征用农村宅基地建设商品房的有关法律问题

王希胜律师

征用农村宅基地建设商品房的有关法律问题
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一 、征用农村土地，转变为国有土地

1、建设商品房属于建设用地，必须使用国有土地

《中华人民共和国土地管理法》（2004年修订）第四十三条规定“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；”

" f" e/ J6 o) M% n' H2、涉及农用土地的，必须办理农用地转用审批手续
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《中华人民共和国土地管理法》第四十四条 建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。
    3、核实该块土地是否已经例如规划——涉及审批机关不同。

《中华人民共和国土地管理法》第四十四条规定“在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。
0 {+ r0 ]4 ^4 F    本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。”

! ?' F* s' ]  c因此，如果农用地转为建设用地已经例如规划，则具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准；如果没有例如规划，则由省、自治区、直辖市人民政府批准。
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4、征用农村用地的特别限制
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4 `- B4 m1 ^8 s% \9 X1 F% i《中华人民共和国土地管理法》　第四十五条 征收下列土地的，由国务院批准： （一）基本农田； （二）基本农田以外的耕地超过三十五公顷的； （三）其他土地超过七十公顷的。 征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。
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（注：公制的地积单位有：平方公里、公顷、亩。它们之间的换算关系是： 1平方公里=100公顷； 1公顷=15亩；1亩︽666．6平方米）
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0 G5 V0 [4 E( \5、征用土地的费用
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& B2 P2 s" `1 e' ^  u0 `7 \  c《中华人民共和国土地管理法》第四十七条 征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。　依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。
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8 B8 a; f- v$ n4 _7 X8 D+ V- M0 B( t6、商品房住宅项目建设用地的取得方式

大连市国有土地储备交易程序规定(大政发〔2004〕46号2004.5.18) 第十五条 商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营用地，必须以招标、拍卖或挂牌方式出让（租赁）。其他土地供应计划公布后，同宗地块有二个或二个以上意向用地者的，也要采用招标、拍卖或挂牌方式供地。
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因此，农村土地转为国有土地后，如果用地商品房开发，必须以招标、拍卖或挂牌方式取得。