综合用地价格怎样评估

王希胜律师

文章来自:中国国土资源报

. t# M) e1 V* j2 i6 `+ e土地价格是指在正常市场条件下，一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。其高低取决于可以获得的预期土地收益(地租)的多少，而预期土地收益受一般因素、区域因素和个别因素的共同影响。但在实际土地价格评估中，就某一具体宗地而言，上述因素都已经不会改变，唯一决定土地价格的是用途。
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) a7 ]5 n3 s' K* M分算法

/ T7 j+ r- H" `. x/ K9 b" O. ^* R分算法适用于宗地地块面积较大，用途区分明显且包含普通居住用地的情况。具体方法是：按照该宗地块内不同用途的分摊土地面积分别评估出商业、住宅等用地在法定出让年限下的价格，并在签订国有土地使用权出让合同和颁发国有土地使用证时，注明各个用途的分摊土地面积和使用年限。

例1：政府准备出让一宗国有土地使用权，有效面积为20000平方米。根据规划设计条件，该宗地用途为R2、C2(二类居住和二类商业用地)，容积率≤1．5，建筑层数≤12，建筑高度≤36，绿地率≥35％。其中，商业建筑面积为4500平方米。该区域商业用地基准地价为900元／平方米，居住用地基准地价600元／平方米。计算过程如下：

计算商业用地和居住用地的分摊面积

根据最有效使用原则，估价设定该宗地规划容积率为1．5。
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总建筑面积＝20000×1．5＝30000(平方米)
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$ {+ g8 a! a  B$ p! k% O商业用地分摊土地面积＝(4500／30000)×20000＝3000(平方米)

0 ^) Q/ @- ^; L/ z& s' k7 T4 J+ Z居住用地分摊土地面积＝[(30000-4500)／30000]×20000＝17000(平方米)

5 g  {* f  l# a9 `; y4 K9 j9 E计算商业用地和居住用地的地价

假设区域个别因素、期日、开发程度修正系数均为1，商业用地出让年限为40年、居住用地为70年，—年期修正系数也为1。当容积率为1．5时，商业用地容积率修正系数为1.3，居住用地容积率修正系数为1．1。
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& y/ l' u% T- }. V: A# ~5 _% z商业用地总价＝900×1．3×3000＝351(万元)

居住用地总价＝600×1．1×17000＝1122(万元)

估价结果

商业用地分摊土地面积：3000平方米；土地单价：900元／平方米；土地总价：351万元，大写：人民币叁佰伍拾壹万元整

居住用地分摊土地面积：17000平方米；土地单价：600元／平方米；土地总价：1122万元，大写：人民币壹仟壹佰贰拾贰万元整(注：商业用地使用年限40年，居住用地使用年限70年)

3 q$ T( O; y& H' V! O; ]% R或者可以采取另一种表示方法：先如上述步骤评估出商业、住宅等用地的价格，再折算成综合用地价格。签订国有土地使用权出让合同和颁发国有土地使用证时，同样要注明各个用途的分摊土地面积和使用年限。

$ p& _& Z5 ?0 B; @8 ^" |- D( j同上例，先计算出商业用地总价351万元、居住用地总价1122万元之后，可得该宗土地总地价为1473万元，总用地面积20000平方米，然后计算出综合地价为14730000／20000＝736.5(元／平方米)，估价结果为：

土地有效面积：20000平方米；土地单价：736．5元／平方米；土地总价：1473万元，大写：人民币壹仟肆佰柒拾叁万元整(注：商业用地使用年限40年，分摊土地面积3000平方米；居住用地使用年限70年，分摊土地面积17000平方米)
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合算法
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) ^" C( D% e' {# H; X2 ~合算法适用于宗地地块面积较小、用途区分不明显、不包含普通居住用地或居住用地年限不要求70年使用期的情况。比如立体化、多层次利用的商业办公综合写字楼或上住下商的公寓，由于所占土地面积小，各用途分摊的土地面积基本上是建筑物的基底占地面积。在这种情况下，土地无法进行物理性分割，可以把整宗土地视为一宗综合用地，出让年限统一定为50年。
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" Y5 J( S* b2 \, e! `) }0 B例2：政府准备出让一宗国有土地使用权，有效面积2000平方米，规划建设十层综合楼一栋，地下一层为仓库，建筑面积1000平方米；地上三层为商场，建筑面积3000平方米；四至十层为住宅，建筑面积7000平方米。该区域商业用地基准地价为900元平方米，居住用地基准地价为600元／平方米，仓储用地基准地价参照工业用地，为400元／平方米。计算过程如下：
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计算仓储用地、商业用地和居住用地在总用地中所占的比例
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: j4 p; T  ~' N/ D/ v8 b总建筑面积＝1000＋3000＋7000＝11000(平方米)；容积率＝11000／2000＝5．5；

R仓储＝1000／11000＝0．091；R商业＝3000／11000＝0．273；R居住＝7000／11000＝0．636
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9 O7 N' h% V! C计算仓储用地、商业用地和居住用地的年期修正系数
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假设仓储、居住用地的土地还原利率为8％，商业用地土地还原利率为10％。

K仓储＝1

" k2 k7 }! K  V$ E; YK商业＝{1－[1／(1＋10％)50]}／{1－[1／(1＋10％)40]}＝1．014

8 Q7 F0 G3 x( s9 M8 a+ PK居住＝{1－[1／(1＋8％)50]}／{1－[1／(1＋8％)70]}＝0．983

' Z( _# X, m; L; T& h# j计算综合用地的地价

假设区域个别因素、期日、开发程度修正系数均为1，当容积率大于3时，仓储用地不考虑容积率修正；商业用地容积率修正系数为2；居住用地容积率修正系数为1．6。

! c& E7 L# t1 f1 X# R综合地价＝400×1×1×0．091＋900×1．01388312×2×0．273＋600×0．98317624×1．6×0．636＝1134．91(元／平方米)
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估价结果
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土地有效面积：2000平方米；土地单价：1134．91元／平方米；土地总价：226．98万元，大写：人民币贰佰贰拾陆万玖仟捌佰元整(注：综合用地使用年限50年)

综上所述，分算法与合算法不仅可以应用于国土部门出让底价的评估，也可用于综合用地的抵押或者其他目的价格评估。与出让底价相比，只是剩余使用年限有所不同。

需要说明的是，由于房屋与土地的结合极为紧密，当一宗土地被立体化、多层次利用以后，其效用大大增加，有可能超过各单独用途的土地价值之和。因此，在使用分算法与合算法评估综合用地价格时，一定要全面考虑委托评估宗地被高效利用后的实际价值，参考市场上其他类似宗地的客观价格，在评估时加以科学修正，得出真实的地价。