契税讲义

王希胜律师

2005-05-08   
- t; w0 H* N8 m& E: a9 R* d! e
- E- A& {$ n" }8 C# F( R5 x
+ l1 E6 G7 \3 G8 }
/ i0 U' ?& H5 s) e$ Z; K
5 _) Q6 d5 [- Y5 Y' W" \      1、什么是契税？有何历史沿革？


       契税是指在土地使用权、房屋所用权的权属转移过程中，向取得土地使用权和房屋所有权的单位和个人征收的一种税。
8 H: L& W9 X+ @) X( @; D

7 r! R& g! {6 H8 ^       契税是我国一个有着悠久历史的税种。据可查的史料记载，对土地和房屋买卖课税的历史最早可追溯至1600多年前的东晋时期，在民间一直有着很深的影响。新中国成立后，政务院在1950年4月3日即发布了《契税暂行条例》，规定对土地、房屋的买卖、典当、赠与和交换征收契税。在建国之初的一段时期里，征收契税不仅为国家筹集了财政收入，同时还是国家对土地、房屋进行产权管理的一种重要手段。在建立社会主义公有制和规范土地、房屋产权交易中起到了独特而重要的作用 。
* g  T( O: h5 t, J
' C0 i2 y# P& T' I$ G( g5 B
/ {# u% v* {3 s' K( u/ H      社会主义改造完成后，国家调整了土地、房屋管理政策，同时对《契税暂行条例》进行了修订，规定对公有制单位承受土地、房屋免征契税，使得契税征收范围大为缩小。因此，在一段时期内，全国契税征收基本上处于停顿状态。
6 f. Q* P* ]- X1 K
# w5 D  O) r7 f
      实行改革开放后，国家重新调整了土地、房屋管理的有关政策，房地产市场逐步得到恢复和发展。为适应形势的要求，从1990年开始，全国契税征收工作全面恢复。为更好地满足社会主义市场经济新形势的需要，发挥契税筹集财政收入和调控房地产市场的功能国务院于1997年7月7日发布了《中华人民共和国契税暂行条例》（以下简称《条例》）。《条例》自1997年10月1日起在全国范围实施，原《契税暂行条例》同时废止。
  V' }0 T6 J* k# x; I4 a/ M5 ]- S
$ U- D: j. q# U9 K" B: G. K
      新中国建立之初，政务院发布了《契税暂行条例》。自开征以来，对依法保障房产所用人的合法权益，避免和减少产权纠纷起到了良好的作用，同时也为国家筹集了一定数量资金。当前，随着经济形势的发展和改革开放的不断深入，房地产业将成为新的经济增长点和消费热点，房地产交易也日益活跃。适应新形势的要求，调整和完善契税政策，加强契税征收管理工作，对增加国家财政收入和调控房地产市场都有积极作用。表现在：
$ h2 \5 I& E- Q: x) d6 H3 H
9 U5 z, p6 T' ~$ a
     （1）增加国家财政收入，为地方经济建设积累资金。随着房地产业的发展和房地产交易的日益活跃，契税收入将成为地方财政收入的重要来源之一，对促进地方经济发展将起到积极作用。
" n' r! O' b) n0 U) i2 q

     （2）调控房地产市场，规范市场交易行为。《条例》规定，契税采用3％－5％的幅度税率，具体税率由各省、自治区、直辖市人民政府确定。这样规定，可以适应不同地区纳税人的负担水平和调控房地产市场的交易价格，在一定程度上抑制“炒买炒卖”房地产等投机活动，有利于规范房地产市场交易行为，从而给政府调控房地产市场提供了一个重要手段。
2 p0 G7 Q' U* D* z  t

      2、契税的征收范围是如何规定的？
: r" H0 m3 Q$ j$ f$ r  z

      依据《条例》规定，下列土地、房屋权属转移行为属于契税的征收范围：

/ C; w% b" ?! R, O$ u2 }
     （1）国有土地使用权出让；
* K4 C% G7 _# _+ u) z' U4 S

5 t, m2 h/ j3 i: L     （2）土地使用权转让（不包括农村集体土地承包经营权的转移）。包括土地使用权出售、赠与和交换；
3 l8 T8 i. q, v9 T4 {' ~- V
5 z) r, o$ e" e+ T& u3 S6 f
     （3）房屋买卖；

2 X9 z  E! u" }8 W9 [1 D
- F$ c( x0 t! {* \- O5 T6 [     （4）房屋赠与；
! ^3 f/ `. i0 d+ N

2 Z! V( U8 X  Q: Z; M# M     （5）房屋交换。
/ t6 b" E# V7 }% a5 U& ?
% Y: A! }3 Y" H& |/ o
% m- q2 S$ z1 L/ i+ B" ]0 Q0 f     3、契税的纳税义务人都包括哪些？
/ H" v) t6 d% t% I8 ^0 ?" y; t% C
, f8 y& V* y7 A# a  A8 |
      契税的纳税义务人是承受土地使用权或房屋所有权的单位和个人，具体包括各类企业单位、事业单位、国家机关、军事单位、社会团体及其他组织和个人。外商投资企业、外国企业、外国驻华机构、外国公民、华侨以及香港同胞、澳门和台湾同胞等，只要承受我国境内的土地使用权、房屋使用权，也是契税的纳税义务人，均应按《条例》的规定照章纳税。
8 I% N* r: _, l; r

      4、契税的征税对象和计税依据是什么？

3 V2 z+ r. Z" n3 j
9 w$ V  q: i# G0 D0 U" M8 x      契税的征税对象是发生使用权转移的土地和发生所有权转移的房屋。
! @9 A: I4 j% m6 S+ l) {% }计税依据的确定则分以下三种情况：
: T) m5 |& \, k9 g  K( X. p/ h

: b2 P1 i% x2 _* U: m# h    （1）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，其计税依据为成交价格。
, E$ D' W# c0 k3 w

    （2）土地使用权赠与、房屋赠与，其计税依据由征收机关参照当地土地使用权出售、房屋买卖的市场价格确定。
3 B- w, y& g: a9 T) E6 }$ p% c
5 a# E# A. u4 Z) `7 |, s. A
9 ?& A" a0 `- N    （3）土地使用权交换、房屋交换，其计税依据为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。
为防止瞒价逃税，《条例》还规定，对成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，其计税依据由征收机关参照当地市场价格确定。
2 D) @7 d* a$ c9 o" J/ W; j' b
' p& ~/ U- K0 d7 V( T
2 d, U( C, d2 c( A/ d      5、契税的税率是如何确定的？


$ I: M+ `( q2 A      契税采用幅度比例税率。考虑到全国各地经济和房地产市场发展的不平衡状况，《条例》只各地了税率幅度范围为3％－5％，具体执行税率由各省、自治区、直辖市人民政府在该幅度内根据本地区实际情况确定。
$ n; g) |! z& T6 R! N我省现行税率根据《辽宁省契税暂行实施办法》的规定，税率为4％，个人购买普通住宅为1.5％。
' V. A6 ]+ y3 Z1 }7 \; T: o  e
( F8 |2 `) M, r: v8 U
      6、契税的减免税政策有哪些规定？
$ o+ B* y3 H2 H+ \' e; z) z

+ b+ G" X& b0 A8 ?  e% k1 k      按《条例》规定，契税的减免政策规定有四条：


4 K, y9 J$ l" h      （1）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的免征契税；
" e4 s7 ~" e' Z8 _0 }# i

      （2）城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税；


      （3）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征契税；


      （4）财政部规定的其他减征、免征契税的项目。

+ u$ }1 y0 t' G6 }
      此外，《条例》还规定：经批准减征、免征契税的纳税人改变有关土地、房屋的用途，不再属于《条例》规定的减征、免征契税范围的，应当补缴已经减征、免征的契税款。
& j  c  B8 s) F2 x% E5 R0 V

6 g1 \$ Q8 F- v; {$ O* R- ]! [8 D      7、怎样计算契税应纳税额？
2 H' H% n5 w% A5 j
! ]3 [1 r. c) Z+ F8 f* H
$ _. A2 m- O! V0 V5 N( B      应纳契税税额＝计税依据×税率。
  K' _+ s5 e4 H7 Y# T# }
& r3 O2 j) [( n2 A0 b$ Y4 @: n
      具体计算公式如下：
, L- _1 g3 x& y7 I
% O+ v7 t: ]% T" v' p
, Q" ]) D' O- B      （1）土地所有权出让、土地使用权出售。
      应纳税额＝成交价格×税率
( R+ j' U2 s- s0 ?: P6 r

- {1 B9 W4 F4 Y9 O5 b+ A      （2）土地使用权赠与。
      应纳税额＝该土地使用权的市场价格×税率
2 ~; J# ^7 g: z% }) t9 b) w+ l

/ D, ]# i& @7 y: v' d1 f      （3）土地使用权交换。
- ~& @: B  y! N: _      应纳税额＝所交换土地使用权的价格的差额×税率


      （4）房屋买卖。
      应纳税额＝成交价格×税率
$ A; _8 |& W& Q" M. r7 v) M, m
% l0 h" @6 m1 x" c2 E; o5 h: w
      （5）房屋赠与。
; @/ R- }" J0 j( S7 Q8 Z      应纳税额＝该房屋的市场价格×税率


4 ~, E1 u6 o) G2 w( v      （6）房屋交换。
' n/ W# H9 A8 D. G* y7 p: u& U9 _6 w+ g      应纳税额＝所交换房屋的价格的差额×税率


      《条例》规定，应纳税额以人民币计算。转移土地、房屋权属以外汇结算的，按照纳税义务发生之日中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价折合成人民币计算。
. e& I! Q. ~) o! \7 z+ E
3 a/ b/ X$ @8 c" `& @
      8、契税的征收管理有那些规定？

' O: Z1 K4 t0 w3 b5 U, I6 p
: a  z2 l+ q& _' }; L      （1）承受土地、房屋权属的纳税人，应当按下列程序办理纳税手续：
      纳税人在签订土地、房屋权属转移合同或者取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证后十日内，到土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并向征收机关提供与转换土地、房屋权属有关的资料。
6 t0 |, Y- W, [0 Z) ~' o% P      征收机关对纳税人的申报进行必要的审查后，核定应纳税额、纳税期限等，并及时通知纳税人。
  ?! K" v. L$ T# j      纳税人按照征收机关核定的税额及规定的期限缴纳契税。纳税人办理纳税事宜后，征收机关向纳税人开具契税完税凭证。
3 F  O; u  w2 N$ j; g3 t
9 S# Z7 q$ g6 h% _
      （2）土地管理部门和房产管理部门应当协助契税征收机关依法征收契税，向征收机关提供有关土地、房屋权属、土地基准地价、房地产市场交易价格以及权属变更等方面的资料。
      对纳税人未出具契税完税凭证的，土地管理部门、房产管理部门不予办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。
      （3）征收管理的其他规定依据《中华人民共和国税收征收管理法》等有关法律、法规执行。