土地登记办法

王希胜律师 · 发表于 2008-3-4 11:45:24

国土资源部令第 40 号

《土地登记办法》，已经2007年11月28日国土资源部第5次部务会议审议通过，现予公布，自2008年2月1日起施行。

部长徐绍史

二○○七年十二月三十日

第一章总则

第一条为规范土地登记行为，保护土地权利人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》，制定本办法。

第二条本办法所称土地登记，是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。

前款规定的国有土地使用权，包括国有建设用地使用权和国有农用地使用权；集体土地使用权，包括集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权（不含土地承包经营权）。

第三条土地登记实行属地登记原则。

申请人应当依照本办法向土地所在地的县级以上人民政府国土资源行政主管部门提出土地登记申请，依法报县级以上人民政府登记造册，核发土地权利证书。但土地抵押权、地役权由县级以上人民政府国土资源行政主管部门登记，核发土地他项权利证明书。

跨县级行政区域使用的土地，应当报土地所跨区域各县级以上人民政府分别办理土地登记。

在京中央国家机关使用的土地，按照《在京中央国家机关用地土地登记办法》的规定执行。

第四条国家实行土地登记人员持证上岗制度。从事土地权属审核和登记审查的工作人员，应当取得国务院国土资源行政主管部门颁发的土地登记上岗证书。

第二章一般规定

第五条土地以宗地为单位进行登记。

宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间。

第六条土地登记应当依照申请进行，但法律、法规和本办法另有规定的除外。

第七条土地登记应当由当事人共同申请，但有下列情形之一的,可以单方申请：

（一）土地总登记；

（二）国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权的初始登记；

（三）因继承或者遗赠取得土地权利的登记；

（四）因人民政府已经发生法律效力的土地权属争议处理决定而取得土地权利的登记；

（五）因人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的法律文书而取得土地权利的登记；

（六）更正登记或者异议登记；

（七）名称、地址或者用途变更登记；

（八）土地权利证书的补发或者换发；

（九）其他依照规定可以由当事人单方申请的情形。

第八条两个以上土地使用权人共同使用一宗土地的，可以分别申请土地登记。

第九条申请人申请土地登记，应当根据不同的登记事项提交下列材料：

（一）土地登记申请书；

（二）申请人身份证明材料；

（三）土地权属来源证明；

（四）地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标；

（五）地上附着物权属证明；

（六）法律法规规定的完税或者减免税凭证；

（七）本办法规定的其他证明材料。

前款第（四）项规定的地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标，可以委托有资质的专业技术单位进行地籍调查获得。

申请人申请土地登记，应当如实向国土资源行政主管部门提交有关材料和反映真实情况，并对申请材料实质内容的真实性负责。

第十条未成年人的土地权利，应当由其监护人代为申请登记。申请办理未成年人土地登记的，除提交本办法第九条规定的材料外，还应当提交监护人身份证明材料。

第十一条委托代理人申请土地登记的，除提交本办法第九条规定的材料外，还应当提交授权委托书和代理人身份证明。

代理境外申请人申请土地登记的，授权委托书和被代理人身份证明应当经依法公证或者认证。

第十二条对当事人提出的土地登记申请，国土资源行政主管部门应当根据下列情况分别作出处理：

（一）申请登记的土地不在本登记辖区的，应当当场作出不予受理的决定，并告知申请人向有管辖权的国土资源行政主管部门申请；

（二）申请材料存在可以当场更正的错误的，应当允许申请人当场更正；

（三）申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场或者在五日内一次告知申请人需要补正的全部内容；

（四）申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理土地登记申请。

第十三条国土资源行政主管部门受理土地登记申请后，认为必要的，可以就有关登记事项向申请人询问，也可以对申请登记的土地进行实地查看。

第十四条国土资源行政主管部门应当对受理的土地登记申请进行审查，并按照下列规定办理登记手续：

（一）根据对土地登记申请的审核结果，以宗地为单位填写土地登记簿；

（二）根据土地登记簿的相关内容，以权利人为单位填写土地归户卡；

（三）根据土地登记簿的相关内容，以宗地为单位填写土地权利证书。对共有一宗土地的，应当为两个以上土地权利人分别填写土地权利证书。

国土资源行政主管部门在办理土地所有权和土地使用权登记手续前，应当报经同级人民政府批准。

第十五条土地登记簿是土地权利归属和内容的根据。土地登记簿应当载明下列内容：

（一）土地权利人的姓名或者名称、地址；

（二）土地的权属性质、使用权类型、取得时间和使用期限、权利以及内容变化情况；

（三）土地的坐落、界址、面积、宗地号、用途和取得价格；

（四）地上附着物情况。

土地登记簿应当加盖人民政府印章。

土地登记簿采用电子介质的，应当每天进行异地备份。

第十六条土地权利证书是土地权利人享有土地权利的证明。

土地权利证书记载的事项，应当与土地登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明土地登记簿确有错误外，以土地登记簿为准。

第十七条土地权利证书包括：

（一）国有土地使用证；

（二）集体土地所有证；

（三）集体土地使用证；

（四）土地他项权利证明书。

国有建设用地使用权和国有农用地使用权在国有土地使用证上载明；集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权在集体土地使用证上载明；土地抵押权和地役权可以在土地他项权利证明书上载明。

土地权利证书由国务院国土资源行政主管部门统一监制。

第十八条有下列情形之一的，不予登记：

（一）土地权属有争议的；

（二）土地违法违规行为尚未处理或者正在处理的；

（三）未依法足额缴纳土地有偿使用费和其他税费的；

（四）申请登记的土地权利超过规定期限的；

（五）其他依法不予登记的。

不予登记的，应当书面告知申请人不予登记的理由。

第十九条国土资源行政主管部门应当自受理土地登记申请之日起二十日内，办结土地登记审查手续。特殊情况需要延期的，经国土资源行政主管部门负责人批准后，可以延长十日。

第二十条土地登记形成的文件资料，由国土资源行政主管部门负责管理。

土地登记申请书、土地登记审批表、土地登记归户卡和土地登记簿的式样，由国务院国土资源行政主管部门规定。

第三章土地总登记

第二十一条本办法所称土地总登记，是指在一定时间内对辖区内全部土地或者特定区域内土地进行的全面登记。

第二十二条土地总登记应当发布通告。通告的主要内容包括：

（一）土地登记区的划分；

（二）土地登记的期限；

（三）土地登记收件地点；

（四）土地登记申请人应当提交的相关文件材料；

（五）需要通告的其他事项。

第二十三条对符合总登记要求的宗地，由国土资源行政主管部门予以公告。公告的主要内容包括：

（一）土地权利人的姓名或者名称、地址；

（二）准予登记的土地坐落、面积、用途、权属性质、使用权类型和使用期限；

（三）土地权利人及其他利害关系人提出异议的期限、方式和受理机构；

（四）需要公告的其他事项。

第二十四条公告期满，当事人对土地总登记审核结果无异议或者异议不成立的，由国土资源行政主管部门报经人民政府批准后办理登记。

第四章初始登记

第二十五条本办法所称初始登记，是指土地总登记之外对设立的土地权利进行的登记。

第二十六条依法以划拨方式取得国有建设用地使用权的，当事人应当持县级以上人民政府的批准用地文件和国有土地划拨决定书等相关证明材料，申请划拨国有建设用地使用权初始登记。

新开工的大中型建设项目使用划拨国有土地的，还应当提供建设项目竣工验收报告。

第二十七条依法以出让方式取得国有建设用地使用权的，当事人应当在付清全部国有土地出让价款后，持国有建设用地使用权出让合同和土地出让价款缴纳凭证等相关证明材料，申请出让国有建设用地使用权初始登记。

第二十八条划拨国有建设用地使用权已依法转为出让国有建设用地使用权的，当事人应当持原国有土地使用证、出让合同及土地出让价款缴纳凭证等相关证明材料，申请出让国有建设用地使用权初始登记。

第二十九条依法以国有土地租赁方式取得国有建设用地使用权的，当事人应当持租赁合同和土地租金缴纳凭证等相关证明材料，申请租赁国有建设用地使用权初始登记。

第三十条依法以国有土地使用权作价出资或者入股方式取得国有建设用地使用权的，当事人应当持原国有土地使用证、土地使用权出资或者入股批准文件和其他相关证明材料，申请作价出资或者入股国有建设用地使用权初始登记。

第三十一条以国家授权经营方式取得国有建设用地使用权的，当事人应当持原国有土地使用证、土地资产处置批准文件和其他相关证明材料，申请授权经营国有建设用地使用权初始登记。

第三十二条农民集体土地所有权人应当持集体土地所有权证明材料，申请集体土地所有权初始登记。

第三十三条依法使用本集体土地进行建设的，当事人应当持有批准权的人民政府的批准用地文件，申请集体建设用地使用权初始登记。

第三十四条集体土地所有权人依法以集体建设用地使用权入股、联营等形式兴办企业的，当事人应当持有批准权的人民政府的批准文件和相关合同，申请集体建设用地使用权初始登记。

第三十五条依法使用本集体土地进行农业生产的，当事人应当持农用地使用合同，申请集体农用地使用权初始登记。

第三十六条依法抵押土地使用权的，抵押权人和抵押人应当持土地权利证书、主债权债务合同、抵押合同以及相关证明材料，申请土地使用权抵押登记。

同一宗地多次抵押的，以抵押登记申请先后为序办理抵押登记。

符合抵押登记条件的，国土资源行政主管部门应当将抵押合同约定的有关事项在土地登记簿和土地权利证书上加以记载，并向抵押权人颁发土地他项权利证明书。申请登记的抵押为最高额抵押的，应当记载所担保的最高债权额、最高额抵押的期间等内容。

第三十七条在土地上设定地役权后，当事人申请地役权登记的，供役地权利人和需役地权利人应当向国土资源行政主管部门提交土地权利证书和地役权合同等相关证明材料。

符合地役权登记条件的，国土资源行政主管部门应当将地役权合同约定的有关事项分别记载于供役地和需役地的土地登记簿和土地权利证书，并将地役权合同保存于供役地和需役地的宗地档案中。

供役地、需役地分属不同国土资源行政主管部门管辖的，当事人可以向负责供役地登记的国土资源行政主管部门申请地役权登记。负责供役地登记的国土资源行政主管部门完成登记后，应当通知负责需役地登记的国土资源行政主管部门，由其记载于需役地的土地登记簿。

第五章变更登记

第三十八条本办法所称变更登记，是指因土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名或者名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记。

第三十九条依法以出让、国有土地租赁、作价出资或者入股方式取得的国有建设用地使用权转让的，当事人应当持原国有土地使用证和土地权利发生转移的相关证明材料，申请国有建设用地使用权变更登记。

第四十条因依法买卖、交换、赠与地上建筑物、构筑物及其附属设施涉及建设用地使用权转移的，当事人应当持原土地权利证书、变更后的房屋所有权证书及土地使用权发生转移的相关证明材料，申请建设用地使用权变更登记。涉及划拨土地使用权转移的，当事人还应当提供有批准权人民政府的批准文件。

第四十一条因法人或者其他组织合并、分立、兼并、破产等原因致使土地使用权发生转移的，当事人应当持相关协议及有关部门的批准文件、原土地权利证书等相关证明材料，申请土地使用权变更登记。

第四十二条因处分抵押财产而取得土地使用权的，当事人应当在抵押财产处分后，持相关证明文件，申请土地使用权变更登记。

第四十三条土地使用权抵押期间，土地使用权依法发生转让的，当事人应当持抵押权人同意转让的书面证明、转让合同及其他相关证明材料，申请土地使用权变更登记。

已经抵押的土地使用权转让后，当事人应当持土地权利证书和他项权利证明书，办理土地抵押权变更登记。

第四十四条经依法登记的土地抵押权因主债权被转让而转让的，主债权的转让人和受让人可以持原土地他项权利证明书、转让协议、已经通知债务人的证明等相关证明材料，申请土地抵押权变更登记。

第四十五条因人民法院、仲裁机构生效的法律文书或者因继承、受遗赠取得土地使用权，当事人申请登记的，应当持生效的法律文书或者死亡证明、遗嘱等相关证明材料，申请土地使用权变更登记。

权利人在办理登记之前先行转让该土地使用权或者设定土地抵押权的，应当依照本办法先将土地权利申请登记到其名下后，再申请办理土地权利变更登记。

第四十六条已经设定地役权的土地使用权转移后，当事人申请登记的，供役地权利人和需役地权利人应当持变更后的地役权合同及土地权利证书等相关证明材料，申请办理地役权变更登记。

第四十七条土地权利人姓名或名称、地址发生变化的，当事人应当持原土地权利证书等相关证明材料，申请姓名或者名称、地址变更登记。

第四十八条土地的用途发生变更的，当事人应当持有关批准文件和原土地权利证书，申请土地用途变更登记。

土地用途变更依法需要补交土地出让价款的，当事人还应当提交已补交土地出让价款的缴纳凭证。

第六章注销登记

第四十九条本办法所称注销登记，是指因土地权利的消灭等而进行的登记。

第五十条有下列情形之一的，可直接办理注销登记：

（一）依法收回的国有土地；

（二）依法征收的农民集体土地；

（三）因人民法院、仲裁机构的生效法律文书致使原土地权利消灭，当事人未办理注销登记的。

第五十一条因自然灾害等原因造成土地权利消灭的，原土地权利人应当持原土地权利证书及相关证明材料，申请注销登记。

第五十二条非住宅国有建设用地使用权期限届满，国有建设用地使用权人未申请续期或者申请续期未获批准的，当事人应当在期限届满前十五日内，持原土地权利证书，申请注销登记。

第五十三条已经登记的土地抵押权、地役权终止的，当事人应当在该土地抵押权、地役权终止之日起十五日内，持相关证明文件，申请土地抵押权、地役权注销登记。

第五十四条当事人未按照本办法第五十一条、第五十二条和第五十三条的规定申请注销登记的，国土资源行政主管部门应当责令当事人限期办理；逾期不办理的，进行注销公告，公告期满后可直接办理注销登记。

第五十五条土地抵押期限届满，当事人未申请土地使用权抵押注销登记的，除设定抵押权的土地使用权期限届满外，国土资源行政主管部门不得直接注销土地使用权抵押登记。

第五十六条土地登记注销后，土地权利证书应当收回；确实无法收回的，应当在土地登记簿上注明，并经公告后废止。

第七章其他登记

第五十七条本办法所称其他登记，包括更正登记、异议登记、预告登记和查封登记。

第五十八条国土资源行政主管部门发现土地登记簿记载的事项确有错误的，应当报经人民政府批准后进行更正登记，并书面通知当事人在规定期限内办理更换或者注销原土地权利证书的手续。当事人逾期不办理的，国土资源行政主管部门报经人民政府批准并公告后，原土地权利证书废止。

更正登记涉及土地权利归属的，应当对更正登记结果进行公告。

第五十九条土地权利人认为土地登记簿记载的事项错误的，可以持原土地权利证书和证明登记错误的相关材料，申请更正登记。

利害关系人认为土地登记簿记载的事项错误的，可以持土地权利人书面同意更正的证明文件，申请更正登记。

第六十条土地登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。

对符合异议登记条件的，国土资源行政主管部门应当将相关事项记载于土地登记簿，并向申请人颁发异议登记证明，同时书面通知土地登记簿记载的土地权利人。

异议登记期间，未经异议登记权利人同意，不得办理土地权利的变更登记或者设定土地抵押权。

第六十一条有下列情形之一的，异议登记申请人或者土地登记簿记载的土地权利人可以持相关材料申请注销异议登记：

（一）异议登记申请人在异议登记之日起十五日内没有起诉的；

（二）人民法院对异议登记申请人的起诉不予受理的；

（三）人民法院对异议登记申请人的诉讼请求不予支持的。

异议登记失效后，原申请人就同一事项再次申请异议登记的，国土资源行政主管部门不予受理。

第六十二条当事人签订土地权利转让的协议后，可以按照约定持转让协议申请预告登记。

对符合预告登记条件的，国土资源行政主管部门应当将相关事项记载于土地登记簿，并向申请人颁发预告登记证明。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行土地登记之日起三个月内当事人未申请土地登记的，预告登记失效。

预告登记期间，未经预告登记权利人同意，不得办理土地权利的变更登记或者土地抵押权、地役权登记。

第六十三条国土资源行政主管部门应当根据人民法院提供的查封裁定书和协助执行通知书，报经人民政府批准后将查封或者预查封的情况在土地登记簿上加以记载。

第六十四条国土资源行政主管部门在协助人民法院执行土地使用权时，不对生效法律文书和协助执行通知书进行实体审查。国土资源行政主管部门认为人民法院的查封、预查封裁定书或者其他生效法律文书错误的，可以向人民法院提出审查建议，但不得停止办理协助执行事项。

第六十五条对被执行人因继承、判决或者强制执行取得，但尚未办理变更登记的土地使用权的查封，国土资源行政主管部门依照执行查封的人民法院提交的被执行人取得财产所依据的继承证明、生效判决书或者执行裁定书及协助执行通知书等，先办理变更登记手续后，再行办理查封登记。

第六十六条土地使用权在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记。

第六十七条两个以上人民法院对同一宗土地进行查封的，国土资源行政主管部门应当为先送达协助执行通知书的人民法院办理查封登记手续，对后送达协助执行通知书的人民法院办理轮候查封登记，并书面告知其该土地使用权已被其他人民法院查封的事实及查封的有关情况。

轮候查封登记的顺序按照人民法院送达协助执行通知书的时间先后进行排列。查封法院依法解除查封的，排列在先的轮候查封自动转为查封；查封法院对查封的土地使用权全部处理的，排列在后的轮候查封自动失效；查封法院对查封的土地使用权部分处理的，对剩余部分，排列在后的轮候查封自动转为查封。

预查封的轮候登记参照本条第一款和第二款的规定办理。

第六十八条查封、预查封期限届满或者人民法院解除查封的，查封、预查封登记失效，国土资源行政主管部门应当注销查封、预查封登记。

第六十九条对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权，在查封、预查封期间，不得办理土地权利的变更登记或者土地抵押权、地役权登记。

第八章土地权利保护

第七十条依法登记的国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

第七十一条县级以上人民政府国土资源行政主管部门应当加强土地登记结果的信息系统和数据库建设，实现国家和地方土地登记结果的信息共享和异地查询。

第七十二条国家实行土地登记资料公开查询制度。土地权利人、利害关系人可以申请查询土地登记资料，国土资源行政主管部门应当提供。

土地登记资料的公开查询，依照《土地登记资料公开查询办法》的规定执行。

第九章法律责任

第七十三条当事人伪造土地权利证书的，由县级以上人民政府国土资源行政主管部门依法没收伪造的土地权利证书；情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七十四条国土资源行政主管部门工作人员在土地登记工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第十章附则

第七十五条经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责土地和房屋登记工作的，其房地产登记中有关土地登记的内容应当符合本办法的规定，其房地产权证书的内容和式样应当报国务院国土资源行政主管部门核准。

第七十六条土地登记中依照本办法需要公告的，应当在人民政府或者国土资源行政主管部门的门户网站上进行公告。

第七十七条土地权利证书灭失、遗失的，土地权利人应当在指定媒体上刊登灭失、遗失声明后，方可申请补发。补发的土地权利证书应当注明“补发”字样。

第七十八条本办法自2008年2月1日起施行。

王希胜律师 · 发表于 2008-3-4 11:45:55

国土资源部政策法规司司长王守智就《土地登记办法》答记者问

来源：国土资源报

2008年01月04日

《土地登记办法》将于2008年2月1日起正式实施。作为《物权法》实施之后的一部有关不动产登记的部门规章，该《办法》的出台，广受社会瞩目。《土地登记办法》究竟对土地登记作出了怎样的规范？新规定将对政府机关、土地权益人以及土地市场发展带来怎样的影响？日前，记者就相关问题采访了国土资源部政策法规司司长王守智。

记者：土地登记制度是我国《土地管理法》确立的一项重要法律制度。据了解，早在10多年前，我国就有了规范和指导土地登记的规范性文件《土地登记规则》，多年来在实践中也得到了较为充分的应用。为什么今天还要出台《土地登记办法》？

王守智：《土地登记办法》的出台有这样几个背景。

一是贯彻落实《物权法》中不动产登记有关规定的需要。2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议审议通过的《物权法》，确定了包括土地登记在内的不动产登记的基本制度，对不动产统一登记、更正登记、异议登记、预告登记、登记赔偿、登记收费等作了规定，对土地登记程序、方法等提出了新的要求。贯彻落实《物权法》不动产登记规定，有待国家出台不动产登记法规。但考虑到不动产登记法规的出台还需要一段时间，在这段时间内，为进一步规范土地登记行为，依法保护当事人的合法土地权益，我部根据《物权法》中有关不动产登记的规定，在对《土地登记规则》进行补充、修改和完善的基础上，出台了《土地登记办法》。

二是现行土地登记规范性文件的法律层级不够。此前作为土地登记工作依据的《土地登记规则》，是原国家土地管理局以规范性文件的形式下发的，并没有上升到法律的层面。这在实际工作中，产生了一些问题。近年来，随着我国社会主义市场经济的发展，土地的资产价值日益显化，对土地财产权益的保护提上了日程。我国原有的土地登记规范性文件，有必要提高法律效力层级，才能进一步发挥土地产权保护的效力。

三是《土地登记规则》需要修改完善。《土地登记规则》由原国家土地管理局1989年颁布实施，1995年进行了修订，多年来一直作为我国开展土地登记工作的依据，对建立完善我国土地登记制度、促进国土资源管理和经济社会发展起到了重要作用。但是随着我国土地法律体系的完善和土地使用制度改革的深入，社会经济发展对保护土地物权的要求越来越高，《土地登记规则》的部分条款已不能适应当前工作的需要，需要进行修改完善。

记者：有人曾作过统计，在《物权法》中，一半以上的条文涉及土地管理，其中直接与土地登记相关的有25条，“登记”的字样共出现了108次，可见登记在财产权保护中占据了多么重要的地位。《土地登记办法》可以说是《物权法》直接催生的产物。请简要介绍一下《土地登记办法》的制定依据、主要内容。

王守智：《土地登记办法》是根据《物权法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》和《土地管理法实施条例》制定的。《土地登记办法》共十章78条，主要对土地登记的概念、原则、效力、类型、内容、程序以及土地登记各项基本制度等作出了明确规定。

主要内容包括:对土地登记、宗地等有关概念进行了明确；对土地登记进行了重新分类，土地登记分为“土地总登记”、“初始登记”、“变更登记”、“注销登记”及“其他登记”，其中“其他登记”又包括“更正登记”、“异议登记”、“预告登记”、“查封登记”等；对土地登记的权利名称与《物权法》进行了衔接；明确规定土地登记实行属地登记的原则；对当事人申请土地登记的方式和提交的申请材料进行了明确；明确了登记机关的职责，对土地登记的程序、土地登记资料的保管、土地登记人员的责任进行了规定；对土地登记公告进行了规定；明确规定了土地登记的基本制度，包括土地登记人员持证上岗制度、土地登记资料公开查询制度等；对土地权利保护进行了明确规定，依法登记的国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

记者：我们知道，土地登记制度是政府以国家的公信力来保护土地权益人合法权益、维护土地市场交易安全的基本制度，于社稷于民生，土地登记制度的影响都是很大的。相对于人们熟悉的《土地登记规则》，《土地登记办法》作了哪些重大修改？这种修改坚持了怎样的原则？这种变化对于政府机关和普通百姓意味着什么？

王守智：在《土地登记办法》起草的过程中，我们坚持了三个原则：一是依法的原则。严格依据《物权法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》和《土地管理法实施条例》等一系列法律法规制定，删除了与《物权法》规定不一致的条款。二是保持连续性的原则。尽量不打破多年实践中已经形成的，并被证明为科学可行的土地登记制度，确保土地登记工作的连续性，减少因为修改法律而带来的执行上的成本。三是完善创新的原则。对地方在长期土地登记工作实践中摸索出的好的经验、做法，进行了归纳、吸收，如增加了换证、补证以及查封登记等新的内容规定。

应当说，《土地登记办法》在原有《土地登记规则》的基础上，作了较大修改，其中最主要的改动体现在以下几方面：

一是登记的效力。进一步重申了《物权法》关于土地登记物权公示的民事作用。过去，土地登记更多地被看作是行政管理的一种手段，而现在，《土地登记办法》明确规定，土地登记是土地物权公示行为，应当依照申请进行。《办法》删除了《土地登记规则》中关于证书查验、申报地价、不登记按非法占地、违法占地处理等的规定，明确了依法转让土地的时候，不登记没有法律效力，继承和赠予时，不用登记也产生效力，但再转让时必须进行登记。这些都使土地登记的民事作用得到强化。

二是登记的分类。重新划分了土地登记分类，使土地登记类型更加科学。过去《土地登记规则》的分类较粗略，只分为初始土地登记和变更土地登记两大类，其中变更土地登记又包括土地使用权、所有权和土地他项权利设定登记，土地使用权、所有权和土地他项权利变更登记，名称、地址和土地用途变更登记，注销土地登记等。地方在实践中反映初始土地登记和设定登记不易区分，对设定登记属变更登记难以理解，因此《土地登记办法》将土地登记分为“总登记”、“初始登记”、“转移登记”、“注销登记”及“其他登记”。“其他登记”又包括“更正登记”、“异议登记”、“预告登记”、“查封登记”等。其中，“异议登记”、“预告登记”、“查封登记”和“地役权的登记”都是新增加的土地登记类型，体现了《物权法》的新规定。

三是登记的程序。过去土地登记的程序是：申请→地籍调查→权属审核→注册登记→颁发证书。地籍调查是登记机关的一项重要职责。而《土地登记办法》根据《物权法》的规定，对土地登记的程序进行了新的规定。按照新规定，当事人在申请登记时，就须提交权属证明和不动产界址、面积等必要材料。而且《土地登记办法》明确规定“申请人提交的地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标，可以委托有资质的专业技术单位进行地籍调查获得”。这意味着，过去由行政机关包办的地籍调查测绘等事务，不再是行政机关的分内之事，土地登记必需的相关资料要由申请者自我提供，即自我举证。显然，这种做法更能够提高工作效率、优化行政机关办事程序，更有利于政企分开、依法行政，有利于解决老百姓办证难的难题。

四是登记的规范化。针对《土地登记规则》中不适应实际工作需要的条款，《土地登记办法》作了删改、补充和完善，保证土地登记操作更加规范。如区分了共同申请和单独申请的情形，区别了登记机关依职权和土地权利人、利害关系人依申请进行更正登记的情形，增加了换证、补证、查封登记等规定，明确了不予登记的几种情形，明确了办理时限，同时将土地登记资料公开查询、土地登记人员持证上岗、登记结果汇交等好的制度做法统统纳入，保证了土地登记规范化的同时，更加便民、利民。

五是突出了对土地权利的保护。将土地权利保护作为专门一章作出规定，明确规定依法登记的国有土地使用权、集体土地所有权和集体土地使用权、土地抵押权、地役权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。同时，为保护土地权利人的合法权利，为社会提供准确的土地登记信息，规定了县级以上人民政府国土资源行政主管部门应当加强土地登记结果的信息系统和数据库建设，实现国家和地方土地登记结果的信息共享和异地查询。

记者：《物权法》规定了不动产统一登记的基本原则，但现实中，不动产登记法规的出台尚待时日。在这个法律真空期，作为部门规章的《土地登记办法》，对不动产登记会产生怎样的影响？它在贯彻实施《物权法》有关不动产登记的规定方面作了哪些衔接？

王守智：《物权法》是我国的民事基本法律，对我国的土地物权制度乃至国土资源管理事业产生重大而深远的影响。其中关于不动产登记规定的条文，确定了我国不动产登记的根本制度，将为制定《不动产登记法》奠定基础，决定我国不动产登记的发展趋势和方向，也决定我国土地登记制度的未来发展方向。

我部出台《土地登记办法》，严格遵照依法的原则，与《物权法》的规定保持一致。比如，增加了预告登记、异议登记、地役权登记等登记类型并细化了这些登记类型的内容与程序，删除了《土地登记规则》中关于证书查验、申报地价、不登记按非法占地、违法占地处理等的规定，修改了与《物权法》不相符的关于申请人提交的资料、更正登记等内容等。

在一些具体规定上，我们注意与《物权法》保持衔接：

一是关于登记的土地权利名称。《土地登记办法》涉及的土地权利，既涉及《物权法》规定的集体土地所有权、建设用地使用权、宅基地使用权、抵押权、地役权，也涉及土地管理相关法律法规规定的农用地使用权等。建设用地使用权按土地所有权可分为国有建设用地使用权、集体建设用地使用权。农用地使用权分为国有农用地使用权、集体农用地使用权。为保持土地权利名称的连续性，同时也体现与《物权法》和土地管理相关法律法规规定的土地权利的衔接，《土地登记办法》使用的土地权利名称为国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权等，并在有关条款中对上述土地权利的内涵进行了解释，即国有土地使用权，包括国有建设用地使用权和国有农用地使用权；集体土地使用权，包括集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权（不含土地承包经营权）。

二是关于土地证书。为保持土地证书的连续性，避免土地证书过多不易管理的问题，《土地登记办法》根据土地权利的主要种类，规定土地证书分为国有土地使用证、集体土地所有证、集体土地使用证以及土地他项权利证明书四种。同时，规定了“国有建设用地使用权和国有农用地使用权在国有土地使用证上载明；集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权在集体土地使用证上载明”，以在土地证书上体现与《物权法》和土地相关法律法规规定的土地权利的衔接。

记者：土地登记工作关系到土地市场交易安全，关系到土地权利人的权益保障，对经济社会发展影响重大。目前我国这项工作基础怎样？为确保《土地登记办法》的有效实施，国土资源部门将采取哪些措施？

王守智：经过多年努力，我国土地登记工作已经具备了相当工作基础，建立了完整的规章、制度和技术规程，健全了各级登记机构，土地登记覆盖率大幅提高，为保护土地资产，保障权利人合法权益，促进经济社会平稳、健康发展发挥了不可或缺的物权保障作用。统计数字显示，目前，我国国有土地使用权登记率已达86％，集体土地所有权登记率已达53％，集体建设用地使用权（包括宅基地使用权）登记率已达73％。

《土地登记办法》的出台，为进一步提高我国土地登记覆盖面、加强土地产权保护提供了契机。但再好的法律法规，也需要通过落实才能生效。下一步，我们要在系统内全力以赴抓好《土地登记办法》的贯彻实施，部里将出台专门文件，对各级国土资源管理部门严格遵照《土地登记办法》规定做好土地登记工作，提出具体要求。在此基础上，我们还将重点抓好四项工作：一是在全系统大张旗鼓地组织学习和宣传《物权法》和《土地登记办法》；二是加强培训工作，部里计划举办全国地籍处长培训班，对《土地登记办法》进行专门培训，提高土地登记人员的业务素质。三是要进一步加强土地登记规范化建设，配合《办法》实施，部里将设计出台新的土地登记表册卡簿，提高土地登记质量，保证土地登记结果的准确性和权威性。四是要进一步采取措施，提高土地登记效率，加快土地登记发证进度，扩大土地登记覆盖面。

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