土地市场基本知识

王希胜律师

1、划拨土地使用权：土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。

2、土地使用权出让：国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

. Y! G: K2 Y3 |9 `& e+ g3、土地使用权转让：土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。

4、土地使用权出租：土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

5 {$ a! i; n4 N  b% z# {7 @  ?5、土地登记制度：土地登记制度是指国家有关部门按照法律、法规规定的程序和要求进行土地登记，以保护土地权利人的合法权益，促进土地利用的一项制度。

  f" f6 O  [, [+ O3 h6、土地权属：土地权属是指土地的所有权、使用权和他项权利的归属。具体讲，就是指土地所有权、使用权和他项权利。
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" }  }# k8 D6 O1 ?* w/ O2 L7 Q7、非法占用土地：是指行为人违法土地管理法律法规，未经合法有效的批准而占用土地的行为。非法占用土地的行为主要有以下几种：(1)、未经批准，擅自占用土地的行为；(2)、弄虚作假，骗取批准占用土地的行为；(3)、超过批准的数量占用土地的行为；(4)、经非法批准而占用土地的行为。
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8、容积率：在建设用地范围内所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积的比率（%）。

9、绿地率：在建设用地范围内各类绿地面积之和与建设用地面积的比率（%）。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化。

& S( V4 _" J( R4 |8 V; i5 H5 h& a* R10、绿化覆盖率：在建设用地范围内全部绿化种植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率（%）。
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3 u6 e& {6 @' P& u11、国有土地有偿使用：国有土地有偿使用是指国家将一定时期内的土地使用权提供给单位或个人使用，而土地使用者按照土地有偿使用合同的规定，一次或分年度向国家缴纳土地有偿使用费的行为。
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12、协议出让土地使用权：协议出让土地使用权是指出让方与受让方（土地使用者）通过协商的方式有偿出让土地使用权。

3 i+ U# d6 j6 D8 {7 J% h13、拍卖出让土地使用权：拍卖出让土地使用权，是指在指定的时间、地点、利用公开场合由政府的代表者——土地行政主管部门主持拍卖指定地块的土地使用权，由拍卖主持人首先叫出底价，诸多的竞投者轮番报价，最后出最高价者取得土地使用权。

14、国有土地使用权招标：指土地行政主管部门发布招标公告，邀请特定的或者不特定的公民、法人或其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。

0 S3 J! X. N8 s15、国有土地使用权挂牌交易：指土地行政主管部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让（或转让）土地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。

16、房地产泡沫是指由于房地产投机引起的房地产价格与使用价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。(按照经济学的基本理论，资产的价格取决于资产的收益。当资产的价格异常膨胀，严重背离其真实价值时，泡沫就产生了。泡沫经济通常以繁荣开始以危机告终，其结果是造成资产价格的扭曲、资源配置的失误，从而危及金融体系和整个经济的健康发展。)

17、土地收购储备制度：指由政府依照法定程序，运用市场机制，按照土 地利用总体规划和城市规划，通过收回、收购、置换和征用等方式取得土地，进行前期开发和存储后，以公开招标、拍卖出让方式供应土地，调控各类建设用地需求的制度。

18、已购公房：指在房屋改革过程中，已经购买为私人产权的原公有住房。此类房屋的建设用地大多是以划拨的方式取得的，原单位未支付土地出让金，个人购买时房价里也没有包括土地出让金。再转让时，得补交土地出让金。俗称“小产权”。根据购买时支付的价格不同，有以标准价购买和以成本价购买之分。以成本价购买的房屋，其房产证编号为“海私成字第×××号”。以标准价购买的房屋，其房产证编号为“海私标字第×××号”，转让时须再补交6％的价款后方能和以成本价购买的房屋一样出售。

; \2 d: V8 O# A9 V) S# [% |19、经济适用房：经济适用房也是直接从开发商手中购买、因此是一种特殊的商品房。与一般的商品房相比，政府免收了土地出让金（个人购买时房价也没有包含土地出让金），减免了开发商的一些税费，限制了开发商的利润率，因此房价偏低。同时限制了购买人群，只有符合一定条件的人才能购买。再转让时，购买人不再受限，但是得补交土地出让金。从这个角度上讲，经济适用房应属于“小产权”。

4 a. w8 q& ?  }5 Q) q20、直管公房：指属于北京市直接管理的已购公房。根据目前的政策，直管公房可以上市交易，原产权单位不得阻挠，交易过户手续的办理及交易税费比较明确。
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21、自管公房：指中央直属或企事业单位自管的已购公房。根据目前的政策，自管公房经原单位同意的可以比照直管公房上市交易，事实上，中央直属的一般都不能上市交易，带“国字头”的企事业单位自管公房，有的单位同意上市，有的则不行。

, A( M3 k: i* P, R- a# j" ^　　22、使用权房：指市民租住公有住房，因此享有使用权的房屋。使用权房的转让，目前还只是试点，相关手续及税费不是很明确。
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　　23、二手房：通俗点说，二手房即个人（也可能是单位或组织）购买之后再卖出来的房屋。主要是区别于开发商直接卖出的房（即“一手房”）。前述各种权属状态的房屋都可以成为二手房。  
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  R) Z8 P; R6 g& b24、基准地价：指政府按土地级别、用地类型或区段位置评估确定的平均价格。它是政府宏观调控地价和进一步评估标定地价、出让底价的基础，是征收土地使用税、土地增值税、契税和地产税的依据，也是土地资源的优化配置和投资的决策参考。

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( y5 K6 O/ F- n! w25、标定地价：指政府根据需要评估的具体宗地，在正常土地市场和正常经营管理条件下某一日期的土地使用权价格。它是政府出让土地使用权时确定出让金额的依据，是清产核资中核定单位所占用地土地资产和股份制企业土地作价入股的标准；是核定土地增值税和管理地产市场的具体标准；是划拔土地使用权转让、出租、抵押时，确定补交出让金的标准。

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) e- Y3 Q% |$ i3 v: y26、楼面地价：指每平方米建筑面积所分摊到的土地价格。也就是每方米土地价格与建筑物容积率之间的比值。
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6 B! n' F& s+ T) |27、土地估价：又称土地评估，是指土地估价人员依据土地估价的原则、理论和方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然属性，按土地的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式、土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响，综合评定出某宗地或多宗地在某一权利状态下的某一时点的价格。土地估价与土地评价或土地分等定级不同。土地估价的通常方法有收益还原法、市场比较法、剩余法、路线价法等。



+ {6 J% D$ B4 R4 X28、土地价格实际上是土地经济价值的反映，是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价，即地租的资本化。换言之，土地价格高低取决于可以获取的预期土地收益高低。