大连市城市房屋拆迁补偿估价操作暂行规则

王希胜律师

大连市城市房屋拆迁补偿估价操作暂行规则  
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: f9 k2 i) o/ [! b$ ?6 D7 P) w（大房局发[2002]83号文 2002年7月25日）
第一章 总 则
第一条 为维护城市房屋拆迁当事人合法权益，规范房屋拆迁补偿估价行为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《中华人民共和国房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》和《大连市城市房屋拆迁管理办法》的有关规定，结合大连市实际，制定本规则。
( Z0 E+ f' s, W9 t2 W第二条 本市行政区域内城市房屋拆迁补偿估价（以下简称拆迁补偿估价），适用本规则。
第三条 拆迁补偿估价，是根据被拆迁房屋的区位、用途、建设结构等因素，对被拆迁房屋的房地产公开市场价格进行评定估
% E) {. s& |4 V  E5 z; t9 Z算。估价结果专供拆迁人与被拆迁人协商被拆迁房屋的补偿金额提供价格依据。
拆迁补偿估价包括对被拆迁房屋的分类估价和分户估价（以下简称分类估价、分户估价）。
& q, E! C/ V4 ^- Q3 S9 P0 G第四条 拆迁补偿估价应当委托具有房地产价格评估资格的估价机构进行。拆迁补偿估价中的主要估价人员应当是注册房地产估价师。房屋拆迁补偿报告必须经注册房地产估价师签字并经估价机构盖章。
第五条 拆迁估价委托人应当如实向估价机构提供估价所必需的资料，并协助估价机构开展现场勘察。委托人未履行委托义务造成估价失实的，委托人应当承担相应责任。
: S5 B; Y4 K# ^4 E  @9 Q第六条 拆迁补偿估价对象，为被拆迁房屋及其附属（包括装修)和权属证书范围内的国有土地使用权。此种土地使用权补偿估价，应当根据该土地使用权的剩余年限所对应的正常市场价格进行。
. F+ w0 i  k4 ^; ^+ `3 R拆迁补偿估价对象不包括对被拆迁房屋的搬家补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业损失补偿的估价。
违章建筑和超过批准年限的临时建筑不予拆迁补偿估价。未超过批准期限的临时建筑，评估其建筑物净值。
% v% R% A# h- a3 N" Z5 x3 U, A第七条 采用本规则的估价目的，仅限于“城市房屋拆迁补偿估价”。拆迁补偿估价报告，不适用于拆迁补偿之外的其他任何用途。
第八条 拆迁补偿估价时点，为房屋拆迁管理部门颁发《房屋拆迁许可证》的日期。房屋拆迁人应在《房屋拆迁许可证》下发之日起七日内，委托房地产价格评估机构进行现场勘察。
第九条 拆迁补偿估价的价值定义，是指估价对象在无任何权利 限制条件下的房地产公开市场上最可能形成的价格。拆迁补偿估价时，不考虑抵押权等他项权利的影响，不考虑租赁权及其他权利限制的影响。
第十条 估价机构应当按照估价合同约定的时间和标准完成委托任务，并向委托人提供全部被拆迁房屋的整体估价报告、分类报告和分户报告。
第十一条 房屋拆迁人应当向被拆迁人出示评估机构出具的评估报告。
" k+ }# |9 v7 `& f) n- J第十二条 评估机构在出具评估报告后，有义务向房屋拆迁当事人解释拆迁评估的依据、选用的评估方法、评估结果产生过程等。
第十三条 大连市房产局委托大连市房地产估价师协会负责对拆迁补偿评估进行技术指导和评估纠纷的鉴定。
; r# |' L& ]9 D1 A# B* d  }* u第十四条 当事人对评估结果有异认的，应当在收到评估结果后5日内向原评估机构书面申请复估，原评估机构应当在收到书面申请后5日内出具书面复估报告。
第十五条 当事人对复估结果有异认的，应当在收到复估结果后5日内向大连市房地产估价师协会申请鉴定。原评估机构应当向大连市房地产估价师协会提供必要的技术资料。
第十六条 原评估程序、技术等违反估价规范及房屋拆迁的有关规定，估价结果偏离或可能偏离市场价格的，大连市房地产估价师协会有权指定具有资格的评估单位重新进行评估。重新评估的结果经大连市房地产估价师协会鉴定后作为拆迁补偿标准的依据。
2 Y2 j- |; y0 d+ W; p第十七条 经大连市房地产估价师协会鉴定，维持原评估结果的, 鉴定费用由申请人负担；经鉴定需重新评估的，重新评估的费用和鉴定费用由原评估机构负担。
+ B1 h& |/ H+ h5 p* y/ L第二章 估价方法
第十八条 住房的拆迁补偿，可只采用一种估价方法进行估价,但应当说明理由。具备条件的，应当优先采用市场比较法。
" X  }1 J2 h$ `3 G& r* ^7 O, V2 R第十九条 营业用房的拆迁补偿、宜采用两种以上的估价方法进行估价。如确有困难，只能采用一种估价方法的，应当说明理由。
能搜集充分并符合规定要求的可比实例的营业用房，应当首先采用市场比较法估价。
2 k; j' a/ V2 {没有条件选用市场比较法的，可采用收益法进行估价。对难以确定房屋收益的，可采用成本法等其他方法进行估价。
  F* L& p- Z* ?. m, S0 j, C第二十条 除住房、营业用房外，其他用途房屋的拆迁补偿,可只采用成本法进行估价，但应当说明理由。
: |2 e3 |' M; ]9 J第二十一条 采用成本法估价时，对房屋占用范围内的国有土地使用权的估价、可选取市场比较法、成本法或基准地价系数修正法等方法进行估价。
第二十二条 委托分户评估，委托人应当提供被拆迁房屋占用范围内的国有土地使用权取得方式的证明文件，不能提供且估价机构又无法核实的，可以假设其为划拨方式取得。
% [  K$ n! J& a4 o6 O+ w: Z6 z$ t以划拨方式取得国有土地使用权的，其房屋拆迁补偿估价结果,不包括土地使用权出让金或相当于出让金的价款。
% ?9 Z7 P# L/ z: n% b2 e第二十三条 采用市场比较法时，应在被拆迁房屋同一供需圈搜集成交时间一般不超过24个月的市场交易实例，并确定与估价对象的区位、用途、建筑结构、建筑年代等相同或相近的3个以上可比实例。
' E$ }1 U4 E# d; x对可比实例的个别因素、区域因素、交易情况、交易日期的修正，每项不得超过10％，综合调整不得超过20％。
; n# S: D2 J/ ~; Z9 _7 k$ ^) j第二十四条 采用收益法估价时，被拆迁房屋的房地产收益的计算应符合《房地产估价规范》的有关规定，并按照相同用途、相似区位房屋的房地产社会客观平均收益水平进行修正。
资本化率的选取可采取安全利率加行业投资风险调整值确定。安全利率宜选取5年期国债利率。住房的风险调整值不超过3％；非住宅的风险调整值不超过5%。
收益年限界定:收益年限＝房屋经济耐用年限－房屋已使用年限≤20年。
第二十五条 各种结构房屋的经济耐用年限，可参考以下数据确定：
9 P6 n0 F, Y8 B! ^! b. A# c/ W(一）钢筋混凝土结构（包括框架结构、剪力墙结构、简体结构、框架－剪力墙结构等）：生产用房50年，受腐蚀的生产用房35年，非生产用房60年；
6 K, z, \; j4 G! A1 m. e* K( I(二）砖混结构一等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年,非生产用房50年；
  G3 T3 r# N9 B! R! p(三）砖混结构二等:生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年,非生产用房50年；
' j6 P8 l( K" o( u. q7 F- r(四）砖木结构一等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年,非生产用房40年；
(五）砖木结构二等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年,非生产用房40年；
# s0 S. @. r+ W# P6 k! y3 H6 J# r(六）砖木结构三等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年,非生产用房40年；
(七）简易结构：10年。
各种结构房屋的建筑物残值率，可参考以下数据：
１、钢筋混凝土结构：0;
２、砖混结构一等：２%;
  ?& Z# T' Y& \3 g/ E1 ^３、砖混结构二等：２%;
( R; j1 Y( j0 L8 |; E6 q0 ?４、砖木结构一等：６%;
５、砖木结构二等：４%;
６、砖木结构三等：３%;
７、简易结构：0。
$ ?' u" W( _: z6 b5 T第三章 分类估价
第二十六条 分类估价，是指对同一房屋拆迁范围内的被拆迁房屋，根据其区位、用途因素进行分类，评估出各类房屋的平均价格。
第二十七条 分类估价的委托人应当向估价机构提供以下资料；
（一）估价委托书；
(二）房屋拆迁许可证；
(三）作为分类估价样本点的房屋所有权证、国有土地使用权证；
(四）被拆迁房屋的建筑结构、用途、附属设施等情况一览表；
(五）其他有关资料。
9 q4 f) U4 e4 x第二十八条 被拆迁房屋的用途，可分为居住用房、营业用房、 办公用房、生产用房、仓储用房和其他用房。
  G  d0 F' k/ b/ u被拆迁房屋的区位分类,参照《大连市城市房屋拆迁管理办法》中附〈大连市城市房屋类区划分标准〉进行确定。
2 T/ ]: l+ t8 h/ v8 V, p0 P- y第二十九条 对被拆迁房屋分类后，应在每类房屋中选取具有代表性的房屋作为样本点。评估出各个样本点的价值后，选取适当方法，求取出各类房屋的房地产平均价格。
$ q/ f% R+ b* m5 s第三十条 被拆迁房屋样本点的选取数量，依拆迁规模的大小确定。每类被拆迁房屋的户数在10户（含本数）以下的，样本点的选取数不少于1；户数在10户以上50户（含本数）以下的，样本点的选取数不少于2；户数在50户以上的，样本点的选取数不少于5。但样本点占被拆迁房屋的比例一般不低于10％。被拆迁房屋，一般以一份房屋所有权证记载为一户。
& j1 G2 b; O) c) ~' \第三十一条 分类估价只给出各类房屋的单位价格。估价结果精确到人民币元。
第四章 分户估价
4 W2 u4 L8 G2 ~: v第三十二条 分户估价，是指根据被拆迁房屋的地段、用途、建筑结构等因素，参照类似房地产的市场价格评估出被拆迁房屋的基准价格，然后根据每套被拆迁房屋的楼层、朝向、新旧程度等因素,对该基准价格进行适当的调整、修正。确定出每个被拆迁人的被拆迁房屋的评估价格。
第三十三条 拆迁人、被拆迁人应在估价资料提供、现场查勘等方面对估价机构给予配合。不予配合的，估价机构有权拒绝出具估价报告。
8 W, r" ^/ X5 B第三十四条 估价对象的用途与房屋所有权证记载不一致的，以房屋所有权证书记载用途为准。拆迁当事人双方另有约定的除外。
第三十五条 分户估价的委托人应当向估价机构提供以下资料：
9 \+ m( Q/ R: A4 r; [8 N(一）估价委托书；
(二）房屋拆迁许可证；
(三）估价对象的房屋所有权证和国有土地使用权证；
' s* Y2 d) f8 A4 C4 m9 v(四）被拆迁房屋的建筑结构、用途、附属设施等情况一览表；
(五）其他有关资料。
已作分类估价的，应当提供分类估价报告。
# L& d7 K- v0 P第三十六条 分户估价，应给出估价对象的单位价格和总价格。 估价结果单位价格精确到人民币元，总价格精确到人民币佰元。
第五章 估价报告
2 q3 B) T. {* r2 B3 g1 G5 d0 v- {第三十七条 分户估价的估价结果报告采用表格的形式,对单宗被拆迁房屋的价值超过50万元的，应对其内部设施、楼层、朝向、临街状况、装饰装修、物业完好状况等影响价格的因素以文字形式加以说明。
# I# A' j  M) ^- d+ i  s: }第三十八条 表格式估价结果报告，纸张大小统一采用A4纸张规格。具体的格式见附表。
第三十九条 分类评估估价结果报告和估价技术报告应在报告出具后的3日内向拆迁主管部门备案。
: S. M1 J  @, n0 _, z& ]第六章 职业道德
第四十条 估价机构接受估价委托后，不得向其他估价机构转让其受托的估价业务。
0 P: C0 O2 q  _/ u+ H5 E5 D第四十一条 估价人员和估价机构应妥善保管委托方的文件资料, 未经委托方的书面许可，不得将委托方的文件资料擅自公开或泄露给他人。
第四十二条 估价人员和估价机构不得作任何虚伪的估价，应做到公正、客观、诚实。
+ p' q# S5 g: R8 S拆迁补偿估价涉及两个以上估价机构的，估价人员和估价机构之间应相互尊重，并可以就估价的有关事项进行沟通交流，不得有诋毁、贬低他人的言行。
* d, B# [( g3 K4 W7 j第四十三条 估价人员和估价机构不得允许他人借用自己名义从事拆迁补偿估价业务。
1 E- t3 |0 p2 a% S; Y0 S第四十四条 估价机构应执行国家和当地政府规定的估价收费标准，不得以不正当理由或名目收取额外费用，降低收费标准，进行不正当竞争。
" j; _8 a+ l; j. r1 ]# r0 v第四十五条 估价人员和估价机构应当履行对委托人和拆迁管理部门的解释义务，对其出具的估价报告作出解释和说明。
第四十六条 估价人员和估价机构应保持估价的独立性，必须回避与自己、亲属及其他有利害关系人有关的估价业务。
# j, z3 ]) [- @: |3 M, U第七章 附 则
: p, e- q& {: _9 {' ^/ o2 F3 T第四十七条 本规则将“估价”与“评估”作为同义词来使用。
第四十八条 产权调换房屋的价格评估适用本规则。
% ^  o* D- G; F! b, }0 G- i; k第四十九条 本规则由大连市房产局负责解释。
% V; J0 Z6 T3 C2 I! s/ M2 H第五十条 本规则自公布之日起施行。