解读宋庄画家村案

王希胜律师

【案件回放】
　　2007年12月18日，北京市二中院终审认定“画家村”农村房屋买卖合同无效，画家李玉兰要在90天内搬出农民院。之前按照法院一审的判定，马家将支付9.3万元的原房及添附部分的折价补偿金。2008年1月3日，李玉兰将马海涛告上法庭，索赔48万元。
　　5年前，李玉兰从河北迁居画家村，用全部积蓄4.5万元买下了马海涛一套农民房，双方还签订了《买卖房协议书》，但在《集体土地建设用地使用证》上，至今未由原土地登记机关依法变更登记至李玉兰名下。通州宋庄明年将面临地铁工程的前期拆迁，巨额的拆迁补偿款让当地农民不惜违约讨房，而在此买房的画家已近200人。
　　这一判决的落定也基本为其余买房住户的归属定下了基调，迁出已成定局，不过二审还是给这些买房人留下了一些期待，即“对于买受人依赖利益损失的赔偿，应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素予以确定。鉴于李玉兰在原审法院审理期间未就其损失提出明确的反诉主张，在二审程序中，不宜就损失赔偿问题一并处理，李玉兰可就赔偿问题另行主张。”
【聚焦】
一、透视我国土地买卖相关规定
　　乍看这一案例，似乎是法院鼓励人们违约，但隐藏在这一判决的背后却是更加深刻的问题，即国家利益和集体利益的矛盾。
　　《中华人民共和国土地法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”；《土地管理法》第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外；前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征用的原属于农民集体所有的土地。”《物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”根据上述有关规定，不难看出，我国禁止农村宅基地在自由市场流转，如要使用必须经过国家的批准，即通过划拨，出让等方式才能使用。当前由于城市化的扩大，城市边缘的农村宅基地早已被看作是一块利润丰厚的“肥肉”，但如果让集体组织自己组织开发，一方面对农民自身利益可能造成损害，另一方面却也是国家利益使然，特别是一些地方政府的财政收入很大一部分正是通过出让农村土地作为开发项目来进行的。可见这也是我国禁止农村土地转让制度的幕后之意，撇开这一政策制度的合理性问题，这是上述案例中所处的大背景。
　　有媒体报道这次判决有可能受到2007年12月16日的国土资源部重申“城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’，农村住宅用地只能分配给本村村民”的影响。笔者认为，我国法律虽然目前法律上对农民房屋的买卖并无明确规定，但是按照《土地管理法》等相关法律，农村集体土地所有权不能够买卖，而农民住宅所占用的宅基地是集体土地的一部分，所以农民将宅基地上的房屋卖给城市居民，实际上等于变相变更了集体土地的所有权。因此这次国家行政部门的“重申”， 应该说是有法律根据的。
二、关于合同无效的问题
　　二中院的判决认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。马海涛与李玉兰所签之《买卖房协议书》的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。李玉兰并非宋庄镇辛店村村民，且诉争院落的《集体土地建设用地使用证》至今未由原土地登记机关依法变更登记至李玉兰名下。因此，二审法院根据我国现行土地管理法律、法规、政策之规定，维持了原判。
　　何谓合同无效？根据《中华人民共和国合同法》第52条的规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。这里所称的无效是合同的绝对无效，不存在任何可以回旋的余地，因为上述行为严重损害了国家和他人的利益，也易见本案中当事人当时签订的合同是“违反法律、行政法规的强制性规定”，因此合同当然无效，无效也就是自始无效，可见法院的判决是合理正确的。
三、关于当事人合理赔偿的问题
　　二审判决也指出:“出卖人在出卖时即明知其所出卖的房屋及宅基地属禁止流转范围，出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，故出卖人应对合同无效承担主要责任。对于买受人信赖利益损失的赔偿， 应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素予以确定。鉴于李玉兰在原审法院审理期间未就其损失提出明确的反诉主张，在二审程序中，不宜就损失赔偿问题一并处理，李玉兰可就赔偿问题另行主张。”
　　对此判决，2007年12月22日市高院《会议纪要》规定中也可以看出高院对其的肯定的态度，并进一步的细化了相关赔偿规定问题，即“农民将住房卖给城市居民又起诉要求收回的，法院原则上将判决双方合同无效。但是考虑农民转让住房多发生在上个世纪八十年代末或九十年代初，在房屋买卖过程中大多数买房人是善意购买，主观过错很小，与作为卖房人的农民相比，明知农村宅基地住房不允许买卖，却为了经济利益将住房卖给城市居民，占有主要过错。此外，卖房农民受到拆迁或是目前房屋升值的利益驱动又要收回住房，所以在判决双方合同无效的同时，法院原则上要求对涉案房屋进行评估，对于评估的房屋总价款，按照三、七开进行分配，卖房人得三成，买房人得七成，这样分配实际上是对卖房人的过错给予一种惩罚。目前法院对于城镇居民购买农民房屋引发的纠纷，基本上采用这一原则处理。”可见对赔偿责任的划分问题，高院采用了过错责任原则的划分方法，对此我们也表示赞成。
　　此外，《会议纪要》还指出“有一种情况例外，就是买房人已经办理了房产证，并将自己的户口也落户到了农村，在这种特殊情况下，法院会判决双方合同有效。”
　　估计今后仍然会出现很多类似的案例，但当事人双方三七开的赔偿比例肯定会有变化，因为到了“小产权房”问题的后期，更多的买房人是认准了“低价格”才购买的，其主观过错并不能简单地认为比卖房人小，这也需要今后在具体的案例中再行讨论了。