市高院不久前出台《会议纪要》 有关专家评述高额补偿将有效打击农村住宅违法交易

王希胜律师

　　日前，海淀法院山后法庭相继审结了4起农民将自有住宅卖与城镇居民后，又诉至法院要求确认买卖合同无效的案件，法院依法判处双方合同无效，同时考虑到平衡双方利益，判决卖房农民给予买受人42万元至50万元不等的高额补偿。

6 h7 T2 B2 h/ q" W: P
　　1994年至2001年，本市城镇居民邢女士等4人分别与海淀区苏家坨镇农民谈先生等4人签订房屋买卖合同，购买了谈先生等人所有的位于海淀区苏家坨镇三星庄村、苏三四村等地的平房，并支付购房款4500元至12万元不等。此后，邢女士等人对购买的房屋进行装修或翻建。2007年6、7月份，谈先生等人以上述买卖合同违反法律规定为由先后诉至法院，要求确认买卖合同无效。

1 P8 O! R( {2 z, l" o  y9 y( y4 E4 E8 G
　　由于买房人对涉案房屋进行了装修或翻建，而且房屋和宅基地价值已经大幅上涨，买卖双方当事人对涉案房屋的现价无法达成一致。海淀法院山后法庭委托房地产评估机构对涉案房屋进行了评估，确定涉案房屋的重置成新价为11万元至21万元不等、区位补偿价为50万元至69万元不等。
$ s8 @! L! B/ y  x! h( z' f
7 j. k: |- ~0 J* E
　　法院认为，上述案件中，双方当事人签订的房屋买卖合同虽为双方真实一致的意思表示，但由于其内容违反了法律的禁止性规定而应归于无效。综合考虑买受人已对涉案房屋进行装修或翻建、涉案房屋和宅基地的价值已大幅上涨等因素，出卖人应根据评估所得的涉案房屋的重置成新价和区位补偿价对买受人给予一定的补偿。综上，法院依法判决上述房屋买卖合同无效，同时判决卖房农民给付买方42万到50万元补偿。


　　本报讯 在通州“宋庄画家村案”宣判后，购买农民房的权益问题成为大家关注的焦点。日前，海淀法院审结4起农民起诉收房案后，买房人反诉农民，要求给付退房补偿的案件，法院支持了4名买房人的请求。记者随后采访了代理其中一案的宋律师获悉，市高院就此下发《会议纪要》，要求此类案件均应认定为双方买卖合同无效，同时收房农民应补偿买房人。
# J$ c0 X* x' s- }1 m6 c
) J/ V. X! g$ w- H, W' T
7 {/ [* A: e4 G$ ]　　在海淀法院山后法庭审结的4起农民起诉收房案中，被告买房人都以反诉等方式，要求收房农民给付退房的高额损失，并获得了法院支持。


4 k* V. X2 h# m6 @; @% ~" ]4 Q　　宋律师告诉记者，据他了解，不久前北京市高院曾经下发了关于审理农村宅基地纠纷案件的《会议纪要》。该《会议纪要》认为，虽然目前法律上对农民房屋的买卖并无明确规定，但是按照《土地管理法》等相关法律，农村集体土地所有权不能够买卖，而农民住宅所占用的宅基地是集体土地的一部分，所以农民将宅基地上的房屋卖给城市居民，实际上等于变相变更了集体土地的所有权。
2 {6 s" B# F5 c6 Y- O
5 x7 x% U. {. K. {. D  t0 y
　　据此，市高院《会议纪要》规定，农民将住房卖给城市居民又起诉要求收回的，法院原则上将判决双方合同无效。但是考虑农民转让住房多发生在上个世纪八十年代末或九十年代初，在房屋买卖过程中大多数买房人是善意购买，主观过错很小，与作为卖房人的农民相比，明知农村宅基地住房不允许买卖，却为了经济利益将住房卖给城市居民，占有主要过错。此外，卖房农民受到拆迁或是目前房屋升值的利益驱动又要收回住房，所以在判决双方合同无效的同时，法院原则上要求对涉案房屋进行评估，对于评估的房屋总价款，按照三、七开进行分配，卖房人得三成，买房人得七成，这样分配实际上是对卖房人的过错给予一种惩罚。目前法院对于城镇居民购买农民房屋引发的纠纷，基本上采用这一原则处理。
$ g! D4 u# [$ c; |1 s& L1 m! q# k3 P

　　有一种情况例外，就是买房人已经办理了房产证，并将自己的户口也落户到了农村，在这种特殊情况下，法院会判决双方合同有效。


! m1 ?! Z6 p! B2 J0 _! r3 u　　海淀法院山后法庭的王喜法官称，在邢女士一案中，鉴定结论显示，房屋重置成新价为21.8万余元，区位补偿价为50.3万余元。按照出卖者应承担70％责任，剩下30％责任由买方承担的比例，法院将邢女士的补偿款确定为45万余元。
. Q( D5 L' [; Q+ S. f0 j+ P

0 e0 }9 k9 Q, T" e: f+ J+ a8 P　　有关专家评述称，高额补偿将有效打击农村住宅违法交易。