购买无批准手续村房 合同被判无效

王希胜律师

作者：郑春笋  

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, A/ P% @2 n; Z    山东省德州市某农村村民张含金与同村妇女路秀红订立了平房买卖协议书，但他在入住时却遭到了路秀红的公爹王立瑞阻挡。10月18日，山东省德州市中级人民法院审结此案，认为买卖协议违背了《土地管理法》有关规定，驳回了张含金要王立瑞停止侵害的诉讼请求。
( j4 ~5 a' r2 r+ P    2001年5月，经镇建委和村委会批准，路秀红和丈夫王振强在村内修建了一处宅院，其中平房100平方米。后来王振强病故，路秀红于2004年5月17日与本村村民张含金订立了宅院买卖协议，约定将含平房、大门、树木在内的该处宅院作价14500元出售给张含金。然而，当张含金为了入住，雇人在该宅院里钻打水井时，年逾八十的王立瑞和他的其他子女都闻讯赶来阻挡。

$ M% j  y! T1 }% x2 J7 a* }, \    王立瑞老汉辩说，这处宅院是他二儿子王振强的遗产，应有王立瑞的继承份额，儿媳与张含金订立的宅院买卖协议无效。由于双方争执不下，张含金诉至当地法庭。
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    法庭认为，该案中原告张含金系善意第三人，其与路秀红订立的宅院买卖协议已经实际履行，应认定其效力；关于王立瑞对宅院的继承份额，可在析产过程中以房屋出卖价格作为分割标的，另案处理。遂作出一审判决，争执的宅院归原告张含金所有，被告王立瑞及其子女停止侵权。对此，被告王立瑞不服，提出上诉。

    德州市中级人民法院审理认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。”之规定，由于张含金购买争议的宅院未办理有关人民政府批准使用相关宅基地的手续，故张含金与路秀红订立的宅院买卖协议无效。张含金对争议的宅院没有取得合法使用权，其在该宅院中打井的行为就没有合法依据，王立瑞为维护自己对共有房产的合法权益而出面阻挡打井是正当的。德州中院遂作出终审判决：撤销原审判决，驳回张含金的诉讼请求。