[以案说法]什么情况可以要求“双倍”赔偿

侯建文律师

【案情简介】
: {$ m4 ?9 x8 p7 W2 ^; L: W4 e案例一：2004年6月李女士与某开发商签订《商品房预售合同》，约定以54万的价格购买位于甘井子区的面积为108平某处商品房，双方约定开发商于2005年7月交房并办理产权，到了今年7月份开发商通知李女士收房，但对于办理房产证的事却闪烁其辞：要李女士再等等，李女士对此产生了怀疑，就委托律师进行调查，原来开发商为获得二期工程的启动资金，早在李女士购房前就已经将李女士所购的楼整体抵押给了银行并获取了贷款。
案例二：2003年6月王先生看好了一处位于市郊的刚开盘的商品房，当时与某开发商签订《商品房预售合同》，约定以每平2500元的价格购买该房，双方约定2005年4月交房，到了今年4月份，当王先生去小区收房时发现自己购买的房子内有人在大兴土木搞装修，王先生上前盘问才知道，开发商以每平3600元的价格又将该房卖给了别人。
/ @' M! F, p$ l  X$ e【律师说法】
辽宁国宸律师事务所的侯建文律师认为，以上两个案例的开发商已经构成了恶意违约或欺诈行为，并将导致合同被解除，对于购房者可以要求开发商返还已付房款及利息、赔偿损失，并可以请求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，也就是百姓通常所称的要求“双被赔偿”。
8 d* h4 a5 U% p9 W% h/ q我国的《消费者权益保护法》已经确立了惩罚性赔偿原则，《最高法院审理商品房纠纷案件的司法解释》明确规定了，商品房买卖合同中属于出卖人恶意违约和欺诈致使买受人无法取得房屋的五种情形可以适用惩罚性赔偿原则，即：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；(三)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；(四)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；(五)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。在此五种情形下，买受人除可请求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失外，并可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。应该说，这种规定有利于有效地制裁和遏制欺诈、恶意毁约等摒弃诚实信用原则、严重损害市场交易安全的行为，维护守约方的合法权益。
最后，律师建议，对于遭遇到类似经历的购房者，可以选择采用法律的手段，维护自己的合法权利。

侯建文律师

案例1简介：外地的张女士为了落户大连并让孩子上市内中学，根据户口政策以40万元现款向开发商买了一套商品房。签合同时，开发商王经理再三承诺能如期办出房产证，不会耽误落户和上学。但交房后由于开发商的原因，让张女士苦苦等了一年多也没有办出房证，可这时张女士为孩子上学不得已支出三千余元的借读费，她咨询律师应怎样索赔？
案例2简介：赵先生等几位购房户代表，近日来律师事务所向律师介绍：他们几个月前同开发商签订了购买某小区顶层楼房的商品房买卖合同，并且按照合同的约定分别交付了定金和购房款。可最近被告知购买的顶楼办不了房产证，原因是这顶层是开发商在规划审批之外擅自加建的。赵先生讲像他们这样的购房户在那个小区还有20多户，大家想知到开发商对此应承担什么责任？
律师说法：房地产专业律师立忠明、侯建文认为：老百姓买房子要的就是一个房产证，没有它心里不塌实。开发商如果不讲诚信办证违约或进行欺诈行为，均应依法承担民事责任。根据法律规定，商品房买受人在合同约定的期限；或是买期房的在交房之日起90天；或是买现房的在签订合同之日起90天。未能取得房产证书的，除双方有特别约定外，出卖人应当承担违约责任，支付违约金或赔偿损失。如果没有约定违约金或难以计算损失的，可以按照已付购房款总数，参照银行计收逾期贷款利息标准计算。当在合同约定或法律规定的期限届满后超过一年，由于开发商的原因，买受人仍无法办理房产证的，买受人可以起诉，请求法院判决解除合同和赔偿损失。案例1的张女士如果不想解除合同，可要求开发商支付违约金及赔偿为孩子上学多支付的借读费等经济损失。
    法律还规定如果出卖人在订立合同时故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明，导致合同无效或被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。案例2中的开发商属于以上故意隐瞒无预售许可的情形，所以那20多户购房者均可要求“双倍”赔付。除非在起诉前开发商拿到预售许可，当然那也就能办出房产证了。最后，房地产专业律师提醒大家：市场如战场，知法免受伤。