关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知

王希胜律师

中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知
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　　银发〔2007〕452号

( H+ F, S9 Y  {; a& ~+ F8 K, Z　　中国人民银行上海总部,各分行、营业管理部,各省会(首府)城市中心支行、副省级城市中心支行,各银监局,各国有商业银行、股份制商业银行：

$ h+ c- H  p% T( j　　为进一步贯彻落实《中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(银发〔2007〕359号，以下简称《通知》)，依据国家住房消费政策和相关规定，现就执行《通知》第三部分“严格住房消费贷款管理”中的有关问题补充通知如下：
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7 Y/ s0 A3 |8 t$ T* I　　一、以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数。
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; H% ~8 Q8 ]5 C2 {- t8 f0 _　　二、对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，但借款人应当提供当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。当地人均住房平均水平以统计部门公布上年度数据为准。其他均按第二套房贷执行。

- ~& d' B0 Q4 S- ]% w  z3 [　　三、已利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款的，按前款规定执行。
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　　四、商业银行应切实履行告知义务，要求借款人按诚信原则提交真实的房产、收入、户籍、税收等证明材料。凡发现填报虚假信息、提供虚假证明的，所有商业银行都不得受理其信贷申请。对于出具虚假收入证明并已被查实的单位，所有商业银行不得再采信其证明。对发生上述情况的借款人和单位，商业银行应及时向其所在地银行业协会报告，由银行业协会负责收集上述信息并予以通报，监管部门列入重点检查内容。

　　各商业银行应根据《通知》及本补充通知精神，制定具体实施细则，并向中国人民银行、中国银行业监督管理委员会报备。
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3 p, K2 _, N* j$ w9 ^5 h/ x% t　　请中国人民银行上海总部，各分行、营业管理部、省会(首府)城市中心支行，各省(自治区、直辖市)银监局将本通知联合转发至辖区内城市商业银行、农村商业银行、农村合作银行、城乡信用社及外资银行。
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, C" X" O1 {7 G: T! k. Q　　中国人民银行 中国银行业监督管理委员会
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5 @) d! E% m( A5 f' H2 T" K" |　　二〇〇七年十二月五日

王希胜律师

央行银监会发补充通知　明确第二套房贷认定标准
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    新华社北京１２月１１日电（记者安蓓、王宇）中国人民银行、中国银行业监督管理委员会近日联合下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，明确了以家庭为单位认定借款人房贷次数，严格住房消费贷款管理。
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    人民银行、银监会有关负责人１１日就房贷认定标准等相关细则回答了记者提问。

9 e! [5 v- ^+ i% X- U: u; G    问：为何再出细则？

    答：９月２７日，人民银行和银监会联合发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，从严格房地产开发贷款管理、住房消费贷款管理和商业用房贷款管理等方面进一步加强了对商业性房地产信贷的调控，引导个人住房消费与投资行为。通知下发后，社会总体反映是积极的，调控作用正在逐步显现。

; R. K0 W0 D& Q7 }, `0 A% D    前一段时期，舆论反映和关注较多的是对第二套房或多套房的认定标准。针对通知中有关规定和政策导向的不同理解，为保持政策的严肃性、有效性和可操作性，人民银行、银监会在反复研究并充分听取部分商业银行意见的基础上，于近日联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，就严格住房消费贷款管理的有关问题作出明确规定。

    问：缘何以家庭为单位认定借款人房贷次数？
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: r" m) o8 U- A+ C, F' ~    答：补充通知明确，商业银行应以家庭为单位认定住房贷款的次数。从中国国情出发，以家庭为单位认定比较合理，而且也符合我国夫妻财产共有的法律规定，这样既与我国家庭现实一致，又有利于严格执行通知规定，强化宏观调控。考虑到“家庭”的成员构成有很大区别，补充通知特别明确，作为认定借款人住房贷款次数标准的“家庭”成员范围仅指借款人及其配偶和未成年子女。

    问：人均居住面积低于当地平均水平的家庭，为什么再次申请贷款时可以比照首套房贷政策执行？
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- I# X- V9 k7 j* q; T2 I: h9 r    答：补充通知明确，对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行。这既可抑制不合理的需求（包括以贷炒房），又可满足居民改善住房条件的合理需求。同时，又与通知精神相一致，保持了政策的连续性。
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! `, n0 u9 S7 U4 k7 A    问：为何住房公积金委托贷款也纳入通知有关规定的约束范围？

    答：居民无论是借用住房公积金贷款，还是借商业性住房贷款，都是负债，都是占用广义的公共资源，一旦房地产市场出现大的波动，住房公积金贷款与商业性贷款将面临相同的风险。因此，已利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款的，也应按照通知有关规定执行。

1 m8 w+ O9 n  }9 ?2 Y9 y- o" r    问：如何保证政策的有效落实？

5 m# M* g4 L$ ^    答：为确保各商业银行严格执行有关规定，补充通知进一步明确要求商业银行切实履行告知义务，提请借款人按诚信原则提交真实的房产、收入、户籍、税收等证明文件；同时加强贷款审查，对填报虚假信息、提供虚假证明的，所有商业银行不得受理其贷款申请。对出具虚假证明的单位，一经查实，银行将不再采信其证明。为充分发挥人民银行企业和个人信用信息基础数据库的积极作用，支持商业银行审查借款人资信，惩戒虚假信息提供者，防范信贷风险，人民银行目前已经根据通知精神着手对该系统中相应的模块进行调整和完善。

    人民银行、银监会将密切关注通知和补充通知的执行情况，一段时间后，将对商业银行的执行情况进行现场检查，严格处罚违反规定的有关机构和人员，确保各项政策落到实处。