关于印发普兰店市出售公有住房办法的通知

王希胜律师

普兰店市人民政府文件
  
普政发[1995]2号
  

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关于印发普兰店市出售公有住房办法的通知

各乡、镇人民政府，市政府各委、办、局，各直属机构：
　　《普兰店市出售公有住房办法》已经大连市住房制度改革领导小组审查同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

普兰店市出售公有住房办法

　　为逐步实行住房商品化，根据国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》和省、大连市有关房改精神，结合我市实际情况，特制定《普兰店市出售公有住房办法》（以下简称办法）。
　　一、出售原则
　　㈠保证国有资产不流失，为住房建设筹集资金。
　　㈡鼓励职工在租买自愿的前提下购房自住。
　　㈢售房价格要逐步向商品价过渡，优惠条件逐年养活住房推向市场，实现住房商品化。
　　二、出售范围、条件及购买对象
　　㈠普兰店市城镇范围内除产权有争议的，近期要拆迁改造的、座落在繁华街道适合改做其它用途的、有历史纪念意义的不宜出售外，其余公有住房均可出售。新建住房和腾空旧房先售后租，优先安排住房困难户。
　　1995年各单位新分配住房出售比例原则上不得低于25%，以后逐年加大比例；至2000年，力争新建住房出售比例达到80%以上。
　　㈡售房单位必须实行住房公积金制度，出售的住房必须具有合法产权证明。
　　㈢凡有当地城镇常住户口的现合法承租户和住房困难户，以户为单位，每个职工家庭可享受一次以标准价或成本价购房，每户限购一套房。购房面积按《普兰店公有住房超标加租暂行办法》规定的标准执行，超标部分实行市场价。
　　㈣各房地产开发部门、房地产交易市场，要积极组织房源，以市场价直接向城市居民出售商品住宅。
　　三、售房价格及产权界定
　　㈠售房价格依据住宅造价，结合不同收入家庭经济承受能力确定。向高收入职工家庭出售住房实行市场价，向中低收入家庭出售住房实行成本价或标准价，两种价格供售房单位和购房职工选择。做为过渡性决策价格的标准价要随职工收入的逐步提高而提高，逐年测定，逐步达到成本价。
　　㈡标准价按负担价和低交价之和测定：一套56平方米新房的负担价，1994年为我市双职工年平均工资收入3倍（双职工年平均工资按当地统计部门公布的上年职工平均工资乘以2计算），到2000年达到3.5倍；抵交价按职工65年内积累的由单位资助的住房公积金贴现值的80%计算，成本价应包括住房的征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安全工程费、住宅小区基础设施建设费、管理费、贷款利息、税金等7项因素，成本价、标准价每年公布一次。
　　经测定，1994年我市砖混结构新房标准价为每平方米建筑面积463.68元，其中负担价为每平方米283.88元，抵交价格为每平方米179.80元。成本价为每平方米建筑面积591.08元。
　　成本价购房年折旧率为2%，标准价购房年折旧率为1.5%，使用年限超过30年的，以30年计算，出售的住房经济大修或设备更新的要重新评估成新。
　　㈢以成本价购房，职工付清房款后，产权归个人所有，按私有房屋管理。住用5年后，方可依法进入市场，售房收在补交土地出让金，交按章交纳税费后，收入归个人所有。
　　以标准价购房，职工拥有部分产权（即占有权、使用权、有限收益权和处分权），可以继承，产权比例按售房当年标准价占成本价的比重确定，并在产权证书上注明（1994年职工与售房单位产权比例为7.8:2.2）。住用5年后，方可依法进入市场，在同等条件下原产权单位或市房管处有优先购买权，售房收入在补交土地出让金，按章交纳税费后，按个人单位的产权比例进行分配。
　　四、优惠政策
　　为逐步将住房推向市场，我市售房实行以下优惠政策，以鼓励职工早日买房，各项优惠将逐年减少。
　　㈠现住房优惠。1994年职工购买已租住的公有住房优惠售价3.1%，以后逐年减少，到2000年全部取消。
　　㈡利息折扣。购房原则上要一次性付清全部房款，凡一次性自费付清全部购房款者，1994年给予售价20%的利息折扣。
　　㈢工龄折扣。售房单位可根据购房职工夫妇双方建立住房公积金制度前的的工龄给予工龄折扣，1994年每平方米建筑面积每年工龄折扣2.77元。购房职工夫妇双方计算工龄折扣的时间按购房职工工龄乘以2计算，离退休职工按国家规定的离退休年龄乘以2计算。
　　㈣购房职工在所在单位同意代扣的前提下，可申请分期付款，首期付款不得低于全部房款的40%，余额分60个月等额付清，分期付款部分按月息的11.05‰计收利息，单位不得贴息。分期付款须将产权证书抵押在单位，直到还清价款后，才能领回。
　　㈤根据国家有关政策规定，职工首次购房，可免征契税、房产税、土地使用税，售房单位出售住房免征营业税，交易费按1%收取。
　　五、售房公式
　　部分产权购房售价=（标准价-工龄折扣）×（1-年折旧率×已竣工使用年限）×（1-现住房优惠）×（1+调节因素）×建筑面积
　　全部产权购房售价=[成本价×（1-年折旧率×已竣工使用年限）-工龄折扣] ×（1-现住房优惠）×（1+调节因素）×建筑面积
　　六、售房程序
　　个人申请—产权单位同意—报市房改办审批—市房屋交易所评估核价—房改办核准后发给《出售住房许可证》 —单位凭证办理公有住房买卖契约—到中心交房款—到交易所办理交易手续—公证—领取《房屋执照》。
　　七、售房资金管理
　　回收的售房款统一存到中心在房地产信贷部的专户中，由中心统一管理，专项用于住房建设和住房制度改革，国有出售收入按一定比例分别纳入城市、单位住房基金；其有住房出售收入，归单位所有，纳入单位住房基金。售后的使用接受市财政、审计、监察、人民银行等部门的监管。
　　八、楼房售后维修按《普兰店市楼房售后管理和维修暂行办法》执行。
　　九、职工在单位分房或动迁安置中，个人投资部分按当时市场价折算面积，产权为个人所有。
　　十、对1994年1月1日前，经市房改办批准出售的部分产有住房，其产权比例为8：2。购房职工可按照目前的成本继续购买属于单位的那部分产权后，产权归个人所有。
　　十一、对违反本《办法》有关规定的，要区别情况，严肃查处。
　　十二、本《办法》由市房改办负责解释，自公布之日起执行。原《普兰店市出售公有住房暂行办法》（普政发[1993]号文件）同时停止执行。