律师土地使用审查

王希胜律师

土地出让金
　　土地使用权出让金是土地批租时一次性收取的费用，是土地有效年限的使用价格，也称“地价”。它包括土地开发投资费用和使用期内的金额土地使用费。前者包括征地、动迁及为地块直接配套的基础设施费，是对开发投资的一次性补偿；后者为土地资源使用的费用，即“地租”。土地出让金可以分为两种：一种是“熟地价”，即提供“七通一平”的地块，出让金包括土地使用费和开发费；另一种是“毛地”或“生地”价，即未完成“七通一平”的地块，投资者需自行或委托开发公司进行受让土地的开发工作。

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　　土地使用权划拨
5 w- l& T5 ]* L9 C3 H2 }, c- W0 K' u　　土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制，并不得转让、出租、抵押。
　　土地使用权出让
! U. e/ h4 \2 v) h　　土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用者在足额交纳了土地出让金后，有权取得该土地在一定年限内的使用权利，并可以将该土地使用权在符合规定条件的前提下转让、出租或抵押。
　　土地使用权转让
　　土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。国有土地使用权转让应当签订转让合同，转让时土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。
+ b$ S9 U. s" j* S" j+ o　　土地使用权出租
　　国有土地使用权出租是土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。国有土地使用权出租，出租人与承租人应当签订租赁合同。出租后，出租人必须继续履行土地使用权出让合同。
3 O; }5 ]6 q' d! G  c' X) r　　土地使用权抵押
　　国有土地使用权可以抵押。土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。国有土地使用权抵押，抵押人与抵押权人应当签订抵押合同。抵押合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。抵押人到期未能履行债务或者在抵押合同期间宣告解散、破产的，抵押权人有权依照国家法律、法规和抵押合同的规定处分抵押财产。处分抵押财产所得，抵押权人有优先受偿权。
　　律师审查土地转让
　　1．审查土地转让申请；
: R, {9 e, f/ j　　2．审查转让方与转受让方签订的土地使用权转让合同；
4 G3 b7 H/ \4 \% g　　3．审查《国有土地使用权出让合同》及缴纳地价款、契税等费用的单据；
　　4．审查《国有土地使用证》；
# T0 A% p" q! w& J; B/ ^　　5．审查转让方关于项目的工程进度及投资情况的说明及相关证明文件；
( w6 [" }% {5 r$ u, {2 s% x　　6．审查关于转让房地产价值的评估报告；
　　7．审查转让方出具的无法院查封的证明以及房地部门出具的未预售、未设定抵押等他项权利的证明文件；
　　8．审查转让方和转受让方的法人资格证书或执照；
　　律师应着重审查当事人提供的证明材料是否属实、有效；合同条款是否完备。
　　农村集体土地
: o! y( g3 P, S0 m# j　　集体土地是指农村集体所有的土地。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。