青岛市中级人民法院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件相关问题的意见

王希胜律师

青岛市中级人民法院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件相关问题的意见

; ^. S( L* B: I' s* @3 ~近年来，随着农村城市化的建设与发展，使得农村宅基地上所建房屋的买卖合同纠纷日益增多。案件中涉及认定合同效力、如何适用法律、法律责任承担等方面问题，审理中的焦点问题是合同的效力如何认定。由于此类案件涉及人数众多、社会影响较大，经市中院审判委员会研究决定，对此类案件的法律适用提出以下意见：
/ q8 s$ p/ g/ H: Q7 F8 _2 y
　　一、关于认定买卖合同效力
　　1、宅基地房屋买卖的双方为同一集体经济组织成员的，且经过宅基地审批手续的，认定合同有效。 审批手续为经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。
2、集体经济组织全部成员转为城镇居民的，但尚未办理相关范围内国有土地使用权证的，此范围内的房屋买卖合同对双方当事人有法律约束力。
　3、城镇居民购买集体经济组织所有宅基地上的房屋的，认定合同无效。
' Q* k# A- Y) T' i& V5 v
! P4 d) i: C0 S　　4、非同一集体经济组织成员之间购买宅基地上房屋的，认定买卖合同无效。
. q5 n# ^3 l  }# I$ y　　二、关于旧村改造买卖房屋合同引起的纠纷
; c7 |9 l2 [+ v- I! i9 `! A# v集体所有土地范围内，村委会拆除旧住宅新建楼房，除安置本村村民之外，还允许集体经济组织之外的人员包括城镇居民购买，此类合同引起的纠纷，法院暂不受理。
: Q# v; h6 g" F
( }1 ~  T9 g9 H& e三、房屋买卖合同应适用诉讼时效

　　集体所有土地范围内的宅基地房屋买卖合同纠纷以及集体经济组织全部成员转为城镇居民但尚未办理国有土地使用权证的相关范围内的房屋买卖合同纠纷，一方要求确认合同无效并请求返还及赔偿损失的，或者要求确认合同有效并请求办理相关过户等手续的，自合同约定的履行期限届满之日起或合同双方交付完毕之日起超过两年的，驳回当事人的诉讼请求。
* M* o, z3 _" U! F$ K; z4 E) l2 n$ V7 Y
# Q$ t( Y8 k7 z" U+ @! j　　四、关于合同无效后的处理原则 中国法律博客|记录中国法律工作者的每一天!*jl+Q?R)Q\^KR(Pf
& a( s( Q/ T) K/ m% s' J3 \　　1、宅基地房屋买卖合同被确认无效后，依据合同取得的财产应予以返还。不能返还或没有必要返还的，应按照起诉之日宅基地房屋的评估价格折价补偿。合同无效双方均有过错，各自承担责任份额约为50%。
2、对于将要拆迁房屋的赔偿数额，以将来拆迁时确认的补偿款为准，各自承担相应份额。
五、其他

　　1、本意见自2006年12月1日起施行，已经审理终结的案件，不适用本意见提起再审。
2、执行中有新的法律规定和司法解释与本意见不一致时，执行法律规定和司法解释。