土地市场常见知识解答

王希胜律师

土地市场常见知识解答
( P" f/ l0 v% h1、什么是国有土地使用证年审?年审形式有哪些?在哪里年审

/ h) n/ O: K$ F# i5 C: r* S国有土地使用证年审是指对国有土地使用证所载明的内容与实地相对照所进行的审验。年审分普审和抽审两种形式。普审是指对某一辖区的全部证书进行普遍审验，一般一年进行一次；抽审是对某一辖区的某些土地证书进行抽查审验。土地使用权年审由当地的土地管理所负责。

2、国有土地使用权抵押时，其地上建筑物是否也抵押?
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国有土地使用权抵押时，其地上建筑物及其他附着物所有权也随之抵押；抵押地上建筑物及其他附着物所有权时，使用范围内的土地使用权也随之抵押。单位抵押土地使用权，只须到土地交易市场管理中心递交抵押申请、土地使用证、借贷合同以及抵押双方的法人证明等资料，即可办理他项权利证明书，凭他项权利证明书到银行办理贷款手续。个人宅基地抵押在区土地管理分局办理。

8 j$ H, K4 S* ^9 z3、竞买土地开发商应做哪些准备工作 ？

/ s7 J7 e  H% G, J案例：
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1、西安某开发商以22100万元的价格竞得土地114亩开发用地。据给该房产公司提供贷款的金融系统称，当时是在银行的大力支持下，公司成功竞拍该宗地，目前项目运作状况不是很好，银行资金存在很大风险，开发商也很无奈；
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4 b4 A( \8 w. ^" \) _% ^2、位于南二环西段南侧的81.218亩用地，当被西安一家房地产开发公司以293万/亩的天价竞买成功时，竞买现场一片哗然，相继“楼面价高达2000多元，该项目将如何运作？”、“不好操作，开发公司肯定赔”等声音从业界发出，并且在全国其他众多城市也引起特别关注，大家议论纷纷，忧声四起，开发公司也不轻松。
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4 L8 W3 w0 h) A) M' q土地拍卖政策在全国的全面实施，为开发商营造了一个公平、公证、公开的市场竞争环境；从源头上杜绝了土地市场的暗箱操作，避免了其不规范行为的产生，同时也使国有土地实现了价值最大化，为我国土地市场的进一步规范和繁荣起到了积极的推动作用。众所周知，房地产项目运作中，地块的获得是十分重要的一环，虽然土地的公开招投标方式，为很多没有土地储备的开发商提供了获取土地的有效途径，但或许是由于开发商没有竞买经验，在投标时不够冷静，出手往往令人咋舌，有的甚至高出保留价近一倍。事后冷静下来才发现没办法运作，甚至出现了竞得了土地不建等现象的发生，不但造成土地的重新闲置，既浪费了土地，又影响了整个城市规划、城市布局和城市经营，同时也给开发商造成了重大的经济损失，挫伤了开发商的积极性。土地竞标是为将来项目运作能够产生预期的利润打基础，是一种基于理性的选择，不是一种赌博，没有必要争个你低我高。除非你确实独具慧眼，看到了别人看不到的商机，否则我们又何必去买一个烫手的山芋？
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/ }( I) Z! j+ F/ j那么作为开发商应该如何理性购买土地，就成为关键的问题，这就需要开发商在竞拍前做充分的准备工作。
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首先是详细了解宗地情况。当政府发布拍卖公告后，一般已经明确规定了宗地地理位置、周围环境、用途、容积率、可建设总建筑面积、建筑密度、绿化率及使用年限等，除了认真阅读这些书面资料外，还应该实地去宗地现场予以考察，众多的历史因素和现实的社会因素形成了该宗地客观的状况，通过现场考察，先给该宗地号号脉，通过周围的氛围结合该地的用途在心理上先有一个初步的把握。比如说，该地周围的人文环境不太理想，那么做住宅一定要慎重产品的定位，尽量别将产品定位拔得很高，否则就容易导致一种尴尬：有钱人对它不感兴趣，对它感兴趣的却买不起。
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2 j5 k6 P& M' X7 A0 T其次是了解该宗地的真实价格。

1、向土地评估等中介机构咨询该地的价值状况；
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: a$ l  b. M5 e2、通过政府相关部门了解该地块的基准地价；
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3、通过与周围地块的比较并结合市场现状来衡量该地块的价值等。

4 t6 m! t9 A' c( M1 A" z9 O第三，通过专业的市场调研公司等中介机构来完成最佳竞买方案，也就是确定竞得该地块的最高出价，是最重要的一步。西方经济学家认为：商品价格是由消费者支付意愿决定的。实际上土地拍卖招标中，我们也是根据对建成后市场可接受的房价的预计，扣除相应的配套费、建安费等成本以及正常利润后求得可承受的地价。类似于算术的计算看起来似乎很简单，但主要的是该地块到底应该建成什么样的物业类型？在该宗地各项条件允许的范围内，根据市场需求能建多少？怎么建等，只有充分了解这些之后，才能开始计算。市场经济的原则就是要充分尊重市场。准确的掌握市场需求信息，是专业市场调研公司等中介机构的拿手好戏，他们会应用专业的调研方法和多种途径来完成市场调研，明确该地适合的物业类型、市场需求空间、需求人群的基本状况等，在市场最大有效需求和供给之间用现代数学模型分析并确定出最佳的投资方案，从而确定出对该地块的最高承受价。

' @" d: m. @9 L/ X+ j第四，衡量自己的资金实力。随着房地产市场的越来越规范和细分，房地产企业的规模越来越大，市场却越来越变幻摸测，只有充分考虑到自己企业的资金实力，不为是给项目的成功运作买上了资金保险。房地产行业是一个投入资金量大，周期长的行业，开发公司不要把主要的资金来源寄托到银行等金融机构的贷款上，把希望寄托到没有落实的不确定事物身上，等于把风险留在身边。高新第一“慢”楼—丽华科技大厦就是例证，该项目就是由于资金链断裂从而造成该楼8年裸漏在风雨中。
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第五，缴纳保证金。拍卖是一种以竞价形式进行的交易，价高者得。在现场竞价时，常常会出现一种你争我夺的局面。人性中，争强好胜的一面在这时表现得尤为突出。很多人都会按捺不住现场气氛的渲染，频频举牌，几经追逐攀高，最终花落名下，回头看看，悔之甚晚。

那么在拍卖现场，怎样才能做到理性出价呢？

* f$ C) [2 \  Y一、熟悉拍卖基本规则。竞买人参加拍卖会，应仔细阅读拍卖规则。竞价时，应按照拍卖师宣布的竞价方式出价；每次加价不得低于加价幅度，否则叫价无效；宗地拍卖成交后，竞得人应当场签署《国有土地使用权出让合同》并按拍卖成交价的约定百分比现场支付履约定金等。
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二、明确加价幅度。
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1、首先要明确竞买主持人宣布的竞买起价和竞买人每次的报价，均为该宗地使用权的总价，不包括契税以及市政基础设施配套费、文物勘探费等由非土地管理部门依法收取的其他费用，所以竞买人应当明确这一点；

2、心里一定要明白，土地费用在整个房屋成本中占有一定分量，这部分如果涨了，在不影响到预期利润收益的情况下，会带动房价上涨，市场会不会接受？在保证房价不涨的情况下，则会牺牲企业的预期利润，利润到底会减少到何种程度？
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3、竞买人把自己能够接受的价格做一个分级列表，那么参拍时加起价来便能够做到心中有数了。
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三、运用竞价技巧。拍卖场上，竞买者应冷静观察场上的竞价情况，稳定自己的竞价心态，守住心理价格。竞价时，一般可按加价幅度轮番出价，但价格接近心理价位时应谨慎，避免受拍卖场上竞价气氛的影响，盲目超出心理价位的界限。一旦超过了这个最高限，就应该理智放弃。如果拍卖场上气氛平淡，竞买人可不急于出价，稍后，可出其不意地跳过加价幅度，一下子提高出价，摆出一幅志在必得的架势。几轮出价后，常会吓退一些经验不足的竞买人，使竞价获得成功。这是作为开发商，应该在竞拍过程中把握好的几个结点，那么作为政府也应该为房地产市场的持续稳定发展而发挥宏观调控作用。有业内人士建议，1、评审招标的出价应该体现用地价来抑制过高房价的原则。在房价中地价占相当的比例，土地成本的合理调控将大大影响房价。有些时候，不是地价拍得越高越好，最理想的状态是达到基准地价，在保证国家的土地出让金收回的同时，给开发商一定的利润空间。2、城市建设为开发商提供的条件不够优惠。市政设施配套不够，土地市场管理上还存在手续繁杂、付款要求过严、产权交割费用过高等问题。3、政府应该把土地规划提前半年告诉开发商，土地规划方案公开，使开发商竞买时心中有数。
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4、商品房土地使用权限期满后，国家要征用土地，会给业主补偿吗？（假定房子还在）
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根据出让合同的规定，土地使用者在合同规定的出让年限届期，国家无偿收回该宗地的使用权，地上建筑物由土地使用者处置。土地使用者如需继续使用该宗地，须在期满前向国土部门提出续期申请，重新签订出让合同，办理土地使用权登记。

+ L) o: W. e) H) O2 u: ~5、土地储备制度如何发挥作用

9 a' j2 o% P; ]! R3 M  {( C' c　　一是政府要完全垄断土地一级市场。这是关键性条件，否则，它所采取的政策措施很难收到实效。二是土地储备制度代表政府参与土地收益，有着“政府利益第一”的明显要求。如果土地国有，可以将其利益看成是土地所有权的收益；如果土地私有，可以将其利益视为土地管理、城市管理的收益。因此，它不是一名“守夜人”，在实际操作中，很难让它为了长期利益和整体利益而牺牲短期利益。因此，土地储备制度的直接受益者是政府，间接受益者可能是公众。三是政策实施手段是选择适宜的时机公布土地供给计划，进行微调，造成充分的心理预期，使房地产市场朝着理性方向发展，而不是在房地产市场风险充分放大后，在短期内大幅度增减土地的供给量。最后是政策的实施要密切关注金融市场的变化。

6、什么情况下可无偿收回土地使用权？

1 ?1 w1 E% R! w7 y$ N8 t无偿收回土地使用权是指县级以上人民政府和农村集体经济组织依照法律规定，无偿收回用地单位或个人的土地使用权限行为。无偿收回国有土地使用权主要有以下几种情况：

2 w0 \7 Y4 N" j% G6 D9 [9 ?　　（1）经批准非农业建设占用耕地连续两年未使用的；

. o* [4 T8 q, K+ N　　（2）以出让方式取得土地使用权进行房地产开发，满两年未动工开发的；
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　　（3）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；
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　　（4）因单位撤消、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；

/ q" S9 [( L/ S: N% X: ~* l$ t. f6 v　　（5）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。
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　　无偿收回农民集体土地所有权主要有以下几种情况：
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# h! u  Q5 B; f" @7 j& Y4 @　　（1）不按批准的用途使用土地的；

% P, d( w+ [# w  U  Q; [　　（2）因撤消、迁移等原因停止使用土地的。

* s% w; a. Q& `  _1 D" y5 _地、盐碱地、沼泽地、沙地、裸土地、裸岩石砾地、田坎和其他８个二级地类。