二手房居间过程中的独家代理收费问题

苦竹居士

我是我市中介公司的客户服务人员，前天，一位买方客户找到我说：“你们公司有欺诈行为，多收我的代理费，按照物价局的规定我有权少交代理费，并告知物价局给你们罚款。。。。”并扬言说有媒体方面的朋友，要立刻解决，否则给予曝光。针对这个问题，我接手后且了解的情况是：
1、与买方一起见卖方，三方同面了解是否是独家代理售房：卖方说只委托我公司一家代理，但是并没有签订独家代理协议；
2、实际合同内约定的买方的代理费金额是成交价格的2.86％没有超过独家代理收费的标准3％；
3、房主的房子在出租，房内有住户。签约后买方在另一家中介公司网站看到该房屋在销售并拍下网页图片，以此说明该房非我公司独家代理，问及房主原因，房主回答不知情，没有委托过，只委托过该公司出租过房子（有协议）；
4、因为房主着急用钱且不在本市居住，来回不方便，本着以客户为重，经过协商我们公司同意将代理费降低标准收费至2.5％，但是前提是我们是独家代理的该房，并不是因为不是独家代理才降低收费。结果买方不领情，坚持该房是多家代理并要求在0.5～2.5之间协商，并且最高只承受1％交付代理费。后来没有达成协议，买方没有履行合同义务并且投诉到相关部门。
5、经相关部门调查，登出销售该房的另外的中介公司没有得到房主本人的许可销售房屋，没有委托出售房屋的相关协议，只是找到当初的《委托出租协议》。相关部门也亲自与房主联系，房主写了一份独家委托出售房屋的说明书证明我公司是独家委托销售该房。

请问：
1、关于“独家委托售房”监管部门要求必须要有《独家委托售房协议》么？（那种协议一般是由中介公司限制房主多家委托而签订的，自己拟定的，没有统一的格式文本。）我们没有协议是否就代表着不是独家代理？
2、我们有权利按2.86％收费么？
3、那张网页照片是不是不足以证明该房是多家代理？
4、买方要求：代理费的问题不解决合同无法履行，要求延期，房主不同意，因为急用钱，因为代理费与房主无关，买方是否应继续履行合同义务？
5、那份房主亲笔书写的“独家委托售房的说明”是否具有独家代理的有效证据？
6、如果买方找到媒体的朋友，不分青红皂白的一通曝光，影响了我公司的名誉，我公司是否可以以“侵害我公司名誉权”起诉她？

麻烦你们，谢谢！谢谢！:)

徐立新律师

1、如果是独家代理应当有独家委托售房协议，该协议可以证明是独家委托代理，如果房主事前可以给你提供证明并且也没有委托其他中介卖房，则该证明应当是有效的；
2、如果是独家代理协议，收费标准应当在与买方的中介合同中明确约定，2.86％符合大连独家代理收费的标准；
3、本案主要争议是关于是否属于独家代理而涉及费用多少产生的争议，如果协商不成，可以提起民事诉讼，房主亲笔书写的“独家委托售房的说明”具有证据效力，除非买方有其他证据足以推翻该证据；
4、如果媒体报道与实际不符，侵犯了你公司的名誉，可以依法提起诉讼。但媒介报道时通常不会具体提到你单位的名称。
5、具体需要根据实际提供的资料及情况确定。

苦竹居士

非常的感谢！