租赁非法建筑物的合同效力[原创]

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案情概述： 原告王某将在大连市自建的违建房出租给被告赵某，双方于2006年订立《房屋租赁合同》一份，约定租期为一年，年租金为12000元。到期后，双方口头协议续租一年。但到期后，被告赵某拒付租金，并继续使用违建房。现原告王某要求被告赵某腾房并给付拖欠租金12000元。 : ]% n4 F% z8 O0 j  Y分歧意见： 关于房屋租赁合同的效力问题，存在以下二种分歧意见： 一种意见认为，没有合法报建手续或产权来源的房屋属于非法建筑，出租人自建非法建筑并用以出租的房屋，房屋租赁合同为无效合同； 2 n( f. ?; i9 u! @另一种意见认为，应当区分非法建筑行为和出租行为，建筑行为违法属于行政法规范的范畴，应受到行政法的制裁；出租行为是不同于建筑行为的独立民事行为，其效力不受建筑行为的影响，故租赁物为非法建筑不影响租赁合同的效力，本案亦无其他影响合同效力的因素，故租赁合同应为有效。 . }- ?+ k5 Y& S  Q, C% T 本文观点： / n- V4 L! Y9 e本文同意第二种意见。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）中第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规，行政规章为依据。” 虽然建设部于1995年颁发的部门规章《城市房屋租赁管理办法》第六条明确规定属于违法建筑的房屋不得出租，《大连市城市房屋租赁管理办法》和《大连市城市房屋租赁管理办法实施细则》也明确规定属于违法、违章的建筑不得出租，但是法律法规没有明确规定违法建筑不得出租，以上也是部门规章和地方政府规章的规定。按照合同法规定，当事人之间订立的合同，只要不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的法定无效情形，不违反法律法规禁止性规定，就应为有效合同，受法律保护。因此，本案中如无其他影响租赁合同效力因素的情况下，王某和赵某的房屋租赁合同应当认定为有效。 1 ?4 g6 ]% x& m+ W4 R8 S4 ^违法建筑损害了国家的土地资源以及公共利益，而且还存在潜在的安全隐患，危害居住人的合法权益。认定违法建筑的租赁合同有效是否会鼓励了违法建筑的租赁呢？本文认为不会。《中华人民共和国城市规划法》第三十二条规定：“在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续。”在履行租赁合同的过程中，如果违法建筑由行政执法机关责令拆除，出租方应向承租方承担违约责任。同时，作为承租方未审查租赁标的的合法性即草率签约，亦有过错责任。 ) S$ k0 e7 o" i; X6 Z- {8 F$ { 作者:辽宁邦德信律师事务所 郭宏鹏律师 电话:13322221386 - \" Q- t1 g, p  z