土地登记

王希胜律师

一、法律依据
1、《中华人民共和国土地管理法》第八条——第十六条、第八十二条；
6 y1 i3 o$ M; n) E- L2、《中华人民共和国房地产管理法》第五十九条——第六十二条；
7 h& |; q* S& x8 `% ^& ?3、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条；
4、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二条——第七条；
5、《土地登记规则》
1 a8 ]) P( ?- {7 Z8 X3 @( j, l6、《石家庄市国有土地使用权确权登记办法》
7、《河北省土地管理条例》第六条——第十条
+ N8 y: ?! b% w# Z+ c6 p$ G+ D' P/ a8、《地藉调查规程》
: {: R. I0 P2 i( N& n- V9、《河北省宅基地管理办法》第十六条、第十七条、第十八条
+ i( ~* G4 @9 Y( q( J1 {10、《河北省土地登记办法》
# r5 Q7 {) |0 C0 B5 k11、关于变更土地登记的若干规定
12、《城镇变更地籍调查实施细则》（1998年国土藉字第36号）
11、关于发放个人住宅用地国有土地使用证施行意见
12、石家庄市人民政府关于开展发放个人住宅用地国有土地使用证的公告
13、石家庄市土地管理局关于发放个人住宅用地国有土地使用证有关问题的意见
/ }! }  E8 D1 m) k  Z6 D14、其他有关规定
% D6 K/ |, |2 }$ T4 s# ~, i  O! l二、土地登记权限
5 }% q" b6 @7 g2 c+ T7 b! z- k由市、县人民政府颁发证书
5 ?/ K* Z0 J- r; Z三、土地登记程序
（一） 初始土地登记
1、 公告  （我市国有土地初始登记已于88年、92年两次发布公告）
2、 申请  国有土地使用权登记由土地使用者提出申请；集体土地所有权登记由村委会或者农村集体经济组织提出申请；集体土地使用权由集体土地使用者提出申请；土地他项权利需要单独申请的，由有关权利人提出申请。
  p: k9 g( i0 X0 S/ B7 }# d受理处室：  分局受理。分局接受申请人提交的资料后，在收件簿上载明名称、页数、件数，并给申请人开具收件单。
3 K5 g  {$ Z9 s8 m9 D3 H5 ]提交资料：
2 Z7 u  z% p& k7 ^, i3 }（1）土地登记申请书  （在所在区分局领取并填写）
# W) N" }" K* x2 r$ g（2）申请人身份证明
- F0 d4 W1 T: t" N- }a、个人提供身份证明；
b、企业提供工商营业执照复印件（加盖工商部门复印专用章或核对原件）及法定代表人或负责人身份证明；
c、事业单位或其它社团组织提供政府批准成立的批文复印件（核对原件）或核准登记证明、法定代表人或单位负责人身份证明；
d、国家机关的，提供法定代表人或单位负责人证明；
1 [" b% p' k$ i( he、单位授权他人代理的，提供授权委托书及委托代理人个人身份证明；
f、境外企业、组织及个人提交的身份证明按规定需经过见证或认证，香港和澳门的需经司法部授权的律师见证。
（3）土地权属来源证明（即占用土地时的批准文件、用地红线图、补偿协议等；属历史遗留问题，完善用地手续的，按规定提交有关文件；土地权属争议已经依法处理完毕的，提交政府做出的生效的土地争议处理决定书或者调解书等）；
- z6 W' G# l; y  ]% y（4）地上附着物权属证明（房产证）；
' [+ V1 b' n/ k6 Q$ R3、 地籍调查  分局按照城镇地籍调查规程的规定，组织地籍调查，制作地籍调查表；
4、 权属审核  分局进行权属审核，填写土地登记审批表，提出初审意见；
5、 市局审核  分局将登记案卷报市局地籍处，承办人员、处长填写审核意见；
& @" J1 j) N% m* [& S3 b9 V6 U6、 公告  地籍处审核同意后，按照《土地登记规则》第十五条的规定予以公告；
+ W3 r6 v" W8 G7、 报批  公告期满，没有人提出异议的，报局领导在土地登记审批表上签署批准意见；
' t% L1 v) ]% s( _; P" a6 Q8、 填写土地登记卡  地籍处根据地籍调查、权属审核结果，填写土地登记卡；
9、 缮制土地证书  分局根据土地归户卡填写土地证书，凭土地登记审批表到局办室加盖印章；并将土地登记案卷取回，输入微机，整理归档；
10、 缴费、颁发土地证书  申请人按有关规定缴纳土地登记费后，分局将土地证书发送申请人，并由申请人或其代理人在签收簿上签字。
4 ]1 H- @9 G2 W, ^（二）大中型建设项目以划拨方式取得国有土地使用权的土地登记  （办理时限：30日）
1、 申请时限：在建设项目竣工验收之日起三十日内。
, y! p2 |- t' o" x$ z0 I2、 受理  办文窗口，通过地籍处转分局
提交资料  同初始登记，还需提交建设项目竣工验收报告。
3、 地籍调查、权属审核  同初始登记。
1 Q/ z  J# R$ z5 p; M1 Y) P4、 上报市局地籍处  地籍处审核、报批、填写土地登记卡、缮制土地证书（详见初始登记）
# X0 F. g* d8 u3 B+ |5、 返还办文窗口
（三）其他项目使用划拨国有土地的土地登记（30日）
  n6 x) T6 R( _5 V0 l& Q: G" ]1、 申请时限：接到批准用地文件之日起三十日内。
2、 受理  办文窗口，通过地籍处转分局
提交资料  同初始登记，其中土地权属证明为建设用地批准书、国有土地划拨决定书。
8 Z5 c5 S6 }1 R# I9 L- A9 B, x( w3、 地籍调查、权属审核  同初始登记。
/ W7 [) k. i* @/ o4 K; c$ N1 k4、 上报市局地籍处  地籍处审核、报批、填写土地登记卡、缮制土地证书（详见初始登记）
: ~( `$ W' i$ Z7 V  \5、 返还办文窗口
（四）出让土地使用权的土地登记（30日）
1、 申请时限：全部支付土地出让金后的三十日内提出申请；成片开发用地采取一次出让、分期付款、分期提供出让国有土地使用权的，应当在每期付款后三十日内提出申请。
, F/ u" O. W; b2、 申请人：国有土地使用权出让合同的受让方；
* ], F) C8 f; Y2 x8 \3、 受理  办文窗口，通过地籍处转分局
提交资料：国有土地使用权出让合同，建设用地批准书，国有土地使用权出让金全部缴纳凭证，其他材料同初始登记。
4 g; `/ C; j' o: j: Y/ q, |" g4、 地籍调查、权属审核  同初始登记。
4 o. `6 k# a& N7 B6 C+ Q6 ~5、 上报市局地籍处  地籍处审核、报批、填写土地登记卡、缮制土地证书（详见初始登记）
6、 返还办文窗口
- U) d% c8 C6 O1 U" Q/ m3 A（五）以国有土地使用权作价入股的土地登记（30日）
/ J- |, T5 _0 r* t1、 申请时限：签订入股合同之日起三十日内
2、 申请人：改建或新设的股份公司
3、 受理  办文窗口，通过地籍处转分局
提交资料：公司审批机关的批准文件、土地使用权处置方案及批准文件、国土部门与国有股权持股单位签订的委托持股合同。其他材料同初始土地登记
& B) j5 q3 e7 k5 w4 d! i2 n$ o4、 上报市局地籍处  地籍处审核、报批、填写土地登记卡、缮制土地证书（详见初始登记）
5、 返还办文窗口
# c1 t) p+ c/ `1 D" v5 j9 y- B（六）国有土地使用权出租的土地登记（30日）
7 n! P  c" {& K! G0 V! K是指使用国有土地的单位或个人依法将土地或者连同地上建筑物一同租赁给他人的行为。
1、 申请时限：出让土地的租赁应当在签订租赁合同之日起十五日内提出申请；
5 O9 Y3 t* d* b$ {; c( G+ s0 B& e2、 申请人：出租人与承租人共同提出申请；
: h# `0 G8 H4 @$ ?$ z6 e3、 受理  办文窗口，通过地籍处转分局
( S3 u' L, }& F4 E7 i. P提交资料：国有土地使用证（原件）、地上建筑物权属证明、土地或者房屋租赁合同、国有土地出让合同，属划拨土地的还应提供批准出租的文件。其他材料同初始土地登记。
4、 地籍调查  同初始土地登记
4 m4 e" h$ m. G% o5、 权属审核  对以下事项进行审核：
. y* }$ Q9 Y& [- L（1） 对申请人的审核。是否与土地使用证标明的权利人一致；
2 X1 ]3 i0 w$ S: n（2） 对土地权属来源的审核。是划拨土地还是出让土地，划拨土地出租的是否经过批准出租；出让土地的，是否交清出让金，是否按照出让合同进行了投资开发；
, m& L- S' U3 K" s" ?（3） 对土地用途的审核。是否改变了土地使用证标明的用途；
0 w( b8 j1 X8 s$ r5 E2 H1 w6 z（4） 对租赁期限的审核。出租期限是否超过出让合同或者其他有偿使用合同约定的使用期限；
9 N9 ^& C/ s! D# P, O* i5 Y7、上报市局地籍处  地籍处审核、报批、在原土地登记卡和原土地证书上注明、缮制土地他项权利证书
! t0 I) ?& C5 V% Z. c) a6、 返还办文窗口
（七）个人住宅土地登记发证（30日）
' c) c2 i" i: ]8 w3 b7 U是指已购公有住房、经济适用住房、个人集资住房和商品房办理国有土地登记发证。
6 j% B7 [/ a; `& D/ ^, T: L, w, A1、申请  向分局提出申请
; f& ?7 ?* r) l2 \申请人：①经济适用住房和商品房的个人住宅发证，由开发建设单位负责申请办理；②已购公有住房和个人集资住房个人住宅发证，由原产权单位负责申请；原产权单位发生变更的，由变更后的单位负责申请办理，变更后没有单位的，由房屋所有权人直接申请办理；③已上市交易的个人住宅，在缴纳有关税费、办结房产过户手续后，由房屋所有权人直接申请办理；④因继承、赠与等原因转让个人房产的，在缴纳有关税费、办结房产过户手续后，由房屋所有权人申请办理。
提交资料：①土地登记申请书；②申请人身份证复印件（核对原件）；③房屋所有权证书复印件（核对原件）；④原土地使用证或土地权属来源资料；⑤其他有关资料。
2、其他程序除通告公告外，同初始土地登记。
（八）出让国有土地使用权转让的土地登记（30日）
1、 申请人：转让方与受转让方
2 T, X" y8 a+ s3 p2 A7 n2、 申请时限：转让合同或协议签订后三十日内，涉及房产变更的，在房产变更登记发证后三十日内；
+ p% b7 j: ?) N" |2 Y5 O9 z, Y" L; s3、 受理  办文窗口，通过地籍处转分局
提交资料：①申请书；②申请人身份证明（详见初始登记）；③原国有土地使用证（原件）；④已办理变更手续的地上建筑物、其他附着物权属证明；⑤转让合同和地产市场批准土地转让的审批文件；⑧其他有关资料。
4、 地籍调查  同初始土地登记
5、 权属审核  审核内容：①对申请人的审核；②对转让地块投资情况的审核，是否达到法定投资额；③对使用期限的审核；④对土地转让价格的审核；⑤对税费缴纳情况的审核，是否全部支付土地出让金等；⑥对土地用途的审核；⑦对地上建筑物及其他附着物权属转移的审核
6、 上报市局地籍处  地籍处审核、报批、整宗地转让的，在原《土地登记卡》上注册登记；分割转让的，分别新建《土地登记卡》，在新《土地登记卡》上登记。缮制土地证书。
4 P1 i$ U) Y/ y7、 返还办文窗口


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收费项目：土地登记费  按照原国家土地局、物价局、财政部、测绘局（1990）国土籍字93号、国家计委计价格（2001）1734号文件执行。