商品房买卖合同纠纷的问题之我见

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房地产业是商品经济和城市发展的产物，近几年来随着我国房地产交易的大幅增加，与之相关的合同纠纷也与日增多。比如房地产开发规模过大，造成土地利用上的浪费和资金的占用；片面追求高额回报，建设大量脱离市场承受能力和经济水平的高档房地产，而广大人民所迫切需要的普通住宅建设却不能满足需要；商品房销售面积与实际面积不符，质量低劣，广告虚假等等，一些开发商利用信息和资金优势规避法律责任，致使购房者难以维护自己的合法权益。
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  v# B8 x+ ~% B: F( o3 Q' X) G     常见的商品房买卖合同纠纷主要有以下几个类型：
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6 ?% R' B6 c/ [    1、广告宣传失实型。
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    在商品房买卖过程中，人们因相信广告而上当受骗的事经常发生。各种传媒也不断披露广告事件内幕，房地产开发企业也因此受到一定的惩处，但因其受到惩处的损失与虚假广告产生经济效益相比微乎其微，各大房产商还是选择了铤而走险。
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) N' R6 e7 S0 A- Z( A$ ?   2、故意隐瞒相关资质型。

2 s4 P( h9 L% R( j7 u我国现行法律法规对从事房地产开发经营行为已经作出了比较完善的规定，但在现实生活中，还有相当一部分房地产开发企业置法律法规于不顾，明明未取得商品房预售许可证明，却哄骗买受人称已取得商品房预售许可证明；明明未取得合法的土地使用权，却大张旗鼓地进行工程建设；明明不具备签订商品房买卖合同的基本条件，却通过采取签订名目繁多的认购、定购协议的形式为买受人设立种种陷阱。
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    3、“一房二卖”型。
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商品房买卖合同签订后，房地产开发企业应承担按期交付商品房的义务，为确保该义务的实现，当事人双方采用定金担保的方式来保证合同的履行是比较普遍的，但房地产开发企业受利益驱动，宁愿承担“定金罚则”也不交付商品房。

    4、权属证书缺失型。

8 \0 u% w$ a- r1 Q/ c, E0 @有的房地产开发企业不具备拆迁资质，必须委托具备拆迁资质的拆迁安置公司进行拆迁安置，房地产开发企业支付拆迁安置公司的报酬有时就是待建的商品房，拆迁安置公司对这部分商品房则以房地产开发企业的名义对外销售，签订合同，办理权属证书同样要借助房地产开发企业的名义进行，一旦两家产生利益冲突，买受人的权益难以得到保障。
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; v1 i% a9 b4 ^, q0 `1 X; F    5、逾期不能正常交付型。

: e+ |' t6 K! K8 f4 U% u1 d& n# g    房地产开发企业逾期不能正常交付买受人商品房是商品房买卖合同纠纷中比较常见的类型，其中原因诸如资金短缺或审批手续欠缺等导致建设工期延长等。近年来，导致房地产开发企业不能按照合同约定正常交付的原因又有了新的表现，司法实践中发现，因开发建设行为不规范而引发的此类纠纷呈现的比较明显。
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/ p+ u6 k' @1 A! A    6、 房屋质量低劣型。
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质量是一切商品或者服务的灵魂，尤其在商品房买卖关系中体现的更加明显。众所周知，由于商品房价值较高，是人们生活中不可或缺的必需品，买受人往往倾其所有甚至举债购买，但是，少数房地产开发企业全然不顾买受人的利益，将开发成本降至不能保证质量的地步，铤而走险，野蛮施工，以次充好，坑害老百姓的利益。
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3 X2 F. H9 x0 R     那么因房屋存在质量问题能否解除合同呢，答案是肯定的。

     房屋主体质量经鉴定不合格应解除合同，但对一般房屋质量问题达到什么程度，当事人可以请求法院解除合同，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

    关于在商品房买卖合同缔结过程中进行欺诈和恶意违约的要承担最高至双倍购房款的惩罚性赔偿责任。《中华人民共和国合同法》和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定明确了双倍赔偿在商品房买卖纠纷中的适用范围，防止其运用的任意性，对于正确维护开发商和消费者双方的利益起到了一定作用。
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    在实践中，因恶意违约行为客观性较强，较易审查和认定；欺诈行为主要可以划分为两类：即故意隐瞒真实情况和虚假陈述。在上述两种欺诈行为中，虚假陈述是作为，客观性较强，买受人举证较难，法院认定不难；对于有义务告知对方真实情况而故意不告知，应认定为故意隐瞒，故意隐瞒的关键是确定是否有义务向对方陈述真实事实。

    卖方市场决定了大多购房者不能在真正的平等条件下与开发商协商签约。虽然，最高人民法院以司法解释的形式给予购房者必要的倾向性保护，使很多购房者权利即使没有写进合同，也可以直接依据司法解释得到一定程度的维护，但总还是无法尽如人意。就如上述的“惩罚性赔偿原则”，要想使其真正发挥很好的维权作用，也还是障碍重重；如果要想通过此项原则获得“双倍赔偿”，那样的现实可能性则是更小。因此，购房者在与开发商签订合同时要尽可能的争取自己的权益，已商定的条件一定要明确写在合同里，在整个购房过程中注意收集与该楼盘有关的资料（如开发商发放的宣传资料等）当在与开发商有争议时上述材料可以作为证据，以维护自己的合法权益。

作者:辽宁邦德信律师事务所
/ _4 Y' b5 l4 y* h, E2 P        孟令宇律师
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