如何降低商品房交易中的风险

王希胜律师

　　一、审查开发商主体资格的合法性

　　购房者签订商品房预售买卖合同之前，首先应确认出售者主体的合法性。出售者是开发商的，根据《房地产开发企业资质规定》，开发商必须具备企业法人资格，并取得房地产开发企业资质证书。如商品房是通过中介机构进行销售的，则不但要审查开发商的主体合法性，还应该审查中介机构的主体合法性，即中介机构是否取得工商管理执照和房地产中介服务资质，并审查中介机构的代售行为是否取得开发商的授权。如果法律审查确认主体不合法，那么就会导致商品房买卖合同无效或者办不到房屋产权证。所以，在确认主体不合格的情况下，就应该停止该房屋的购买。如果法律审查后确认主体合格，就可以进行下面的法律审查了。

　　二、审查开发商“五证”的齐备性

2 N( _* m% M9 v- N& T% D  {$ i, I　　开发商的“五证”是指土地使用权证；建设工程规划许可证；建设用地规划许可证；开工证和商品房预售许可证。这些证书是证明开发商销售商资格的关键凭证。如果开发商的这五证不齐备，预购者完全有权怀疑其身份合法性，有权拒绝其提出的任何要求。购房者还须注意上述证明文件中的建设单位、项目、建筑面积是否前后一致，是否和与你签约的开发商名称相一致。否则，你就不能购买该处房产。

. |& G2 u, d3 F, F5 X4 ]/ ^　　三、审查开发商建设项目的合法性

　　1、要注意开发商是否在集体土地上建设预售房。根据《中华人民共和国房地产管理法》等有关法律法规，国家禁止利用集体土地进行商品房的开发经营，集体土地只有转为国有土地并经经征用，开发商取得了国有土地使用权证才可用于商品席子心开发，因此，开发商在集体土地上建设的预订商品房，预购人不要购买。
　　2、要小心非房地产开发企业建设、销售的预售商品房。只有其具备房地产开发资格，领取营业执照的房地产开发企业，才可以开发建设和预售商品房。非房地产开发建设的房屋，并未在政府有关房屋土地管理部门备案，其销售的房屋很可能会碰到诸如无法办理权属证书之类的事情，因此也不要购买这样的房屋。

  f+ n  N4 d4 D4 l! u　　四、审查签证《商品房预售合同》的周密性

# ?. ^( y! @( q+ \: p' @* F5 \　　根据我国相关法律规定，预售商品房必须签订书面合同。一个制订周密、完善的合同可以防止日后双方发生争执。因此，签证《商品房预售合同》时，除需载明商品房买卖合同应当具备的内容外，至少还要注册审查以下两个方面：
3 s: x3 n) l0 @5 Y3 I/ S! L　　1、对标的物的设定要求要具体。房屋的坐向、整体结构、建筑面积、使用面积、装修要求、内部设施、门窗规格、数量、材料等等，要证得尽可能细；订得越细，买方对未来房屋印象就越具体，因不明确而产生的争执也就越少。
　　2、违约责任要订好。一个得公平严谨且切实可行的违约责任条款，是保证和促使双方完全、有效地履行合同的最有效的方式。要订好违约责任条款，至少有两个方面不能忽略：首先，违约责任要订得对等公平，也就是买卖双方对承担违约责任的前提条件和所承担的责任要求对等公平，如：买方在什么情况下承担什么样的责任，那么卖方也应在相同的情况下，承担同等的责任；其次，违约责任要证得明确具体，易于执行。在违约条款中应当避免用抽象名词来对具体行为进行概括。
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　　五、审查《商品房预售合同》的付款方式
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5 Y1 |/ W2 O% W! n& R$ t: F7 k　　买过预售房的购房者大多会经历这样的局面，合同虽然是建设、工商管理部门制定的范本，但当你签订合同的时候就会发现，合同中大量本应由双方共同协商确定的条款大多数已由开发商事先单方面设定，购房者基本没有修改的发言权。在“付款方式及期限”一栏中虽然有“一次性付款”、“分期付款”及“其他方式”三种选择，但开发商一般只为客房提供一次性付款或银行按揭贷款两种选择。银行按揭虽然对消息者而言是分期付款，但对开发商而言实质是一次性付款，是购房者分期付款给银行，银行代替消费者一次性付款给开发商，开发商将收款的风险转嫁给了银行。在这一环节上，笔者建议购房者采用分期付款的方式，分期付款一方面符合目前商品房预售机构，减轻房地产开发商资金压力的需要；另一方面，购房者可以用房款督促、制约开发商按合同约定地交付商品房。购房者若有20-30%的房款留在房屋音乐会使用后支付，那么购房者在开发商面前就有了主动权。一旦出现房屋逾期交付或交付的房屋面积缩水，购房者可以直接按合同约定扣除部分房款作为赔偿；若交房时预售中宣传的小区配套未建成、或项目未通过有关方面的验收、或发现房屋有质量问题、或未办出房屋产权证，购房者就可以拒绝进住并要求开发商按合同约定完成上述工作。而对于开发商，这20-30%的房款往往也就是该项目的利润，出现尽快回笼资金、获取利润的需要，也会积极主动地实施商品房及小区配套建设工作，即保质量又保进度，还会尽可能地提前交付商品房。

　　六、审查《补充协议》的合理公平性

　　《补充协议》在房地产司法实践中大多都是由开发商单方拟定的，其中有很多不合理条件和诈骗条款。对于此预购人应亲自或委托律师进行识别，据理力争，要求签订公平合理的《补充协议》，避免自己在预售合同中居于不利地位。如对合同中关于面积计算问题上要注册公共设施面积分摊，避免开发商进行一些不合理的分摊和重复计算。再如要把《售楼书》和广告承诺写进《补充协议》，并应在《补充协议》中写明：“本补充条款的内容，如与法律、法规抵触的，一律以法律、法规为准等等”。这样，预售合同就可以有效地规范开发商的行为，从而有力地促使开发商履行义务，同时也有效地保障了购房者的合同利益。
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2 M/ p, W7 Y1 W　　七、审查《商品房预售合同》登记备案的及明性

　　完善的合同是保护预购人的重要手段，但有时面对开发商的非善意却又是间接和滞后的。为此，我国在立法上采取登记备案来保护购房者的权利。《城市房地产管理法》等法规都规定：《房屋预售合同》必须到房地产管理机关办理登记，否则不受法律保护。赋予登记过的预售合同的排他效力，其权利不同于一般债权，具有特别效力。依据债权的原理，债权是特定当事人之间的关系，不需公示即可有效。而在房屋预售中这种经过公示的债权，根据公示制度的作用应该产生公信力，具有对抗第三人的效果，即经过公示的债权应优于未经过公示的债权，在它们冲突时，以公示债权为准，这样可以防止一房二卖。赋予经过登记的债权以优先效力，并且不会损害善意第三人的利益，因为合同登记公示了信息，排除了第三人因善意不知情而受损害的可能性。