综合用地价格怎样评估

王希胜律师

文章来自:中国国土资源报

土地价格是指在正常市场条件下，一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。其高低取决于可以获得的预期土地收益(地租)的多少，而预期土地收益受一般因素、区域因素和个别因素的共同影响。但在实际土地价格评估中，就某一具体宗地而言，上述因素都已经不会改变，唯一决定土地价格的是用途。

% n! z! J8 I5 G8 I+ v9 |2 [. t6 h分算法
6 f+ p) R3 G) Z' }: [
0 a% z: E4 m' X5 g  ~  M4 ^% n0 I分算法适用于宗地地块面积较大，用途区分明显且包含普通居住用地的情况。具体方法是：按照该宗地块内不同用途的分摊土地面积分别评估出商业、住宅等用地在法定出让年限下的价格，并在签订国有土地使用权出让合同和颁发国有土地使用证时，注明各个用途的分摊土地面积和使用年限。

例1：政府准备出让一宗国有土地使用权，有效面积为20000平方米。根据规划设计条件，该宗地用途为R2、C2(二类居住和二类商业用地)，容积率≤1．5，建筑层数≤12，建筑高度≤36，绿地率≥35％。其中，商业建筑面积为4500平方米。该区域商业用地基准地价为900元／平方米，居住用地基准地价600元／平方米。计算过程如下：

, [. ?+ i- y  e* S计算商业用地和居住用地的分摊面积
; b, h# {" L9 J- ]- H
根据最有效使用原则，估价设定该宗地规划容积率为1．5。

0 a. L# U7 V3 s+ ?& P& L" g总建筑面积＝20000×1．5＝30000(平方米)

2 Q0 j0 }) y+ _7 G6 H9 ]2 b' w, e8 ?商业用地分摊土地面积＝(4500／30000)×20000＝3000(平方米)
7 c* V3 C8 `4 S2 V
居住用地分摊土地面积＝[(30000-4500)／30000]×20000＝17000(平方米)

0 Q7 D$ y5 D6 p! Z4 t" c计算商业用地和居住用地的地价

' I+ b: e% N4 ]5 Z" z# l假设区域个别因素、期日、开发程度修正系数均为1，商业用地出让年限为40年、居住用地为70年，—年期修正系数也为1。当容积率为1．5时，商业用地容积率修正系数为1.3，居住用地容积率修正系数为1．1。

' V# A; R: Q( U* A商业用地总价＝900×1．3×3000＝351(万元)

) c, T: _! g0 i2 [居住用地总价＝600×1．1×17000＝1122(万元)

估价结果
  o% P- C3 t( V; d, f' }
4 {# Y5 J; h) d0 ~商业用地分摊土地面积：3000平方米；土地单价：900元／平方米；土地总价：351万元，大写：人民币叁佰伍拾壹万元整
/ N0 [& o& `( m' m$ ?4 q
居住用地分摊土地面积：17000平方米；土地单价：600元／平方米；土地总价：1122万元，大写：人民币壹仟壹佰贰拾贰万元整(注：商业用地使用年限40年，居住用地使用年限70年)

或者可以采取另一种表示方法：先如上述步骤评估出商业、住宅等用地的价格，再折算成综合用地价格。签订国有土地使用权出让合同和颁发国有土地使用证时，同样要注明各个用途的分摊土地面积和使用年限。

同上例，先计算出商业用地总价351万元、居住用地总价1122万元之后，可得该宗土地总地价为1473万元，总用地面积20000平方米，然后计算出综合地价为14730000／20000＝736.5(元／平方米)，估价结果为：
1 k( r! A  [& d
土地有效面积：20000平方米；土地单价：736．5元／平方米；土地总价：1473万元，大写：人民币壹仟肆佰柒拾叁万元整(注：商业用地使用年限40年，分摊土地面积3000平方米；居住用地使用年限70年，分摊土地面积17000平方米)

' W6 `: J4 f, {5 W: N4 z7 |合算法
% c( A4 m  Q6 p, n
合算法适用于宗地地块面积较小、用途区分不明显、不包含普通居住用地或居住用地年限不要求70年使用期的情况。比如立体化、多层次利用的商业办公综合写字楼或上住下商的公寓，由于所占土地面积小，各用途分摊的土地面积基本上是建筑物的基底占地面积。在这种情况下，土地无法进行物理性分割，可以把整宗土地视为一宗综合用地，出让年限统一定为50年。

: \2 h: ^2 t$ D* k2 r2 Z% `& @例2：政府准备出让一宗国有土地使用权，有效面积2000平方米，规划建设十层综合楼一栋，地下一层为仓库，建筑面积1000平方米；地上三层为商场，建筑面积3000平方米；四至十层为住宅，建筑面积7000平方米。该区域商业用地基准地价为900元平方米，居住用地基准地价为600元／平方米，仓储用地基准地价参照工业用地，为400元／平方米。计算过程如下：
: `( T2 x0 y5 j/ |' T- m* L
计算仓储用地、商业用地和居住用地在总用地中所占的比例

; P8 e& G) ]3 w8 p' i/ m8 m* Y总建筑面积＝1000＋3000＋7000＝11000(平方米)；容积率＝11000／2000＝5．5；
/ {8 y- [: l) y1 Y' b- `, c
R仓储＝1000／11000＝0．091；R商业＝3000／11000＝0．273；R居住＝7000／11000＝0．636
1 V$ w. ]7 n2 @+ P1 d& b2 @, H8 C
计算仓储用地、商业用地和居住用地的年期修正系数

) C- ?4 i/ F) y+ m假设仓储、居住用地的土地还原利率为8％，商业用地土地还原利率为10％。
& O0 \$ ]6 x, Z' }3 g' }
K仓储＝1
) H! ~" F- r9 f# F
K商业＝{1－[1／(1＋10％)50]}／{1－[1／(1＋10％)40]}＝1．014

+ z# Y. c* i9 }( x+ jK居住＝{1－[1／(1＋8％)50]}／{1－[1／(1＋8％)70]}＝0．983

$ t' ]; G7 o7 _3 i% ]# @; K7 t计算综合用地的地价

8 J  @: P: s% l! ?/ w* @& z- {$ d4 d3 n假设区域个别因素、期日、开发程度修正系数均为1，当容积率大于3时，仓储用地不考虑容积率修正；商业用地容积率修正系数为2；居住用地容积率修正系数为1．6。

综合地价＝400×1×1×0．091＋900×1．01388312×2×0．273＋600×0．98317624×1．6×0．636＝1134．91(元／平方米)

估价结果

土地有效面积：2000平方米；土地单价：1134．91元／平方米；土地总价：226．98万元，大写：人民币贰佰贰拾陆万玖仟捌佰元整(注：综合用地使用年限50年)

8 ?- H* _$ Y. R( y. m1 e综上所述，分算法与合算法不仅可以应用于国土部门出让底价的评估，也可用于综合用地的抵押或者其他目的价格评估。与出让底价相比，只是剩余使用年限有所不同。
6 }8 Y3 k+ y- k' N6 G
需要说明的是，由于房屋与土地的结合极为紧密，当一宗土地被立体化、多层次利用以后，其效用大大增加，有可能超过各单独用途的土地价值之和。因此，在使用分算法与合算法评估综合用地价格时，一定要全面考虑委托评估宗地被高效利用后的实际价值，参考市场上其他类似宗地的客观价格，在评估时加以科学修正，得出真实的地价。