贷款购房应当注意还款日期 [原创]

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人们为了改善住房条件多数采用银行贷款的形式购买房屋来提高生活质量，但随着今年房贷利率的调整，现各大银行的个人住房贷款逾期还款利息也相应上调。多数贷房者由于工作、生活等诸多原因忽视了应还贷款的日期，造成逾期偿还贷款。从而要支付一定数量的罚息。

采用银行贷款的形式购买房屋的购房者每月都要在银行指定的日期前按月偿还给银行本金加利息，银行一般都指定每月的２０号左右将贷款的本息打入（存入）贷款银行的账户中。如一旦在银行指定的日期内没有偿还贷款本息，银行将要收取罚息。由于各个银行的还款日期也各不相同，所以购房者在办理按揭贷款时一定要向银行咨询清楚每月的还款日期。例如：银行指定的日期是每月２6日前还款，那么到２7日就被视为逾期偿还银行贷款，银行将要收取罚息。 （一般银行都根据０．２１‰的日罚息利率和当月所欠本金计算所需缴纳的罚息。计算公式是：当月所欠本金×０．２１‰×拖欠天数＝逾期罚息）。

, c% `3 r- a# h9 D) }( y5 v３月１７日以后贷款者更要注意

由于央行上调个人房贷利率，各大银行近期也纷纷调整了房贷罚息利率。但对于３月１７日以后发放的新住房贷款，其房贷逾期利率上调，而在３月１７日前贷款购房的居民还是按照原有的０．２１‰日利率水平计息。
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有些银行对逾期期款罚息政策采取“利滚利”模式。

6 q0 d4 t  C* `5 Q3 Z1 X( `' N8 U" J自逾期之日起，对逾期期款本金部分按每期浮动利率加收５０％计收利息，原浮动期及浮动利息计算方式不变；对逾期期款的利息部分，按罚息利率计收复利。利息的计算是对本金及其产生的利息一并计算，也就是利上有利。复利计算的特点是：把上期未还的本利作为下一期的本金，在计算时每一期本金的数额是不同的。因此逾期款中利息部分会像滚雪球一样随着拖欠时间的延长越滚越大。当借款人还款金额不足时，银行则将借款人先还的部分款项视为归还的利息。

$ |' O  k2 _5 O% C9 g偿还贷款时有些细节也需要把握：

首先贷款人应同银行主动联系，或者留意银行的通知，包括银行来电、短信或电邮等方式。万一得不到银行通知，客户可以按20年期50万元贷款额度每月多还18元，这就不必担心出现逾期还款的不良记录了。

其次要和银行签订补充还款协议，期间要预先向银行提交申请，一般需要30个工作日的预约期。

7 I  [& w2 F' [第三若提前还清贷款，不要忘记撤销原抵押登记合同。
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    一般分成两种情况，一是银行将合同送到指定律师所，由律师办理取消按揭贷款的手续并到房产部门登记。二是借款人直接凭银行开具的贷款结清证明到房产部门办理撤销抵押登记手续。　　
作者:辽宁邦德信律师事务所
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