购买地产房的效力和需要注意的法律事项

王希胜律师

购买地产房的效力和需要注意的法律事项

作者：徐立新 ，（大连）辽宁亚太律师事务所律师，
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一、地产房的性质

$ t1 h4 v1 M% |5 q) V" w根据我国《土地管理法》的规定，土地的所有权分为两类，即国有土地和集体土地。城市市区的土地属于国家所有。 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
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因此，通常所说的国产房和地产房的区别主要是依据土地所有权的性质。地产房的土地所有权为集体所有。
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$ o" j' u5 w( d在目前的法律规定的用语中并没有“地产房”一说，那么地产房在法律规定中到底属于什么呢？《国土资源部关于建立建设用地信息发布制度的通知》中规定，农村集体土地可以做以下用途使用：　（1）乡镇企业用地；（2）公共设施用地；（3）公益事业用地；（4）村民住宅用地；（5）其他用地。在我们原先的印象中，农村没有高楼，只有一家一户的庭院，即法律明文规定的宅基地。那么，在集体土地上盖上高楼，高楼下的土地是否是我们通常认为的宅基地呢？这就需要回顾一下国家的有关政策。根据《国土资源部关于加强土地管理促进小城镇健康发展的通知》规定“要鼓励农民按规划集中建房，节约的宅基地指标可用作小城镇发展的建设用地指标”，因此，我们所说的地产房实质就是宅基地房。

* r- V3 Q; O9 ]5 v二、城市居民可以买地产房吗？
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1 O9 g7 |  ]  C6 E; H《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》中明确规定“禁止城镇居民在农村购置宅基地。”,因此，购买地产房，一旦发生纠纷，会导致房屋买卖合同无效。
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虽然，地产房在价格上具有很大的优势，通常还有很多的优惠条件，但购房人在购买地产房时一定要考虑以下的风险因素：（1）地产房不能贷款；（2）地产房不能自由上市交易；（3）一旦发生争议，会导致合同无效情形的发生。
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2 u" \; ^: A; [4 U3 e2 {以上情形是购买人投资及购买居住时需要注意的事项。
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9 v1 l5 m9 c" U5 f9 S7 d. H《物权法》明确规定“禁止城镇居民在农村购置宅基地。”，国内法律界也有人对“禁止城镇居民在农村购置宅基地。”的规定提出质疑，但从国家的立法取向上已经对“地产房”转让的问题进行了规定。根据目前的法律规定，城市居民不能购买“地产房”。
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! Y1 F, C: F8 w4 R" e" x+ P: E三、农村居民可以购买地产房吗？

我国《土地管理法》规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”由于宅基地往往是与农村集体经济组织成员的资格联系在一起的，对本集体经济组织成员而言具有一定的福利和社会保障功能。因此宅基地不适合自由转让，农民在转让建造在宅基地上的房屋时，只能转让给本地的农民，而不能转让给外地的农民。
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《物权法》明确规定“宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户；住房转让时，宅基地使用权一并转让。”

因此，无论从现行的法律及实际操作层面，还是《物权法》均规定，只有同一集体经济组织的农民可以相互购买宅基地房，即我们所说的“地产房”。

四、地产房可以转变成国产房吗？
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通常认为，地产房转变成国产房时需要政府的批准并缴纳土地出让金，但我国目前并没有相关地产房转变国产房的法律依据，综上所述，根据目前的法律规定，城市居民和非本集体经济组织的成员是不能购买地产房的。