浅谈房产案件中民行交叉问题的处理

王希胜律师

浅谈房产案件中民行交叉问题的处理
! e  R7 u1 n- s5 N0 w& O' P! E作者：王星韬 翟银奇 冯悦  

    所谓民事与行政交叉案件，是指民事争议与行政争议在法律上相互联系，在案件处理结果上互为因果或互为前提，相互影响的案件，近年来司法实践中遇到的房产行政登记争议，民事侵权的案件与日俱增。由理论界和司法实务界对此类案件尚未达成共识，在审理中大部分先行政后民事，有的采用先民事后行政，有的采用行政附带民事等，结果造成了案件“翻烧饼”，严重影响了司法的公正与效率，损害了司法权威，浪费了司法资源，给当事人带来了严重的诉累。因此，对此类案件如何处理，有必要作一探讨。下面先看一下案例：

) \& s, S/ k, U" Y2 o. F1 r    黄XX（女）共有二子，一女，原告黄XX自有房屋一座，因房屋年久失修，需要翻建。2002年10月2日黄XX与其二子徐XX签订协议，约定黄XX提供原宅基地一处及二万元钱，其二子出资十万元，共同建新房一处，建成后房屋为双方共有。2003年11月5日房屋建成后，黄XX二子徐XX以本人为房屋所有权人，其妻子为共有权人办理了房屋所有权证。2008年3月原告得知其不是房屋共有权人，遂向法院提起行政诉讼，要求撤销被告新野县房产管理局为徐XX颁发的房权证。

+ l- U, D, e; L/ a$ R2 V3 i
    从本案的基本事实看，本案涉及两个法律关系，一个是原告与被告之间的行政法律关系，另一个是原告与第三人徐XX之间的民事法律关系。针对本案诉讼程序的适用形成两种不同意见：第一种意见认为，应先行政，撤销房权证。第二种意见认为本案不必以行政诉讼为前提，原告可直接提起民事确权诉讼，然后更正登记即可。

+ R, w9 U, ]1 i6 s5 i) ]2 D
    笔者同意第二种意见，理由如下：

7 y  {, u- N% d: d' T9 [, p
    一、房屋登记合法性审查标准
2 K1 T9 k# d2 d# a: M7 m" }! B
) Y' n4 \! }& t
+ ~6 P- u6 W6 m/ v' a    实践中房屋登记只作形式审查。因为相关法律法规没有明确规定房产登记机关需要对申请材料作实质审查，而是规定对申请材料是否齐全作审查。《城市房屋登记管理办法》第十六条规定，新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证，房屋竣工验收资料以及其他有关证明文件。第十七条规定，因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨等原因申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关合同、协议、证明等文件。从以上行政规章的规定可以看出，房产登记部门不可能象法院一样将涉及继承、析产的房产，权利人到底占多少份额查清楚。房产登记机关只作形式审查，即可进行登记。
0 m2 ^( \1 ]" b  t: m
, G. L: f1 w- X
    二、不动产登记的效力
1 n6 k5 V' t' q- f2 T* j" m
* |5 q6 Q" N: w* |6 r  q
    不动产登记是指国家登记机构将不动产物权的设定和变动的事项记载于不动产登记簿并供公众查阅。物权法第十六条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。根据以上法律规定，可以看出，不动产登记的主要目的在于公示，也就是说，通过登记将不动产物权的设定、转移、变更的情况向公众予以公开，使公众了解某项不动产上所形成的物权状态。公示的目的又在于产生公信力，即对于通过法定的公示方法所公示出来的权利状态，相对人有合理的理由相信其真实的权利状态，并与登记权利人进行交易。可见，不动产登记的主要功能在于保护第三人的信赖利益，维护交易安全。事实上笔者认为，房产登记发证行为只是一种登记行为，是对申请人现有房产权属状态的认可和证明，是一种公示行为，而不是对相对人和第三人之间的特定权利的确权或裁决，其本身不直接使申请人获得权利。
# F# i7 s& f+ z+ I9 {! t% @) E! l
" j4 Q5 k) l3 O( |5 x" R! T    三、更正登记的依据

    物权法第十九条规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误，可以申请更正登记，不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记有错误，登记机构应当予以更正。认为登记错误是更正登记的事由，不动产登记簿记载的权利人同意或有证据证明登记确有错误，是更正登记的必然要求。也就是要登记簿记载的权利人同意或者利害关系人有证据证明登记有错误，登记部门即应当进行更正登记。
) s4 t2 I. y# t5 W( `
* h4 R; E% Y* b- k. f" N    综合以上三点，结合本案，笔者认为，由于房屋登记只是一种形式审查，房产登记部门难免会导致错误登记，再者房屋登记是一种公示行为，不是对相对人和第三人之间的特定权利的确权和裁决，不直接使申请人获得权利。而民事诉讼可以直接审查实体权利，直接确权，法院并不受行政登记机关的登记公示行为限制，无须先“行”后“民”，可告知当事人提起民事诉讼（毕竟物权法没有实施前，过去此类案件一般均是按照先行政后民事审理，）在查明案件事实的情况下，作出确认判决明析当事人共有的份额。当事人可依法院民事判决确认的事实，请求行政机关对错误的房产登记予以纠正（即更正登记）。当然就本案而言由于原告与第三人徐XX签订有协议，协议也明确了原告的共有权，因此，原告也可以直接向登记机关申请更正登记。如果上述两种情况行政机关不作为，原告应以不履行法定职责案提起行政诉讼，法院应当按行政案件受理。
* r) W/ g* N8 T# u( p% k
! N6 v9 Q5 q5 P( e    作者单位：河南省新野县人民法院