大连市房屋租赁登记管理中心

王希胜律师

大连市房屋租赁登记管理中心
一、基本情况
地址：大连市西岗区黄河街78号,联系方式：83684192
职能：负责大连市中山区、西岗区、沙河口区和甘井子区房屋租赁登记管理工作；负责房屋互换管理工作。
房屋租赁登记管理一科：负责中山区房屋租赁登记管理。
办公地址：中山区白玉街65号（中山区市民服务中心）电话：82561601、82565822
房屋租赁登记管理二科：负责西岗区房屋租赁登记管理。
办公地址：西岗区民政街16号（西岗区企业服务中心），电话：83608772、83690813
房屋租赁登记管理三科：负责沙河口区房屋租赁登记管理。
办公地址：沙河口区联合路68号（沙河口区公共行政服务中心），电话：84548105、84610144
房屋租赁登记管理四科：负责甘井子区房屋租赁登记管理。
办公地址：甘井子区松江路15-1号（甘井子区公共行政服务中心）
电话：86603496、86600327
房屋租赁登记管理五科：负责军产、涉外房屋租赁登记管理。
办公地址：西岗区黄河街78号，电话：83608136、83685566-7212
二、房屋租赁登记备案的法律依据：
1、《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994年7月5日中华人民共和国主席令第29号）第四章第四节房屋租赁。
2、《城市房屋租赁管理办法》（1995年6月1日建设部[1995]第42号令）第三章租赁登记，第十三条：“房屋租赁实行登记备案制度”。
3、《辽宁省城镇房地产交易管理条例》第四章房屋租赁。
4、《大连市城市房屋租赁管理办法》（大政发[2004]64号）。
三、房屋租赁登记备案
1、房屋租赁登记备案提供材料：
（1）、房屋租赁（转租）登记备案申请书；
（2）、房屋所有权证或其它房屋合法证明；
（3）、书面房屋租赁（转租）合同；
（4）、当事人的合法身份证件；
（5）、出租共有房屋的，提交其他共有人同意出租的书面证明;
（6）、转租房屋的，提交房屋所有权人同意转租的书面证明；
（7）、出租委托代管房屋的，提交委托人授权出租的书面证明；
（8）、法律法规规定应当提交的其他证明材料。
2、收费标准：
（1）手续费：非住宅租赁，每件100元；
             住宅租赁，每件80元。
（2）土地收益金：按租赁房屋的租金金额或评估金额的1%缴纳。
租赁当事人在办理房屋租赁登记备案时一并缴纳交易手续费和土地收益金。
3、办事时限：三个工作日。监督电话：83690458。
第一部分   房屋租赁相关问题
一、房屋租赁需进行登记备案的法律法规依据是什么？
答：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《辽宁省城镇房地产交易管理条例》、建设部[1995]第42号令《城市房屋租赁管理办法》、《大连市城市房屋租赁管理办法》。
二、房屋租赁登记备案的种类？
答：1、按照租赁形式可以分为：房屋租赁登记备案、非租赁房屋登记备案。
    2、按照使用用途可以分为：住宅房屋租赁登记备案、非住宅房屋租赁登记备案。
三、下岗、失业、残疾人员进行租赁登记备案有什么优惠政策？
答：持有《下岗再就业优惠证》的下岗职工作为出租人，将房屋出租给他人用于居住的，在办理租赁登记备案时，手续费减半收取。
四、房屋租赁登记备案有什么好处？
答：（一）从个人利益方面：
1、保障双方的合法利益不受损害；
    2、具有政府公示的公信力，是对抗第三人的法律依据；
    3、双方发生纠纷时，是依法裁定的法律依据；
    4、是承租人具有优先购买权的主要的、唯一的依据；
    5、可以有效的保护房屋产权共有人的权利不受损害；
    6、可以有效的保护房屋抵押权人的利益不受损害。
   （二）从社会利益方面：
    1、可以有效的对房屋租赁市场进行管理，有利于阻止和打击地下黑市场等非法租赁行为；
    2、可以加强对流动人口的管理，消除犯罪隐患，有利于社会稳定；
    3、可以及时了解社会经济状况，有利于政府对社会经济发展的监测和决策；
    4、可以避免国家税费流失，有利于增加国家的财政收入。
五、房屋租赁登记备案的收费标准？
答：房屋租赁登记备案的收费包括房屋租赁交易手续费和土地收益金两部分。
   交易手续费：根据大连市物价局、大连市房产局联合下发的文件大价发[2003]23号文件《转发省物价局、省建设厅关于规范住房交易手续费有关问题的通知》第三条规定，“住宅租赁手续费按套收取，标准为每套80元，由出租人承担。下岗职工持《再就业优惠证》减半收取。非住宅租赁手续费按套收取，标准为每套100元。”
        土地收益金：根据大连市人民政府文件大政发[2002]38号《大连市人民政府关于调整部分房地产交易政策规定的通知》第三条规定：“划拨土地上的房屋出租，由出租方按租金总额的1%缴纳土地收益金，划拨土地的使用性质不变。”
六、柜台出租是否也要登记备案？
答：是。柜台出租相当于将建筑物拆零、分解进行出租，与建筑物整体出租没有本质区别，故柜台出租属于房屋租赁登记备案范畴。
七、登记备案的程序和提供的要件是什么？
答：1、窗口受理；
        2、租赁专管员调查，填写审批书；
        3、科长审核；
        4、主管领导审批；
        5、窗口收费；
        6、存档备案。
房屋租赁登记备案提供材料：
（1）、房屋租赁（转租）登记备案申请书；
（2）、房屋所有权证或其它房屋合法证明；
（3）、书面房屋租赁（转租）合同；
（4）、当事人的合法身份证件；
（5）、出租共有房屋的，提交其他共有人同意出租的书面证明;
（6）、转租房屋的，提交房屋所有权人同意转租的书面证明；
（7）、出租委托代管房屋的，提交委托人授权出租的书面证明；
（8）、法律法规规定应当提交的其他证明材料。
八、什么样的房屋不能出租？
答：根据《大连市房屋租赁管理办法》规定有下列情形之一的房屋不得出租：
（一）、未取得房屋所有权证或其他合法房屋权属证明的；
（二）、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）、共有房屋未取得其他共有人同意的；
（四）、房屋权属有争议的；
（五）、属于违法、违章建筑的；
（六）、不符合安全标准的；
（七）、已抵押，未经抵押权人同意的；
（八）、法律、法规规定不得出租房屋的其他情形的。
九、哪些房屋出租需缴纳土地收益金？收取标准怎样计算？
答：凡是划拨土地上的房屋出租（或转租）和虽是出让土地上的房屋出租但改变房屋使用用途的，在办理房屋租赁登记手续时，均需缴纳土地收益金。缴纳比例为年租金的1%。
十、利用自己的产权房，夫妻合伙经办有限公司的，怎样办理登记备案？
答：规划用途为住宅的房屋未经批准不得改变房屋的使用用途。
利用自己规划用途为非住宅的房屋经办有限公司需办理房屋租赁登记备案。持登记备案所需的材料：房屋租赁登记备案申请书、房屋所有权证、营业执照（核名表）、夫妻双方身份证、公司章程、户口等到大连市房屋租赁登记管理中心办理。
十一、双方当事人没有租赁合同，无偿使用的房屋，是否需要办理登记备案？
答：需要办理登记备案。因为根据，大连市城市房屋租赁管理办法》、《大连市城市房屋租赁管理办法实施细则》第三条第五款规定，房屋所有权人将房屋借给他人使用或公有住房承租人将房屋转借给他人使用的行为，都纳入租赁管理。
十二、利用自己的产权房进行经营，是否需要办理租赁登记备案？
答：规划用途为住宅的房屋未经批准不得改变房屋的使用用途。
利用自己规划用途为非住宅的房屋需办理房屋租赁登记备案：
1、如果产权人使用自己的房屋，规划用途为非住宅的，从事个体或个人独资经营活动的，办理非租赁房屋登记备案。
2、如果产权人使用自己的房屋，规划用途为非住宅的，从事有限公司经营活动的，办理房屋租赁登记备案。
3、如果产权人将自己的房屋，规划用途为非住宅的，提供给他人从事经营活动或者以合作方式与他人从事经营活动的，办理房屋租赁登记备案。
十三、利用自己的使用权房进行经营，是否需要办理租赁登记备案？如何办理？
答：需要办理房屋租赁登记备案。持房屋产权单位统一的书面证明及办理房屋租赁登记备案所需的其他手续到大连市房屋租赁登记管理中心办理。
十四、外地来连务工人员租房居住，应不应该办理房屋租赁登记备案？
答：应该办理房屋租赁登记备案。根据大政发[2004]64号《大连市城市房屋租赁管理办法》的通知，凡发生房屋租赁行为的租赁双方当事人应自房屋租赁合同签订之日起30日内到房屋所在地房屋租赁管理部门办理登记备案（包括外地来连务工人员租房居住）。
房屋产权人和外地来连务工人员在房屋租赁管理部门办理登记备案后，《房屋租赁登记备案表》是外地来连务工人员的居住场所证明。
十五、房屋租赁登记备案应到哪里办理手续以及联系电话？
答：大连市国土资源和房屋局负责全市房屋租赁管理工作，其所属的房屋租赁登记管理中心具体负责大连市中山区、西岗区、沙河口区和甘井子区房屋租赁管理工作。
其它县（市）、区的房屋行政主管部门负责本辖区内的房屋租赁管理工作。
房屋租赁当事人自租赁合同签订之日起30日内都要到大连市房屋租赁登记管理中心进行登记备案手续。
大连市房屋租赁登记管理中心为方便工商业户办理房屋租赁登记备案，实行属地办公。
房屋租赁登记管理一科：负责中山区房屋租赁登记管理。
办公地址：中山区白玉街65号（中山区市民服务中心）电话：82561601、82565822
房屋租赁登记管理二科：负责西岗区房屋租赁登记管理。
办公地址：西岗区民政街16号（西岗区企业服务中心），电话：83608772、83690813
房屋租赁登记管理三科：负责沙河口区房屋租赁登记管理。
办公地址：沙河口区联合路68号（沙河口区公共行政服务中心），电话：84548105、84610144
房屋租赁登记管理四科：负责甘井子区房屋租赁登记管理。
办公地址：甘井子区松江路15-1号（甘井子区公共行政服务中心）
电话：86603496、86600327
房屋租赁登记管理五科：负责军产、涉外房屋租赁登记管理。
办公地址：西岗区黄河街78号，电话：83608136、83685566-7212
十六、现在到工商部门办理营业执照或年检时，是否还需要房屋租赁登记备案表？
答：需要办理房屋租赁登记备案。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《辽宁省城镇房地产交易管理条例》、《大连市城市房屋租赁管理办法》，房屋租赁当事人应当在房屋租赁合同签订之日起30日内到房屋所在地房屋租赁管理部门办理登记备案。
根据国务院六部委联合下发的公通字[2004]83号文件，要进一步加强和改进出租房屋管理工作，要建立房产、税务、工商、公安等部门相互配合的工作机制，并提出了具体的要求。为此，大连市国土资源和房屋局、大连市工商行政管理局最近联合下发了大国土房屋发[2005]5号文件，进一步确定了各自的职能。工商部门在办理工商注册和年检时，应查验房产部门提供的房屋租赁登记备案表，以作为认定经营场所的有效凭证。
十七、办理登记备案的手续是由出租方办理还是承租方办理？
答：根据大政发[2004]64号文件，房屋租赁当事人自签订租赁合同30日内到房屋租赁管理部门办理登记备案的规定，应由房屋租赁当事人双方办理登记备案。
第二部分  房屋互换相关问题

一、房屋互换到哪里办理手续？
答：房屋互换应到大连市房屋租赁登记管理中心房屋互换科办理手续。
    办公地址：西岗区黄河街78号，联系电话：83699271
二、房屋互换的程序是什么？
答：房屋互换程序如下：
  1、房屋互换各方相关人员携带相关要件，到大连市房屋租赁登记管理中心房屋互换窗口办理 ；
2、互换科内勤受理手续；
3、手续齐全转外勤到互换房屋现场勘测、评估；
4、科长审批；
5、中心主管领导审批；
6、收取各种互换费用
7、缮证（所有权归房屋发证中心换证，使用权归房屋所有权单位换证 ）。
三、使用权房和使用权房的互换需提供的要件以及收费标准怎样计算？
答：承租权互换应提交下列材料：房屋租赁证、居民身份证、房屋所在地户口簿、所在单位介绍信、失业证（无业人员可持房屋所在地居民委、街道证明）及管理部门认为需提供的其他证明或文件。
四、产权房和产权房互换需提供要件以及收费标准怎样计算？
答：房屋所有权交换应提交下列材料：房屋所有权证、居民身份证、户口本、印章、单位房还需提供营业执照、上级主管部门同意批复、法人证明和授权委托书及管理部门认为需提供的其他证明或文件。
五、使用权房和产权房互换需提供的要件以及收费标准怎样计算？
答：使用权房和产权房互换需提供的要件如下：使用权方需提供承租人所在单位行政介绍信，失业证（无业人员持居民委、街道证明），房屋租赁证、居民身份证、房屋所在地户口簿及管理部门认为需提供的其他证明或文件。
房屋所有权方需提供房屋所有权证，房屋所在地户口簿，居民身份证，印章及管理部门认为需提供的其他证明或文件。
六、房屋互换的收费标准？
答：按照国家有关税收政策收取费用及执行市物价局1996[93]号文件的收费标准。