厦竣工使用，上诉人其后在该楼房的南面建设华鹏大厦，上诉人在建设中也应正确处理通行、通风、采光等方面的相邻关系，给相邻方造成妨碍或者损失的，也应当承担侵权的民事责任。所以，上诉人作为华鹏大厦的建设单位，对上诉人造成被上诉人的住宅全天无光且卫生视距未达到国家标准，影响了被上诉人对其住宅的正常使用，给被上诉人的生活带来显而易见的不便这样的侵害后果，应当作为承担侵权的民事责任主体，并承担赔偿责任。
　　二、关于上诉人主张的本案缺少前置程序问题。虽然案涉地长海县政府下发的日照住宅处理规定中规定了长海县国土规划建设行政主管部门负责全县被挡日照的审定和处理工作，但是，上述依据仅是长海县的地方规章，与其上一级政府即大连市政府所作出的规章有相悖之处，按照阶位法的原则，本案当适用大连市政府的规章。而被上诉人则基于诉因的可选择性，选择了相邻不动产的建设者即本案上诉人为被诉主体，以相邻通风采光纠纷提起民事诉讼，是对于自己寻求司法救济途径方式的选择，该选择符合法律规定。
　　三、关于上诉人所建筑的楼房获得了行政许可是否可以免责的问题。行政许可不能免除上诉人的民事责任，即合法的建筑发生挡光行为亦应当构成民事侵权。有规划许可的建筑只能证明其建筑本身是合法建筑，但不能据此证明该建筑不对被上诉人的居住的房屋造成影响。
　　四、关于上诉人提出本案也涉及华鹏房地产公司，经核实，上诉人实际进行了华鹏大厦的建设并针对挡光问题作出相应的承诺，况且，被上诉人也未要求华鹏房地产公司承担责任，至于上诉人与华鹏房地产之间的追偿问题，也可以另案再诉。
　　综上，本案被上诉人居住房屋遭受挡光的事实，已经有符合法律规定的鉴定部门作出鉴定结论为依据，原审按照当地政府确定的标准予以赔偿和补偿，是合情合理合法的。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，原审裁决正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费2200元，由上诉人大连君成房地产开发有限公司承担。
　　本判决为终审判决。


                             　　　　　　　　　　　　　　　　                                                 审  判  长  王淑兰
                            　　 　　　　　　　　　　　　　　                                                 审  判  员  李卫东
                             　　　　　　　　　　　　　　　　                                                 审  判  员  吕风波
                             　　　　　　　　　　　　　　　　                                               二00九年六月十一日
                             　　　　　　　　　　　　　　　　                                                 书  记  员  郑  颖